И земли иного специального назначения

 

В рамках заключенного Росреестром государственного контракта от 25.11.2009 № 127-Д на территории области проведен второй тур государственной кадастровой оценки данной категории земель. Исполнителем работ являлось ОАО «РХК «Земпроект» (г. Москва), соисполнители – ООО «НПО «ГеоГИС» (г.Воронеж), ООО «Белгородземпроект» (г. Белгород).

Первый (подготовительный) этап - сбор исходного материала. Перво­начальной информацией являлся список всех землепользований на землях промыш­ленности и иного специального назначения по состоянию на 01.01.2009, данные которого уточнялись непосредственно в каждом районе.

Второй этап - группировка земельных участков в соответствии с ме­тодикой на 6 групп, на основании сведений об установленном разрешенном и (или) фактическом функциональном исполь­зовании каждого земельного участка.

Основной задачей группировки является определение сравнительно однородных групп земельных участков с целью применения специфических для каждой группы приёмов определения кадастровой стоимости.

Первая группа включает в себя:

- земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые ус­тановки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности;

- земельные участки, предоставленные для размещения аэропортов, аэ­родромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконст­рукции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, соору­жений, устройств и других объектов воздушного транспорта;

- земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радио­активных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Вторая группа включает в себя:

- земельные участки для размещения производственных и админист­ративных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;

- земельные участки для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключе­нием складов горюче - смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, уста­новленных федеральными законами.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке:

-кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе;

-определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Кластеризация земельных участков – определение однородных групп земельных участков в разрезе факторов кластеризации.

Факторы кластеризации – показатели, характеризующие каждый земельный участок и оказывающие влияние на его стоимость.

Определение перечня факторов кластеризации производилось на основании типового перечня факторов кластеризации приведённого в методике.

Для Белгородской области были выбраны следующие факторы кластеризации:

1. Расстояние до г. Белгород или г. Старый Оскол (наименьшее); км;

2. Наличие газопровода; да/нет;

3. Расстояние до ближайшей грузовой станции ж/д; км;

4. Количество жителей в административном районе, в котором расположен объект оценки; тыс. чел.

5. Объем промышленного производства в административном районе, в котором расположен объект оценки - тыс.руб.

Фактор «расстояние до г. Белгород или г. Старый Оскол (наименьшее); км» - был определен как фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе. Для расчёта кадастровой стоимости земельных участков, отнесённых ко второй группе, необходимо наличие достаточно развитого рынка недвижимости земельных участков промышленности и иного специального назначения. Рынок считается достаточным, если в каждый из указанных кластеров входит количество участков в три раза превосходящих количество факторов кластеризации: итого 9*3*3=81 участок, который за последние 2 года продавался или покупался в Белгородской области за пределами черты поселений.

В настоящий момент в Белгородской области такого рынка земли не существует.

В данном случае была проведена рыночная оценка 10 предприятий и на основе данных отчётов о рыночной стоимости земельных участков составленных независимыми оценщиками была рассчитана кадастровая стоимость земельных участков отнесённых ко второй группе.

Третья группа включает в себя земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.

Определение кадастровой стоимости земельных участков третьей группы осуществляется в следующем порядке:

- кластеризация земельных участков;

- определение кадастровой стоимости земельного участка.

Определение перечня факторов кластеризации производилось на основании типового перечня факторов кластеризации приведённого в методике.

Для Белгородской области были выбраны следующие факторы кластеризации:

1. Расстояние до центра субъекта; км;

2. Расстояние до ближайшего поселения численностью свыше 10 тыс. чел.; км;

3. Класс дороги, фз/рз/мз;

4. Наличие энергоснабжения; да/нет;

Фактор «класс дороги, фз/рз/мз» (федерального значения/регионального значения/межмуниципального значения) - был определен как фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе.

Четвертая группа включает в себя:

- земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации зе­мель, восстановления ранее отработанных земель;

- земельные участки для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики;

- земельные участки для размещения железнодорожных путей;

- земельные участки для установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче - смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами;

- земельные участки для размещения автомобильных дорог, их конст­руктивных элементов и дорожных сооружений;

- земельные участки для установления полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков под объектами дорожного сер­виса;

- земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей;

- земельные участки береговой полосы;

- земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

- земельные участки для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков;

- земельные участки для размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

- земельные участки для размещения подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

- земельные участки для размещения наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;

- земельные участки для размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории административного района приравнивается к среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, граничащих с оцениваемыми земельными участками или среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с оцениваемыми земельными участками в пределах территории того же административного района.

Пятая группа включает в себя:

- земельные участки для размещения эксплуатационных предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабель­ные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

- земельные участки для размещения, эксплуатации, расширения и ре­конструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

- земельные участки для размещения автовокзалов и автостанций, дру­гих объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

- земельные участки морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуа­тации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития назем­ных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объек­тов морского, внутреннего водного транспорта;

- земельные участки для размещения объектов, необходимых для экс­плуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития на­земных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объ­ектов трубопроводного транспорта;

- земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитываются, исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же административного района.

Шестая группа включает в себя:

- земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности вооруженных сил российской федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организа­ций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведе­ние учений и иных мероприятий);

- земельные участки для разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);

- земельные участки для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и дру­гие);

- земли иного специального назначения.

Кадастровая стоимость земель, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитываются, исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района.

Результаты кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения рассмотрены и согласованы комиссией при губернаторе области, проверены Росреестром на соответствие утвержденной методике, утверждены постановлением правительства Белгородской области от 13.11.2010 № 388-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения Белгородской области» и применяются для налогообложения и иных предусмотренных законом целей с 01.01.2011.

С момента проведения прошлой оценки земель промышленности и иного специального назначения (работа выполнялась в 2004 году, результаты утверждались Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2005 №237-пп) стоимость земельных участков в основном увеличилась.

Экономический анализ результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения Белгородской области, УПКСЗ, руб./кв.м.

Таблица 17
№ п/п	Наименование муниципального района	1 группа	2 группа	3 группа
Было	Стало	Рост	Было	Стало	Рост	Было	Стало	Рост
	Алексеевский	-	296,40		48,72	235,18	4,82	119,2	684,49	5,74
	Белгородский	211,71	253,67	1,20	69,03	263,59	3,82	214,84	992,67	4,62
	Борисовский	-	-	-	34,86	262,09	7,52	-	-	-
	Валуйский	-	-	-	43,39	182,43	4,2	100,04	662,70	6,62
	Вейделевский	-	-	-	39,58	149,33	3,77	-	-	-
	Волоконовский	-	-	-	48,13	224,38	4,66	100,04	601,31	6,01
	Грайворонский	-	-	-	55,77	201,42	3,61	180,10	573,30	3,18
	Губкинский	-	-	-	76,2	329,55	4,32	130,44	745,55	5,72
	Ивнянский	-	-	-	34,96	226,33	6,47	194,6	385,96	1,98
	Корочанский	-	-	-	50,73	260,03	5,13	137,4	445,47	3,24
	Красненский	-	-	-	-	-	-	93,34	244,86	2,62
	Красногвардейский	132,95	-	-	55,43	168,61	3,04	-	-	-
	Краснояружский	-	-	-	-	196,93	-	-	-	-
	Новооскольский	-	-	-	39,67	210,40	5,3	137,40	385,96	2,81
	Прохоровский	-	-	-	72,70	270,68	3,72		-	-
	Ракитянский	-	-	-	56,4	266,87	4,73		385,96	-
	Ровеньский	-	-	-	-	172,53	-	93,34	-	-
	Старооскольский	186,58	245,06	1,31	122,54	365,77	2,98	93,34	742,42	7,95
	Чернянский	-	-	-	46,02	226,89	4,93	92,31	742,73	8,04
	Шебекинский район	-	-	-	52,05	279,40	5,36	180,10	385,96	2,14
	Яковлевский	169,62	216,75	1,28	47,81	230,93	4,83	137,4	769,84	5,6
	В целом по Белгородской области	186,58	224,61	1,20	57,43	332,33	5,79	137,4	825,24	6,01

Продолжение Таблицы

№ п/п	Наименование муниципального района	4 группа	5 группа	6 группа
Было	Стало	Рост	Было	Стало	Рост	Было	Стало	Рост
	Алексеевский	1,92	3,59	1,87	50,36	235,18	4,67	55,58	208,78	3,76
	Белгородский	2,15	3,99	1,86	77,21	263,59	3,41	-	415,72	-
	Борисовский	2,07	3,74	1,81	-	262,09	-	-	-	-
	Валуйский	1,83	3,73	2,04	40,92	182,43	4,46	-	399,50	-
	Вейделевский	1,85	3,82	2,06	42,93	149,33	3,48	-	-	-
	Волоконовский	2,10	3,77	1,80	48,93	224,38	4,59	202,34	351,36	1,74
	Грайворонский	2,11	4,67	2,21	55,77	201,42	3,61	0,9	13,04	14,5
	Губкинский	158,76	180,07	1,13	71,00	329,55	4,64	6,34	383,22	60,4
	Ивнянский	2,28	4,88	2,14	-	226,33	-	16,21	-	-
	Корочанский	1,81	4,19	2,31	55,37	260,03	4,70	-	74,16	-
	Красненский	1,85	2,92	1,58	50,36	-	-	-	-	-
	Красногвардейский	1,88	3,57	1,90	-	-	-	16,8	-	-
	Краснояружский	2,23	4,33	1,94	-	196,93	-	42,42	30,49	0,70
	Новооскольский	1,95	4,38	2,25	44,14	210,40	4,77	4,76	30,20	6,34
	Прохоровский	2,60	4,95	1,90	-	270,68	-	-	327,98	-
	Ракитянский	2,47	4,97	2,01	58,91	266,87	4,53	-	-	-
	Ровеньский	1,64	3,26	1,99	-	172,53	-	0,5	21,79	43,58
	Старооскольский	158,76	151,55	0,95	156,24	365,77	2,34	6,34	177,97	28,01
	Чернянский	1,83	3,12	1,70	46,02	226,89	4,93	-	-	-
	Шебекинский	1,91	4,22	2,21	48,54	279,40	5,76	66,88	61,56	0,92
	Яковлевский	2,22	4,31	1,94	48,38	230,93	4,77	1,10	1,07	0,97
	В целом по Белгородской области	2,15	35,70	16,6	50,36	289,69	5,75	16,21	133,40	8,22

 

ГКОЗ промышленности и иного специального назначения по 1, 2 и 3 группам базируется на реальных рыночных ценах на объекты недвижимости. При этом по 1 группе в целом по области произошло небольшое увеличение стоимости - в 1,20 раз, в связи с тем, что по своему основному использованию (аэродромы) земельные участки спросом не пользуются. По 2, 3 и 6 группам наблюдается рост в 4,70-8,22 раза в целом по области, что связано с достаточно высоким спросом на данные земельные участки и ограниченное их количество.