Садоводческих и огороднических объединений

Порядок определения удельных показателей кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) объединений устанавливается исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации.

По результатам проведенной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений можно сделать следующие выводы.

Для определения удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений использовались цены предложений на земельные участки, предоставленные для садоводства. Цены на незастроенные земельные участки садоводческих товариществ значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, качественного состояния почв и других условий. Рынок земли формируется в основном, вокруг областного центра г. Белгорода и г. Старый Оскол. Соответственно и самые высокие цены на землю складываются в этих городах и прилегающих к ним районах.

Так, в Белгородском районе самый высокий удельный показатель кадастровой стоимости - 27,06 руб./кв. м и, в прилегающих к Белгородскому району, Яковлевском – 24,56 руб./кв. м, Шебекинском – 14,26 руб./кв.м.

В Старооскольском районе максимальный удельный показатель кадастровой стоимости равен 17,82 руб./кв. м.

В других районах удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков садоводческих объединений значительно ниже (в Валуйском районе - 6,55 руб./кв.м, Вейделевском – 4,00 руб./кв.м, Прохоровском - 9,00 руб./кв.м.).

Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений рассмотрены на областной комиссии и утверждены постановлением правительства Белгородской области от 13.11. 2010 № 389-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений Белгородской области».

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков садоводческих и огороднических объединений Белгородской области

Таблица 15 (руб./кв.м.)

№ п/п	Район	Усредненный удельный показатель кадастровой стоимости (предыдущий тур оценки)	Усредненный удельный показатель кадастровой стоимости (новый тур оценки)	Процент увеличения
	Алексеевский район	2.61	5.91	126%
	Белгородский район	8.95	21.98	146%
	Борисовский район	2.24	6.88	207%
	Валуйский район	2.21	6.30	185%
	Вейделевский район	1.88	3.32	77%
	Волоконовский район	2.04	4.32	112%
	Губкинский городской округ	8.16	9.45	16%
	Корочанский район	4.35	10.50	141%
	Краснояружский район	2.30	4.76	107%
	Новооскольский район	3.01	5.09	69%
	Прохоровский район	2.97	7.75	161%
	Ракитянский район	3.01	6.61	120%
	Старооскольский городской округ	8.62	16.79	95%
	Чернянский район	2.54	3.47	37%
	Шебекинский район	7.05	9.89	40%
	Яковлевский район	7.89	19.58	148%
	Белгородская область	7.31	16.43	125%

Приведенные показатели по предыдущему туру оценки взяты из постановления правительства Белгородской области от 24.08.2004 № 100-пп.

 

Земли населенных пунктов

 

Работы по государственной кадастровой оценке земель поселений, а также действующей в настоящее время государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, проводились по общероссийской методике государственной кадастровой оценки земель поселений, разработанной ФКЦ «Земля», утвержденной приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337.

Оценка была проведена на основе статистического анализа данных о рыночных ценах и имеющейся информации о земельных участках и объектов недвижимости по каждому виду функционального использования в разрезе кадастровых кварталов.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) по видам функционального использования, по которым отсутствует статистика рыночных сделок, производился по формуле, согласно методике, где применялся коэффициент перехода. Для удобства определения коэффициента перехода все виды функционального использования земель были разделены на три группы:

1 группа – земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

- земли гаражей и автостоянок;

- земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

- земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

- земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

2 группа – земли под домами индивидуальной жилой застройки;

- земли дачных и садоводческих объединений граждан;

- земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

- земли сельскохозяйственного использования;

- земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящий в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

- земли под обособленными водными объектами;

- прочие земли поселений (в том числе земли резерва).

3 группа – земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи;

- земли под военными объектами.

Коэффициент перехода от УПКСЗ 1 группы к 2 группе принят рав­ным 1/8, от 1 группы к 3 группе принимался равным 1/1,5

Работа выполнена в полном соответствии с техническим заданием к указанному договору.

В соответствии с методикой, работы по ГКОЗП осуществлялись по двум технологическим линиям (далее - ТЛ). По первой ТЛ проводился расчет кадастровой стоимости земельных участков в поселениях с численностью населения 10 000 человек и более.

По второй ТЛ определялась кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей менее 10 000 человек.

По первой ТЛ оценка проводилась с использованием статистической и экспертно-аналитической составляющих методики.

Расчеты по статистической составляющей методики основаны на анализе информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. В связи с невозможностью получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале в достаточном объеме, то расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель производился по имеющемуся количеству сделок по экспертно-аналитической составляющей методики.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) рассчитывался с учетом:

- факторов, характеризующих местоположение объекта ГКОЗП в границах поселения;

- факторов, характеризующих влияние объекта ГКОЗП различных точечных и линейных объектов инфраструктуры поселения;

- информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Для сбора ценовых (цены предложения) и качественных показателей использовались средства массовой информации и периодическая печать.

Одновременно со сбором общих статистических показателей, необходимых для кластеризации поселений, были собраны показатели, требуемые для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры оцениваемого поселения.

Для пространственного отображения и учета влияния объектов инфраструктуры поселения необходима привязка объектов влияния к электронной карте поселения. Для этого на рабочий экземпляр кадастровой карты была нанесена информация, используемая для расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ:

ü черта поселения;

ü границы градостроительных кварталов, микрорайонов;

ü объекты соцкультбыта;

ü памятники истории и архитектуры;

ü инженерные сети;

ü зоны регулируемой застройки;

ü территории промышленных предприятий и их санитарно-защитных зон, территории гаражей и коммунально-складских зон;

ü территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного использования, лесов, зон рекреации;

ü водные объекты и их охранные зоны;

ü территории с неблагоприятной экологической обстановкой;

Сбор необходимой информации осуществлялся с учетом существующих карт и схем и с помощью специалистов соответствующих муниципальных служб или на основе информации, предоставленной этими специалистами.

Информация с рабочего экземпляра перенесена на электронную карту.

Технология работ по ГКОЗП предусматривает проведение кластеризации. Вторая ТЛ предусматривает кластеризацию районов области.

Работа по второй ТЛ была начата со сбора информации. Информационной основой для кластеризации являются статистические показатели.

Результатом кластеризации объектов ГКОЗП является список административных районов по кластерам и выбор тестовых поселений, являющихся центрами полученных кластеров, определение базового УПКСЗ в тестовых поселениях, проведение анализа ценообразующих факторов по центрам кластеров (включая тестовые и отличные от тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов:

- на уровне административного района (климатические условия, плотность населения, транспортная доступность до районного центра);

- на уровне сельского округа (численность населения, транспортная доступность до центра района, административный статус);

- на уровне поселения с учетом ценообразующих факторов (доступность различных центров тяготения, уровень развития транспортной, инженерной и производственной инфраструктур, уровень развития социально-бытового обслуживания населения, состояния окружающей среды и ряда других факторов).

Результатом работ по ГКОЗП являются удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов и удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастрового квартала по видам функционального использования.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населённых пунктов служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населённых пунктов определены по 14 видам функциональ­ного использования земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Белгородской области утверждены постановлением правительства Белгородской области 27.04.2007 № 101-пп и введены в действие с 01.01.2008.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в основном базируется на реальных рыночных ценах на объекты недвижимости и поэтому показатели удельной стоимости земли также увеличились по сравнению с прошлой оценкой.

Сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки населенных пунктов I и II туров приведены в таблице 16.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов (руб./кв.м) Белгородская область Таблица 16
Населенный пункт	Земли под домами многоэтажной застройки	Земли под домами индивидуальной жилой застройки	Земли дачных и садоводческих объединений граждан	Земли гаражей и автостоянок	Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания	Земли учреждений и организаций народного образования	Земли под промышленными объектами	Земли под административно-управленческими и общественными объектами	Земли под военными объектами	Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения	Земли сельскохозяйственного использования	Земли под лесами в поселениях	Земли под обособленными водными объектами	Прочие земли поселений
Средние удельные показатели кадастровой стоимости в соответствии с постановлением главы администрации Белгородской области от 18.12.2002 № 474
г. Белгород
г. Старый Оскол
г.Валуйки
п. Прохоровка
г.Шебекино
Средние удельные показатели кадастровой стоимости в соответствии с постановлением правительства Белгородской области от 27.04.2007 г. № 101-пп
г. Белгород	4328.16	334.97	386.40	929.26	4696.13	4389.97	2928.38	4564.21	1311.50	299.65	232.15	142.53	141.23	387.27
г. Старый Оскол	2164.82	266.89	213.20	505.32	2215.77	1931.92	1455.08	2246.85	710.96	179.02	166.35	175.67	176.64	216.29
г.Валуйки	916.71	102.58	50.59	731.67	869.01	852.72	606.34	878.03	243.67	57.49	35.30	34.07	33.71	56.91
п. Прохоровка	579.44	76.88	40.44	640.14	649.68	595.09	416.38	544.73	206.04	42.87	50.22	29.28	28.05	52.09
г.Шебекино	654.35	77.94	42.39	541.58	654.05	651.62	462.13	680.05	228.68	46.47	23.55	23.97	25.69	59.31

В 2011 году начаты работы 3 тура оценки кадастровой стоимости земель населенных пунктов Белгородской области в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39, (с изменениями, внесенными приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 3), Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152.