Определение стоимости строений

Стоимость строенийопределяется как разность:

C_стр=ЗВ - Из. общ., где

Из. общ.- суммарный износ;

ЗВ - затраты на воспроизводство. Основными методами для определения затрат на воспроизводство строений являются:

Ø Метод сравнительной единицы

Ø Поэлементный метод

Ø Сметный метод

Ø Индексный метод

Метод сравнительной единицы исходит из принципа замещения, суть которого состоит в определении стоимости объекта оценки по стоимости аналога. Для подбора аналогов используют справочники КО инвест и Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС). Данный принцип предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия между аналогом и объектом оценки, на регионально-климатический коэффициент, на индекс изменения цен на строительство за период с года,, по цене которого рассчитан аналог до даты оценки, на коэффициент НДС

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства объекта, как если бы он строился вновь.

Индексный метод расчета заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы можно взять из ежеквартального издания консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень), из которого можно получить информацию о динамике цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России. Расчет ведется по формуле:

Sв=So*Y, где

S_в –стоимость воспроизводства объекта;

S_о – базовая стоимость объекта (первоначальная стоимость);

Y – индекс изменение цен.

При применении индексного метода для оценки сооружений осуществляется приведение его балансовой стоимости к современному уровню цен на дату оценки с помощью индекса изменения цен на строительно-монтажные работы.

Индексы цен в межрегиональном информационно-аналитическм бюллетене "Ко-инвест" на строительно-монтажные работы приводятся в региональном и отраслевом разрезах.

Определение износа строений

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода), для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.

Физический износ элементов зданиярассчитывается по формуле:

И_физ= k*И/100,

где k – удельный. вес конструктивного элемента,

И - процент износа элемента

Следует отметить, что существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстро изнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостный метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категории быстро изнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта

Определение физического износа методом срока жизни.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ:(ЭВ+ОСФЖ))*100, где

И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

И=(ХВ/ФЖ)*100, где

И – износ, %;

ФЖ - типичный срок физической жизни,

ХВ – хронологический возраст.

Нормативный срок службы зданий и конструктивных элементов берутся в соответствии с Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденного Госстроем СССР 8 сентября 1964 г.) и Средними нормативными сроками службы основных фондов учреждений и организаций состоящих на государственном бюджете. Утверждены ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. № 9.17

Определение физического износа методом экспертизы состояния.

Метод заключается в том, что физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается количественно в соответствии с таблицами «Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)». Производится внешний осмотр элементов здания, выявляются признаки физического износа и сравниваются с указанными в таблицах «Правил».

Физический износ здания равен сумме износов элементов, умноженных на их удельные веса.

Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устраняемости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания.

Внешний износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими либо другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, промышленным предприятиям и пр.

Если физический и, в определенной степени, функциональный износы можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия, в большинстве случаев, неустраним.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки проведен сравнительным подходом. Месторасположение объекта оценки характеризуется активным рынком, на котором имеются достаточное количество предложений о продаже аналогов объекта оценки с близкими по размерам строениями и земельными участками и физическим состоянием. При таком состоянии рынка сравнительный подход обеспечивает определение рыночной стоимости максимально близкой к действительной. Затратный подход в условиях снижения цен на рынке и учета сельской или городской застройки не адекватно отражает рыночную стоимость.