ТОП 10:

Расчет стоимости рыночным подходом



Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, за которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющие стоимость, является в современных условиях коммерческой тайной.

В процессе анализа аналогов мы взяли за основу для расчетов 4 объекта, по которым у нас есть информация в базе данных.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей продажных цен сравниваемых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Объекты оценки относятся к сегменту рынка нежилых помещений.

После получения итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектов проведем корректировку полученных значений по весовым коэффициентам.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:

1. Переданные права собственности на недвижимость,

2. Условия финансирования,

3. Условия продажи,

4. Дата совершения сделки,

5. Местоположение,

6. Физические характеристики и т.д.

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов, нами был применен:

Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по нескольким объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

Рассмотрим подробно перечисленные выше элементы сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении стоимости, а следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружении на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость недвижимости, а следовательно, и цену продаж.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;

3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.т. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые ит.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения – достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Условия рынка (время продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени является инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (право собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравниваемых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно – территориальные корректировки размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик: транспортная доступность, состояние природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.

Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяли влияния на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а, следовательно и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Перечислим лишь те корректировки, которые были применены: этаж/этажность, материал стен, планировка, наличие телефона, наличие балкона или лоджии, качество внутренней отделки.

Описание объектов аналогов (см. Приложение)

 

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Местоположение   РБ, г.Мелеузй, ул. Мелиораторов, 14. г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, 38 г. Мелеуз, ул. Совхозная, 3А г. Мелеуз, ул. Южная г. Мелеуз, ул. Терекла г. Сибай, ул. Чайковского, 6
Таблица корректировок по сравнимым продажам
Дата объявления              
Элемент сравнения Единица   Объекты сравнения
Нежилое помещение измер. оцениваемый
Цена продажи руб.   7 100 000 4 100 000 14 000 000 500 000 3 500 000
Общая площадь м2 4 147,3 3561,80 4400,00 3 300,0 1 254,0
Объем здания или сооружения м3            
Единица сравнения              
1. Цена продажи руб.            
2. Цена за ед. общей площади руб./м2   1 993 4 242 40 698
4. Цена за ед. объема сооружения руб./м3            
               
Цена за ед. полезной площади руб./м2   1 993,00 932,00 4 242,00 399,00 40 698,00
Право собственности   полн право собственности полн. право собственности полн. право собственности полн. право собственности полн. право собственности полн. право собственности
Корректировка руб.   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена руб./м2   1 993,00 932,00 4 242,00 399,00 40 698,00
Условия финансирования   продается Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка руб.   -10,00 -10,00 -10,00 -10,00 -10,00
Скорректированная цена руб./м2   1 793,70 838,80 3 817,80 359,10 36 628,20
Земельный участок   нет нет нет нет нет нет
Корректировка %   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена руб./м2   1 793,70 838,80 3 817,80 359,10 36 628,20
Условия рынка (время продажи)     10.12.2015 10.12.2015 10.12.2015 10.12.2015 10.12.2015
Корректировка %   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена руб./м2   1 793,70 838,80 3 817,80 359,10 36 628,20
Местоположение   РБ, г.Мелеузй, ул. Мелиораторов, 14. г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, 38 г. Мелеуз, ул. Совхозная, 3А г. Мелеуз, ул. Южная г. Мелеуз, ул. Терекла г. Сибай, ул. Чайковского, 6
Коэффициент градостроительной ценности, Q   1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Корректировка     1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена     1 793,70 838,80 3 817,80 359,10 36 628,20
Физические характеристики:              
Этажность  
Корректировка к-т   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена руб./м2   1 793,70 838,80 3 817,80 359,10 36 628,20
Площадь помещений   4 147,3 3561,8 4400,00
Корректировка %   1,00 1,00 1,10 1,20 1,20
Скорректированная цена руб./м2   1 793,70 838,80 4 199,58 430,92 43 953,84
Качество внутренней отделки   удовлетворит. удовлетворит. удовлетворит. удовлетворит. удовлетворит. удовлетворит.
Корректировка %   1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Скорректированная цена руб./м2   1 811,64 847,19 4 241,58 435,23 43 953,84
Материал стен   кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич
Корректировка %   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена руб./м2   1 811,64 847,19 4 241,58 435,23 43 953,84
               
Для выводов:              
Абсолютное итоговое значение корректировок руб./м2   -181,36 -84,81 42,00 40,58 3 255,84
в % от первонач. величины %   -9,1 -9,1 1,0 10,2 8,0
Весовой коэффициент   1,00 0,25 0,25 0,25 0,25 0,00
Цена за ед. общей площади руб./м2 1 833,91          
Стоимость объекта оценки руб. 7 605 775          

Право собственности – корректировка не проводилась, т.к. не обнаружено каких- либо ограничений на право собственности у оцениваемого объекта и подобранных аналогов.

Условия финансирования – корректировка проводилась, т.к. сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов не имеют одинаковый характер;

Условия продажи – корректировка не проводилась.

Условия рынка (время продажи) – корректировка не проводилась.

Поправка на торг - скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли. Если ранее скидки в размере 3-5% можно было считать «верхней границей», то в настоящее время достаточно часто встречаются дисконты в размере 5-10%. Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Цены на недвижимость, углеводороды, обменные курсы – по всем этим показателям на рынке отсутствует «согласованное» мнение. При этом многие участники рынка оценивают риск дальнейшего снижения цен на недвижимость как высокий. Кроме того, существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств, учитывая вышеизложенное корректировка проводилась в пределах 10%.

Площадь помещений - Данная корректировка проводилась с использованием справочника Ко-Инвест 2009, как отношение площади объекта оценки к объектам аналогам с помощью таблицы.

Местоположение – корректировка не проводилась, так как объект оценки и объекты аналоги находятся в одном квартале.

Весовые коэффициенты оценщиком присваивались исходя из абсолютных итоговых значений корректировок. Чем больше отклонение, тем меньший весовой коэффициент.

Физические характеристики:

Этажность – корректировка цены не проводилась.

Материал стен - корректировка не проводилась.

 







Последнее изменение этой страницы: 2017-01-19; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 100.26.176.182 (0.007 с.)