Классификация рынков недвижимости

Классификация рынков недвижимости	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

 

Продажа коммерческой недвижимости. За последние полгода на рынке появилось большое количество крупных объектов. Продаваемые целиком здания, как с арендаторами, так и без них, влияют на средние цифры по рынку, поэтому для прояснения ситуации по конкретным объектам сложно ориментироваться только на средние цифры, а необходимо изучать уникальность объекта и объекты-конкуренты. Но даже в этом случае цена конкретного варианта может быть уникальной. В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости как для работы агента, так и в целях получения среднерыночных цифр.

Спрос на коммерческую недвижимость в городах Республики Башкортостан во 2-м квартале продолжает падать. В основном спросом пользовались торговые помещения – 72% от общего объема спроса (диаграмма 1).

 

Диаграмма 1. Структура спроса в зависимости от типа коммерческой недвижимости за 2 квартал 2015 года, %

 

Структура спроса сохранилась на уровне предыдущих периодов и в большой степени ориентирована на аренду – 90% (диаграмма 2), (за 1-ый квартал на аренду приходилось 75% от общего объема спроса).

 

Диаграмма 2. Структура спроса объектов коммерческой недвижимости в зависимости от типа сделки за 2 квартал 2015 года, %

 

Исследуя спрос в зависимости от размера помещений, можно сделать вывод, что наибольшим спросом пользуется коммерческая недвижимость с площадью до 50 кв.м., на нее приходится более 50%. (диаграмма 3).

 

Диаграмма 3. Структура спроса на коммерческую недвижимость в зависимости от типоразмера помещений за 2 квартал 2015г., %

 

Во 2-м квартале 2015г. наблюдается активный спрос на коммерческую недвижимость в направлении «Юг» республики (гг.Ишимбай, Салават, Мелеуз, Кумертау). Ситуация на «Юго-востоке» (гг.Сибай, Баймак) не изменилась, и во 2-м квартале зафиксирован наименьший спрос на коммерческую недвижимость в данном направлении - менее 9% (диаграмма 4).

 

Диаграмма 4. Структура спроса на коммерческую недвижимость сегментированную по направлениям за 2 квартал 2015г., %

Спрос на рынке недвижимости Республики Башкортостан во втором квартале 2015г. характеризовался малым числом заявок (на офисную, торговую, производственную и складскую недвижимость), следовательно, анализ спроса по типам коммерческой недвижимости не представляется возможным.

 

Предложение

Общая информация

Во 2 квартале 2015 года на продажу или аренду в городах Республики Башкортостан были выставлены объекты коммерческой недвижимости общей площадью более 150 тыс. кв.м. (исходя из информаций, которая есть в свободном информационном пространстве).

Рынок коммерческой недвижимости Республики Башкортостан в данный период характеризовался активностью продажи, нежели рынка аренды. На диаграмме 5 представлена структура предложения в зависимости от типа сделки за 2 квартал 2015г.

 

Диаграмма 5. Структура предложения на коммерческую недвижимость в зависимости от типа сделки за 2 квартал 2015г., %

 

Аренда

В структуре предложения в зависимости от общего объема площадей на рынке аренды за 2 квартал 2015г. основной вес занимает торговая недвижимость. На ее долю приходится 54% всех сдаваемых в аренду площадей.

Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду, за отчетный период представлена на диаграмме 6.

 

Диаграмма 6. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду, за 2 квартал 2015г., %

 

По сравнению с 1-м кварталом 2015г. во 2-м квартале структура предложения объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду, рассчитанная от общего количества предлагаемых объектов не изменилась. По-прежнему наибольшая доля предложений приходится на торговую недвижимость – 56%. Наименьшая - на складскую и производственную недвижимость – менее 15% (диаграмма 7).

 

Диаграмма 7. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, сдающихся в аренду, за 2 квартал 2015г., %

 

Во 2 квартале 2015г. средняя арендная ставка на коммерческую недвижимость в городах Республики Башкортостан составил примерно 329 руб./кв.м. Диапазон арендных ставок варьируется от 50 руб. до 1100 руб. за 1 кв.м.

Динамика изменения арендной ставки на коммерческую недвижимость за 2 квартал т.г. представлена на графике 1.

 

График 1. Динамика изменения арендных ставок на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2015г., руб./кв.м

 

Продажа

Наибольшее количество – 46% от общего количества объектов, выставленных на продажу, составляет торговая недвижимость; 28% - производственная и складская, офисная –26% (значительных изменений в структуре объектов по сравнению с 1-м кварталом – нет). Структура предложения объектов, выставленных на продажу, за отчетный период представлена на диаграмме 8.

 

Диаграмма 8. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, за 2 квартал 2015г., %

 

Производственная и складская недвижимость традиционно представлена наиболее крупными объектами и при этом имеет самые большие сроки экспозиции. Ее доля составляет 61% от общего объема предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу. Структура предложения в процентном отношении к общему объему представлена на диаграмме 9.

 

Диаграмма 9. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, за 2 квартал 2015г., %

 

Средняя цена объектов, выставленных на продажу за 2 квартал 2015г. составила примерно 25 тыс. руб./кв.м, что на 4% больше, чем в 1 квартале 2015г. Цены примерно варьируются от 1,3 тыс.руб. до 72,4 тыс. руб./кв.м. Динамика изменения цены представлена на графике 2.

 

График 2. Динамика изменения цены продажи объектов коммерческой недвижимости за 2 квартал 2015г., руб./кв.м.

 

 

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

 

2.1. Определение задания на оценку

Оцениваемый объект	- Здание машинотракторной мастерской пл. 4147,3 кв.м. - Право аренды земельного участка пл. 16 830 кв.м.
Назначение объектов недвижимости	Машинотракторная мастерская
Месторасположение объекта	г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, д. 14.
Оцениваемые права:	Собственность
Правоустанавливающие документы	1. Технический паспорт нежилого помещения инв. № 5233.
Цель и задачи оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки для целей продажи в рамках конкурсного производства
Дата и номер договора об оценке	Н15/12/01 от 08 декабря 2015 г.
Номер отчета	Н15/12/01
Оцененное маркетинговое время	5 - 6 месяцев
Сведения об Оценщике (Исполнителе)	ООО «БашТехАссистанс» РБ, г. Уфа, проспект Октября, 49а - 309. ИНН 0274142208; КПП 027401001; ОГРН 1090280033249. Расч/сч.40702810400000007142 в Башкомснаббанк (ПАО); Корр/сч. 3010181080000000084.
Информация о привлекаемых к проведению оценки организаций и специалистов	Независимый оценщик Низамеева Масхуда Галимовна. Стаж профессиональной работы с 2004 года – 10 лет. Образование финансово-экономическое высшее. Диплом профессиональной переподготовке Башкирской академии государственной службы и управления при Президенте РБ серии ПП №235412 от 20 апреля 2004 г. Свидетельство о повышении квалификации Башкирской академии государственной службы и управления при Президенте РБ № 341/2011 от 05 марта 2011 г. Паспорт гражданина серии 8002 № 181951, выдан Ленинским РОВД г. Уфа РБ от 19.11.2003, зарегистрирован: РБ, г. Уфа, ул. Ахтырская, д.33 А. Российское общество оценщиков Свидетельство 0018152 о членстве в саморегулируемой организации оценщиков регистрационный № 004820 от 13 августа 2014г.
Сведения о страховании оценочной деятельности	Гражданская ответственность застрахована в ООО «БИН Страхование», страховой полис № 31118590001484906090 сроком действия с 11.08.2015г. по 10.08.2016 г.
Сведения о собственниках	ООО «Башремтех» ИНН 0263010513 ОГРН 1040203014796 Конкурсный управляющий Жданов Марат Рафилевич Юридический адрес: 453303, РБ, г. Кумертау, ул. Бабаевская, 22 Почтовый адрес: 450058, г. Уфа, а/я 64 р/сч. 40702810400000001023 в ПромТрансБанк (Банк ПТБ) к/сч. 30101810000000000846 БИК 048073846
Сведения о заказчике	ООО «Башремтех» ИНН 0263010513 ОГРН 1040203014796 Конкурсный управляющий Жданов Марат Рафилевич Юридический адрес: 453303, РБ, г. Кумертау, ул. Бабаевская, 22 Почтовый адрес: 450058, г. Уфа, а/я 64 р/сч. 40702810400000001023 в ПромТрансБанк (Банк ПТБ) к/сч. 30101810000000000846 БИК 048073846
Вид стоимости:	Рыночная
Дата составления отчета:	11 декабря 2015 г.
Дата осмотра:	08 декабря 2015 г.
Срок проведения оценки:	08 декабря 2015 г. – 11 декабря 2015 г.
Дата оценки	08 декабря 2015г.
Форма отчета:	Письменная развернутая
Применяемые стандарты оценки	Требования федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256, ФСО №7 приказ от 25 сентября 2014 г. № 611.

Описание объекта оценки

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Адрес помещения:	РБ, г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, д. 14.
Владельцы:	1ООО «Башремтех» ИНН 0263010513 ОГРН 1040203014796 Конкурсный управляющий Жданов Марат Рафилевич
Оцениваемые права	Собственность
Инвентарный № (БТИ)
Реестровый № (БТИ)	-
Регистрационное удостоверение	-
Инвентаризационная стоимость, руб. (в ценах 2007г.)	-
Материал стен	Кирпич
Год постройки (ввода в эксплуатацию)	-
Общая площадь, м2	4147,3
ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ
Внутренняя отделка
Вид отделки	Описание	Состояние	Признаки износа	Физический износ,%	Примерный состав работ
Полы	Бетонные	Удовлетворительное	Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 кв.м на площади до 25%		Заделка выбоин
Двери	Деревянные	Удовлетворительное	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены		Ремонт дверных полотен и коробок с заменой до 50% приборов
Окна	Отсутствуют	Удовлетворительное	-		-
Внутренняя отделка	Отсутствует	Удовлетворительное	-		-
Инженерные коммуникации
Электроснабжение	нет	Канализация	нет	Вентиляция	нет
Теплоснабжение	нет	Газификация	нет	Радио	нет
Водоснабжение	нет	Телефонизация	нет	Лифты	нет

 

 

Здание расположено в промышленной зоне на окраине г. Мелеуз. Имеются асфальтированные подъездные пути, удовлетворительная транспортная доступность, остановка общественного транспорта располагается в пределах шаговой доступности (10 мин.). Окружающая застройка представлена зданиями и сооружениями производственно-складской направленности и индивидуальной жилищной застройки.

Основные факты и выводы (см. Приложение)

При применении различных подходов к оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного в РБ, г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, д. 14, выявлены следующие результаты:

 

Подход	Рассчитанная стоимость, руб.	Удельный вес	Рыночная стоимость, рассчитанная в соответствии с удельными весами подходов, руб.
Затратный	0,00	0,00	0,00
Сравнительный	7605775,00	1,00	7605775,00
Доходный	11631364,04	0,00	0,00
Итого		1,00	7605775,00

 

Рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: РБ, г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, д. 14, по состоянию на 11 декабря 2015 года, округленно составляет: 7 600 000 (Семь миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 коп.