Расчет произведен по состоянию на 11 декабря 2015 Г.

Расчет произведен по состоянию на 11 декабря 2015 г.

 

ЗАКАЗЧИК:

ООО “Башремтех”

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО “БашТехАссистанс”

Г. Уфа – 2015 год

СОДЕРЖАНИЕ

Стр.

Сопроводительное письмо к отчету
1. Краткая характеристика г.Мелеуз
2. Общие сведения 2.1. Определение задания на оценку 2.2. Описание объекта оценки 2.3. Основные факты и выводы 2.4. Обоснование вида оцениваемой стоимости
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 3.1. Определение рыночной стоимости 3.2. Процесс оценки 3.3. Процедура оценки 3.4. Принципы оценки 3.5. Доходный подход 3.6. Затратный подход 3.7. Сравнительный подход
4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
5. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 5.1. Расчет стоимости затратным подходом 5.2. Расчет стоимости рыночным подходом 5.3. Расчет стоимости доходным подходом
6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
7. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
8. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
9. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ, ДОКУМЕНТЫ И ЛИТЕРАТУРА
10. ПРИЛОЖЕНИЯ

 

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Конкурсному управляющему

ООО “Башремтех”

Жданову М. Р.

Уважаемый Марат Равилевич!

На основании договора на проведение оценки № 15/12/01 ООО “БТА” произвело оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: РБ, г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, 14.

Оценка объектов произведена с осмотром и на основании предоставленных данных по заявлению Заказчика.

Развернутая характеристика объектов недвижимости произведена в отчете об оценке. Отдельные части настоящего отчета не могут трактоваться обособленно, а только в сочетании с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества, по состоянию на 11 декабря 2015 года округленно составляет:

 

Семь миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 коп. в т.ч.

- Здание машинотракторной мастерской общ. площадью 4147,3 кв.м. –
6 800 000 руб.

- Право аренды земельного участка общ. площадью 4 147,3 кв.м. -
800 000 руб.

Оценка проведена в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256, ФСО № 7 приказ от 25 сентября 2014 г. № 611.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по моим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

 

Благодарю Вас за возможность оказать Вам услугу.

 

 

С уважением:

 

Директор Козлов В.В.

 

Оценщик Низамеева М.Г.

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

 

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.14.1.1).

 

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

 

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 14.1.1.

 

 

Таблица № 14.1.1.

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

 

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлторы, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

 

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 14.1.2.

Таблица № 14.1.2.

Предложение

Общая информация

Во 2 квартале 2015 года на продажу или аренду в городах Республики Башкортостан были выставлены объекты коммерческой недвижимости общей площадью более 150 тыс. кв.м. (исходя из информаций, которая есть в свободном информационном пространстве).

Рынок коммерческой недвижимости Республики Башкортостан в данный период характеризовался активностью продажи, нежели рынка аренды. На диаграмме 5 представлена структура предложения в зависимости от типа сделки за 2 квартал 2015г.

 

Диаграмма 5. Структура предложения на коммерческую недвижимость в зависимости от типа сделки за 2 квартал 2015г., %

 

Аренда

В структуре предложения в зависимости от общего объема площадей на рынке аренды за 2 квартал 2015г. основной вес занимает торговая недвижимость. На ее долю приходится 54% всех сдаваемых в аренду площадей.

Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду, за отчетный период представлена на диаграмме 6.

 

Диаграмма 6. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду, за 2 квартал 2015г., %

 

По сравнению с 1-м кварталом 2015г. во 2-м квартале структура предложения объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду, рассчитанная от общего количества предлагаемых объектов не изменилась. По-прежнему наибольшая доля предложений приходится на торговую недвижимость – 56%. Наименьшая - на складскую и производственную недвижимость – менее 15% (диаграмма 7).

 

Диаграмма 7. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, сдающихся в аренду, за 2 квартал 2015г., %

 

Во 2 квартале 2015г. средняя арендная ставка на коммерческую недвижимость в городах Республики Башкортостан составил примерно 329 руб./кв.м. Диапазон арендных ставок варьируется от 50 руб. до 1100 руб. за 1 кв.м.

Динамика изменения арендной ставки на коммерческую недвижимость за 2 квартал т.г. представлена на графике 1.

 

График 1. Динамика изменения арендных ставок на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2015г., руб./кв.м

 

Продажа

Наибольшее количество – 46% от общего количества объектов, выставленных на продажу, составляет торговая недвижимость; 28% - производственная и складская, офисная –26% (значительных изменений в структуре объектов по сравнению с 1-м кварталом – нет). Структура предложения объектов, выставленных на продажу, за отчетный период представлена на диаграмме 8.

 

Диаграмма 8. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, за 2 квартал 2015г., %

 

Производственная и складская недвижимость традиционно представлена наиболее крупными объектами и при этом имеет самые большие сроки экспозиции. Ее доля составляет 61% от общего объема предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу. Структура предложения в процентном отношении к общему объему представлена на диаграмме 9.

 

Диаграмма 9. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, за 2 квартал 2015г., %

 

Средняя цена объектов, выставленных на продажу за 2 квартал 2015г. составила примерно 25 тыс. руб./кв.м, что на 4% больше, чем в 1 квартале 2015г. Цены примерно варьируются от 1,3 тыс.руб. до 72,4 тыс. руб./кв.м. Динамика изменения цены представлена на графике 2.

 

График 2. Динамика изменения цены продажи объектов коммерческой недвижимости за 2 квартал 2015г., руб./кв.м.

 

 

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

 

2.1. Определение задания на оценку

Оцениваемый объект	- Здание машинотракторной мастерской пл. 4147,3 кв.м. - Право аренды земельного участка пл. 16 830 кв.м.
Назначение объектов недвижимости	Машинотракторная мастерская
Месторасположение объекта	г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, д. 14.
Оцениваемые права:	Собственность
Правоустанавливающие документы	1. Технический паспорт нежилого помещения инв. № 5233.
Цель и задачи оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки для целей продажи в рамках конкурсного производства
Дата и номер договора об оценке	Н15/12/01 от 08 декабря 2015 г.
Номер отчета	Н15/12/01
Оцененное маркетинговое время	5 - 6 месяцев
Сведения об Оценщике (Исполнителе)	ООО «БашТехАссистанс» РБ, г. Уфа, проспект Октября, 49а - 309. ИНН 0274142208; КПП 027401001; ОГРН 1090280033249. Расч/сч.40702810400000007142 в Башкомснаббанк (ПАО); Корр/сч. 3010181080000000084.
Информация о привлекаемых к проведению оценки организаций и специалистов	Независимый оценщик Низамеева Масхуда Галимовна. Стаж профессиональной работы с 2004 года – 10 лет. Образование финансово-экономическое высшее. Диплом профессиональной переподготовке Башкирской академии государственной службы и управления при Президенте РБ серии ПП №235412 от 20 апреля 2004 г. Свидетельство о повышении квалификации Башкирской академии государственной службы и управления при Президенте РБ № 341/2011 от 05 марта 2011 г. Паспорт гражданина серии 8002 № 181951, выдан Ленинским РОВД г. Уфа РБ от 19.11.2003, зарегистрирован: РБ, г. Уфа, ул. Ахтырская, д.33 А. Российское общество оценщиков Свидетельство 0018152 о членстве в саморегулируемой организации оценщиков регистрационный № 004820 от 13 августа 2014г.
Сведения о страховании оценочной деятельности	Гражданская ответственность застрахована в ООО «БИН Страхование», страховой полис № 31118590001484906090 сроком действия с 11.08.2015г. по 10.08.2016 г.
Сведения о собственниках	ООО «Башремтех» ИНН 0263010513 ОГРН 1040203014796 Конкурсный управляющий Жданов Марат Рафилевич Юридический адрес: 453303, РБ, г. Кумертау, ул. Бабаевская, 22 Почтовый адрес: 450058, г. Уфа, а/я 64 р/сч. 40702810400000001023 в ПромТрансБанк (Банк ПТБ) к/сч. 30101810000000000846 БИК 048073846
Сведения о заказчике	ООО «Башремтех» ИНН 0263010513 ОГРН 1040203014796 Конкурсный управляющий Жданов Марат Рафилевич Юридический адрес: 453303, РБ, г. Кумертау, ул. Бабаевская, 22 Почтовый адрес: 450058, г. Уфа, а/я 64 р/сч. 40702810400000001023 в ПромТрансБанк (Банк ПТБ) к/сч. 30101810000000000846 БИК 048073846
Вид стоимости:	Рыночная
Дата составления отчета:	11 декабря 2015 г.
Дата осмотра:	08 декабря 2015 г.
Срок проведения оценки:	08 декабря 2015 г. – 11 декабря 2015 г.
Дата оценки	08 декабря 2015г.
Форма отчета:	Письменная развернутая
Применяемые стандарты оценки	Требования федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256, ФСО №7 приказ от 25 сентября 2014 г. № 611.

Описание объекта оценки

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Адрес помещения:	РБ, г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, д. 14.
Владельцы:	1ООО «Башремтех» ИНН 0263010513 ОГРН 1040203014796 Конкурсный управляющий Жданов Марат Рафилевич
Оцениваемые права	Собственность
Инвентарный № (БТИ)
Реестровый № (БТИ)	-
Регистрационное удостоверение	-
Инвентаризационная стоимость, руб. (в ценах 2007г.)	-
Материал стен	Кирпич
Год постройки (ввода в эксплуатацию)	-
Общая площадь, м2	4147,3
ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ
Внутренняя отделка
Вид отделки	Описание	Состояние	Признаки износа	Физический износ,%	Примерный состав работ
Полы	Бетонные	Удовлетворительное	Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 кв.м на площади до 25%		Заделка выбоин
Двери	Деревянные	Удовлетворительное	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены		Ремонт дверных полотен и коробок с заменой до 50% приборов
Окна	Отсутствуют	Удовлетворительное	-		-
Внутренняя отделка	Отсутствует	Удовлетворительное	-		-
Инженерные коммуникации
Электроснабжение	нет	Канализация	нет	Вентиляция	нет
Теплоснабжение	нет	Газификация	нет	Радио	нет
Водоснабжение	нет	Телефонизация	нет	Лифты	нет

 

 

Здание расположено в промышленной зоне на окраине г. Мелеуз. Имеются асфальтированные подъездные пути, удовлетворительная транспортная доступность, остановка общественного транспорта располагается в пределах шаговой доступности (10 мин.). Окружающая застройка представлена зданиями и сооружениями производственно-складской направленности и индивидуальной жилищной застройки.

Основные факты и выводы (см. Приложение)

При применении различных подходов к оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного в РБ, г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, д. 14, выявлены следующие результаты:

 

Подход	Рассчитанная стоимость, руб.	Удельный вес	Рыночная стоимость, рассчитанная в соответствии с удельными весами подходов, руб.
Затратный	0,00	0,00	0,00
Сравнительный	7605775,00	1,00	7605775,00
Доходный	11631364,04	0,00	0,00
Итого		1,00	7605775,00

 

Рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: РБ, г. Мелеуз, ул. Мелиораторов, д. 14, по состоянию на 11 декабря 2015 года, округленно составляет: 7 600 000 (Семь миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 коп.

Процесс оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, а также описания объекта, определение его состояния и выделения особенностей.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемых объектов.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

· Затратный метод;

· Метод прямого сравнительного анализа продаж;

· Доходный метод.

Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

· Личный осмотр метод;

· Интервью с владельцем;

· Сбор общих данных и их анализ;

· Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

· Применение трех методов оценки;

· Составление развернутого письменного отчета.

Принципы оценки

Рыночная стоимость нежилого помещения изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость нежилого помещения зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на нежилое помещение, разделение имущественных прав на нежилое помещение.

Рыночная стоимость нежилого помещения зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость нежилого помещения определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования нежилого помещения, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости нежилого помещения будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование нежилого помещения определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием нежилого помещения.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

Целевое назначение и разрешенное использование;

Перспективы развития района, в котором расположено нежилое помещение;

Ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

Текущее использование нежилого помещения.

Понятия наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая осуществимость, рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

2. Характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

3. Допустимый с точки зрения закона порядок использования имущества должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

Кроме получения чистого дохода наилучшее и оптимальное использование подразумевает максимально чистый доход или достижение максимальной стоимости имущества.

 

Доходный подход

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидания получения будущих доходов или выгод, или, иными словами, показывает величину текущей стоимости будущих денежных поступлений при определенной ставке дохода.

 

Затратный подход

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего объекта и возведение аналогичного по значению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек.

 

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли – продажи. Если такая недвижимость на рыке продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

 

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

· Затратный подход;

· Рыночный подход;

· Доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход (подходы) наиболее соответствует (соответствуют) оцениваемому объекту.

В настоящей работе осуществлялась оценка рыночной стоимости объекта рыночным и затратным подходами.

Определение износа строений

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода), для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.

Физический износ элементов зданиярассчитывается по формуле:

И_физ= k*И/100,

где k – удельный. вес конструктивного элемента,

И - процент износа элемента

Следует отметить, что существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстро изнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостный метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категории быстро изнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта

Определение физического износа методом срока жизни.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ:(ЭВ+ОСФЖ))*100, где

И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

И=(ХВ/ФЖ)*100, где

И – износ, %;

ФЖ - типичный срок физической жизни,

ХВ – хронологический возраст.

Нормативный срок службы зданий и конструктивных элементов берутся в соответствии с Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденного Госстроем СССР 8 сентября 1964 г.) и Средними нормативными сроками службы основных фондов учреждений и организаций состоящих на государственном бюджете. Утверждены ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. № 9.17

Определение физического износа методом экспертизы состояния.

Метод заключается в том, что физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается количественно в соответствии с таблицами «Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)». Производится внешний осмотр элементов здания, выявляются признаки физического износа и сравниваются с указанными в таблицах «Правил».

Физический износ здания равен сумме износов элементов, умноженных на их удельные веса.

Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устраняемости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания.

Внешний износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими либо другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, промышленным предприятиям и пр.

Если физический и, в определенной степени, функциональный износы можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия, в большинстве случаев, неустраним.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки проведен сравнительным подходом. Месторасположение объекта оценки характеризуется активным рынком, на котором имеются достаточное количество предложений о продаже аналогов объекта оценки с близкими по размерам строениями и земельными участками и физическим состоянием. При таком состоянии рынка сравнительный подход обеспечивает определение рыночной стоимости максимально близкой к действительной. Затратный подход в условиях снижения цен на рынке и учета сельской или городской застройки не адекватно отражает рыночную стоимость.

Участка.

Стоимость земельного участка определена сравнительным подходом методом сравнимых продаж. Применение доходного подхода к оценки земель населенных пунктов невозможно, поскольку указанное назначение не предполагает их коммерческого использования.

Рыночная стоимость земельного участка определяется как незастроенного. Площадь земельного участка была определена как площадь здания машинотракторной мастерской.

В качестве объектов-аналогов были использованы земельные участки, предлагаемые к продаже в ближайшем окружении объекта оценки.