Определение стоимости объекта

Определение рыночной стоимости

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, а на величине цены не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, что означает:

· Объект экспонируется на открытом рынке в течение периода, обычного для недвижимости подобного типа.

· Покупатель и продавец действуют на основе типичных рыночных мотивировок.

· Покупатель и продавец хорошо информированы о состоянии рынка и действуют с целью удовлетворения своих интересов.

· Покупатели и продавец, не связаны какими – либо отношениями, влияющими на свободу принятия решения о продаже и цене продажи, в том числе действуют без сговора, их решения не подвергаются незаконному давлению и стимулированию.

· Оплата производится в денежной форме (наличной и безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

Расчетное значение рыночной стоимости – экспертное заключение профессионального оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки на конкретную дату, полученное в результате оценки.

Процесс оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, а также описания объекта, определение его состояния и выделения особенностей.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемых объектов.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

· Затратный метод;

· Метод прямого сравнительного анализа продаж;

· Доходный метод.

Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

· Личный осмотр метод;

· Интервью с владельцем;

· Сбор общих данных и их анализ;

· Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

· Применение трех методов оценки;

· Составление развернутого письменного отчета.

Принципы оценки

Рыночная стоимость нежилого помещения изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость нежилого помещения зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на нежилое помещение, разделение имущественных прав на нежилое помещение.

Рыночная стоимость нежилого помещения зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость нежилого помещения определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования нежилого помещения, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости нежилого помещения будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование нежилого помещения определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием нежилого помещения.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

Целевое назначение и разрешенное использование;

Перспективы развития района, в котором расположено нежилое помещение;

Ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

Текущее использование нежилого помещения.

Понятия наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая осуществимость, рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

2. Характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

3. Допустимый с точки зрения закона порядок использования имущества должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

Кроме получения чистого дохода наилучшее и оптимальное использование подразумевает максимально чистый доход или достижение максимальной стоимости имущества.

 

Доходный подход

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидания получения будущих доходов или выгод, или, иными словами, показывает величину текущей стоимости будущих денежных поступлений при определенной ставке дохода.

 

Затратный подход

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего объекта и возведение аналогичного по значению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек.

 

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли – продажи. Если такая недвижимость на рыке продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.