Земельная рента, арендная плата и цена земли

 

Рента как вид дохода относится прежде всего к сфере использования земли и природных ресурсов. В более узком смысле используется понятие «экономическая рента».

Экономическая рента – это цена, уплачиваемая за использование земли, и других природных ресурсов, количество которых строго ограничено[1].

Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов – их фиксированное количество – отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Еще более узкое понятие ренты как дохода связано исключительно с использованием земли (в различных целях), и этот вид дохода носит название земельной ренты, которая в своем развитии трансформируется в капиталистическую земельную ренту, уплачиваемую арендатором собственнику земли.

При капитализме по поводу ведения хозяйства на земле сталкиваются интересы трех классов: земельных собственников, капиталистов-арендаторов и наемных рабочих. Предприниматель берет во временное пользование (аренду) участок земли и ведет хозяйство капиталистически, т.е. применяя наемный труд. Согласно теории К. Маркса, созданная наемными рабочими прибавочная стоимость распадается при этом на две части: одна образует прибыль арендатора из расчета средней нормы прибыли, другая уплачивается земельному собственнику за право применения капитала на данном земельном участке.

Таким образом, земельная рента означает экономическую форму реализации частной земельной собственности.

Понятие «рента» тесно связано с понятием «арендная плата», земельная рента взимается в форме арендной платы, но эти понятия не тождественны. Количественно они совпадают, если на арендуемой земле не осуществлялись капиталовложения на постройку зданий, сооружений и других объектов. Если же таковые были, то арендная плата помимо ренты включает в себя выплату процента на вложенный капитал, а также амортизационные отчисления. Это обусловлено следующим:

- имеющиеся на земле постройки обладают определённой стоимостью, эту сумму владелец мог бы положить в банк и получать доход в виде процента, но он передал её в материализованном виде арендатору и вправе ждать компенсации;

- здания, сооружения в процессе производства изнашиваются и переносят свою стоимость на производимую продукцию. После ее реализации арендатор обязан передать собственнику земли и построек эту часть стоимости для формирования амортизационного фонда.

Арендная плата выступает в виде определенной договором суммы денег, уплачиваемой арендатором землевладельцу. В сумму арендной платы входит прежде всего сама земельная рента. Но чаще всего земля сдается с имеющимися на ней строениями, ирригационными сооружениями, произведенными мелиоративными работами и т.д. За пользование этим основным капиталом, переданным в ссуду, земельный собственник взимает ссудный процент, а также амортизационные отчисления. Эти суммы также входят в арендную плату наравне с земельной рентой. В результате земельная рента как бы сливается внешне со ссудным процентом, рассматривается как доход на некоторый капитал. Происходит капитализация земельной ренты. Покупка земли, обеспечивающая получение ренты, становится идентичной ссуде капитала, приносящей процент (например процент по банковскому вкладу).

Капиталистическая земельная рента существует в двух основных формах: дифференциальной и абсолютной. Источником обеих форм ренты, как уже было отмечено, является прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве, добывающей промышленности и т.д.

Каким бы ни был участок земли по качеству и местоположению, условием ведения хозяйства на нем является уплата земельной ренты.

Особенностью образования общественной цены производства на продукцию сельского хозяйства, добывающих отраслей является то, что количество лучших участков земли ограничено и свободно не воспроизводимо. Продукции с них недостаточно для удовлетворения общественной потребности. Поэтому в оборот вовлекаются и менее производительные участки земли. А раз это так, то общество обязано возмещать производителям издержки производства и на худших землях. Следовательно, в сельском хозяйстве стоимость и цена продукции (ОНЗТ) заведомо формируются по индивидуальным условиям производителей на худших участках, т.е. иначе, чем на промышленные товары.

Рента, уплачиваемая со всех без исключения участков за право ведения на них хозяйства, называется абсолютной земельной рентой, т.к. возникает абсолютно на всех участках земли, независимо от плодородия и местоположения.Причиной образования абсолютной ренты является частная земельная собственность.

Естественно, на средних и лучших землях (с учетом плодородия, местоположения, наличия полезных ископаемых, лесных и гидроресурсов) затраты на единицу произведенной продукции будут значительно ниже, а цена на рынке единая, следовательно, предприниматели на этих землях будут получать больше дохода при прочих равных условиях, в т.ч. и при одинаковых затратах капитала, который и передадут в виде ренты собственникам земли.

Поскольку указанный доход – результат различий в плодородии земель, его называют разностным (основанный на разнице производительности) доходом или дифференциальной рентой.

В результате такой специфики общественная цена производства регулируется средними условиями хозяйствования на худших участках земли, иначе они приносили бы убытки и вышли из хозяйственного оборота и как следствие, недостаток продовольствия в стране. Таким образом, дифференциальная рента уплачивается с лучших и средних участков.

Различают дифференциальную (разностную) ренту двух видов:

- дифференциальная рента I вида – обусловлена различием плодородия, почвы, местоположением участка земли по отношению к рынку, путям сообщения и т.д.;

- дифференциальная рента II вида – является результатом дополнительных вложений капитала с целью улучшения плодородия земли.

Дифференциальная рента I вида может быть получена только на лучших и средних участках в силу более высокой их производительности при вложении равновеликих капиталов на всех участках. Образование дифференциальной ренты I вида можно показать на табличном числовом примере (табл. 1).

Как видно из примера, на средних и лучших участках плодородие выше, издержки производства на единицу продукции ниже, рыночная цена единая и владельцы плодородных участков получают дополнительный чистый доход (30 и 60 ед.), который и принимает форму дифференциальной ренты I вида.

Дополнительные вложения капитала в один и тот же участок улучшают его качественные характеристики и способствуют росту производительности труда. Так, внесение удобрений, совершенствование агротехники, проведение мелиоративных работ создают искусственное или экономическое плодородие и повышают урожайность. В итоге дополнительные капиталовложения, оказывающиеся более производительными (независимо от того, на лучших, средних или худших землях они произведены), приносят дифференциальную ренту II вида.

Таблица 1. – Дифференциальная рента I вида

Участки земли	Затраты капитала	Средняя прибыль	Продукция в цент.	Цена произв. I ц	ДР с I ц     (6-5)	Цена всей произв. прод.	Сумма ДР-I   (9-8)
инд.	общ.	инд. (4х5)	общ. (4х6)
Худш. Средн. Лучш.

Дифференциальная рента II вида может возникать и на худших участках, если в результате дополнительных вложений капитала плодородие их повысилось и они вышли из разряда худших. В результате участки могут переходить из одного разряда в другой: худшие становятся средними или лучшими, и наоборот.

Механизм образования дифференциальной ренты II вида проиллюстрируем на примере (табл. 1). Предположим, что в лучший по плодородию участок сделано дополнительное вложение капитала 100 ед., в результате урожайность его повысилась до 7 ц. Общественная цена производства продукции с этого участка поднимется до 210 ед., индивидуальная цена останется равной 120 ед. Разница в 90 ед. и составит дифференциальную ренту II вида.

Таким образом, владельцы худших участков земли получают только абсолютную ренту, независимую от плодородия, местоположения, дополнительных затрат капитала. Это равновесный уровень ренты, который представляет собой тот минимум, который необходимо уплатить любому арендатору собственнику земли. Собственники лучших и средних участков получают доход выше равновесной «абсолютной» ренты, поскольку в составе этого дохода содержится и дифференциальная рента.

Земля, не являясь продуктом человеческого труда, не имеет стоимости, но она, как и все другие товары, продаётся и покупается. Следовательно, возникает необходимость её стоимостной оценки, определения цены.

В отличие от прочих товаров, ценообразование на земельном рынке имеет некоторую специфику. Экономическое содержание ренты состоит в том, что это доход, поэтому цена земли – это фактически покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит.

У владельцев земли и владельцев денег есть два альтернативных варианта их использования и получения дохода:

а) у владельца земли – продать землю, вырученную сумму положить в банк и получать доход в виде процента или сдать землю в аренду и получать доход в виде ренты;

б) у владельца денег – положить деньги в банк и получать доход в виде процента или купить землю, сдать её в аренду и получать доход в виде ренты.

Поэтому при определении цены на землю участники сделки сопоставляют доходность того или иного варианта путём сопоставления величины ренты и ставки банковского процента, исходя из этого можно записать формулу для определения цены земли:

 

ЦЗ = ,

где ЦЗ – цена земли;

N% – норма банковского процента.

Например, если ежегодная рента с 1 га земли – 50 р., а банковский процент – 25, то цена 1 га земли равна 200 р. Это значит, что, если покупатель земли вложит в банк свои 200 р., то он будет получать тот же доход, что и землевладелец. Землевладелец тоже продает землю только на этих условиях. Сделка устраивает обоих.

Следовательно, земельная рента определяет цену земли.

Цена земли – есть капитализированная рента. Она равна денежному капиталу такой величины, который, будучи положенным в банк, приносил бы его владельцу в виде банковского процента ежегодный доход, равный ренте.

 

6. Особенности ценообразования на рынке земли (природных ресурсов)

 

Без нормально функционирующего рынка земли невозможно создать высокопродуктивное сельское хозяйство, наша же страна до сих пор еще не решила проблему нормального продовольственного самообеспечения.

Отсутствие полноценной частной собственности на землю и нормально функционирующего рынка земли приводит к:

а) отсутствию механизма эффективного перераспределения земли;

б) невозможности создания нормального механизма кредитования аграрного сектора.

Рынок земли имеет некоторые отличия от рынков других факторов производства: неэластичность предложения; невозможность перемещения в пространстве и, как следствие, ограничение круга покупателей; большая зависимость цен не только от качества земельных участков, но и от уровня развитости инфраструктуры; значительные колебания цен в региональном разрезе.

Особенности рынка земли:

1. Общее предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменения цен, т.е. неэластично (эластичность по цене = 0) (рис. 9).

Рисунок 9. Кривая предложения на рынке земли

в краткосрочном периоде

2. Предложение земли в долгосрочной перспективе увеличивается (хоть и незначительно) за счет осушения, расчистки от леса и т.п. (рис. 10).

 

S

 

 

Площадь земельных участков

Рисунок 10. Предложение земли в долгосрочной перспективе

3. Хотя общее (рыночное) предложение земли неэластично, отдельный покупатель (фирма, человек) этого не замечает, т.к. нужную площадь земли в нужном районе практически всегда приобрести можно. В результате происходит смена собственников земли, но не растет площадь земли, находящейся в собственности.

4. В определении цены земли, как и любого другого товара, решающим фактором выступает соотношение спроса и предложения, а поскольку предложение земли неэластично, то на данном рынке взаимодействуют, прежде всего, спрос и цена: рост цены сопровождается падением величины спроса (рис. 11) и наоборот.

Спрос на землю показывает, какое количество земли арендаторы готовы взять в аренду при различных возможных уровнях платы за нее. Естественно, что при высокой арендной плате количество сдаваемой в аренду земли будет меньше, чем при низкой. Кривая спроса на землю будет иметь отрицательный наклон.

 

Рисунок 11. Кривая спроса на рынке земли

Спрос на землю предъявляют покупатели, которых можно разделить на 2 группы:

1. Сельскохозяйственные пользователи.

2. Несельскохозяйственные пользователи.

Для сельскохозяйственных пользователей цена земли определяется ее плодородием и местонахождением (дифференциальная рента I вида).

Для несельскохозяйственных пользователей основных факторов формирования цены земли два:

- подготовленность участка к использованию (наличие коммуникаций);

- местонахождение участка (относительно центра города, дорог и т.п.).

Величина земельной ренты формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков, сдаваемых в аренду.

Пересечение кривых спроса и предложения характеризует рыночное равновесие и равновесную ренту (рис. 12).

Рисунок 12. Равновесие на рынке земли

Кривая спроса на землю тождественна кривой предельного дохода от земли. Предельный доход от земли зависит, в свою очередь, от производительности природного ресурса (естественного или искусственного плодородия, местоположения участка, наличия полезных ископаемых и возможности их разработки и т.д.). Связь спроса на землю с предельным доходом от земли помогает понять отрицательный наклон кривой спроса. При высокой ренте только очень производительные земли могут быть взяты в аренду, так как лишь высокий предельный доход может позволить уплатить высокую ренту и, возможно, обеспечить прибыль арендатора. При понижении земельной ренты даже менее производительные (менее плодородные) земли будут арендоваться.

Обратим при этом внимание, что равновесной является рента с наихудшего (предельного) участка земли. Это тот минимум, который должен уплатить всякий арендатор за право пользования чужим участком земли. Такую ренту К. Маркс называл абсолютной. Все остальные арендаторы получают предельный доход, превышающий равновесную (абсолютную) ренту. Этот излишек был назван К. Марксом дифференциальной прибылью, которую присваивает арендатор на протяжении всего срока аренды. Этот излишек может быть связан с природными особенностями данного участка (например чернозем). Однако чаще всего он является результатом дополнительных вложений капитала арендатором (внесение удобрений, ирригация и т.д.). Если при заключении нового договора арендная плата будет повышена, поскольку участок обладает теперь большим плодородием (искусственным), дифференциальную прибыль будет присваивать земельный собственник в виде дифференциальной ренты. Естественно, что дифференциальную ренту смогут получить только собственники средних и лучших участков.

Присоединение дифференциальной ренты к абсолютной и увеличение за счет этого общего уровня ренты данного типа участка можно графически отобразить как сдвиги кривой спроса вверх и вправо (рис. 13).

Чем выше производительность земли, тем при прочих равных условиях будет выше спрос на земли данного качества и, соответственно, выше будет проходить кривая спроса, выше будет равновесный уровень ренты.

Рисунок 13. Зависимость ренты от предельной производительности

и от спроса на землю

Что касается российского рынка земли, то на данном этапе он развит слабо. Это объясняется не только существующими законодательными ограничениями на рыночный оборот земель, но и другими факторами: низкий платежеспособный спрос населения; низкий уровень развития сельскохозяйственной инфраструктуры; не развит рынок земельных кредитов; много земель находятся в зоне рискованного земледелия; недостаточно усилий прилагается в целях улучшения плодородия почвы.

Заключение

 

Выводы по лекции:

1. Рынок капитала включает в себя рынок элементов физического капитала, денежных средств и ценных бумаг. Главную роль в процессе производства материальных благ и услуг играют материально-вещественные элементы капитала, денежные средства и ценные бумаги опосредуют движение и использование физического капитала.

2. На рынке капитала также действуют законы спроса и предложения, главным фактором, воздействующим на них, является ставка банковского процента по вкладам и ссудам. Равновесие на данном рынке устанавливается и поддерживается по-разному в краткосрочном и долгосрочном периодах.

3. Рынок труда, подчиняясь в целом законам спроса и предложения, представляет собой рынок особого рода, имеющий ряд существенных отличий от других товарных рынков. Здесь регуляторами являются не только макро- и микроэкономические факторы, но и многие факторы социального и социально-психологического характера.

4. В изменениях, происходящих в отраслевой структуре рабочей силы, прослеживаются две важнейшие тенденции: резкое сокращение численности занятых в сельском хозяйстве и существенное увеличениеих в сфере услуг. В профессиональной структуре рабочей силы преобладающей категорией стали работники преимущественно умственного труда, так называемые «белые воротнички». Численность работников физического труда сокращается как абсолютно, так и относительно.

5. Основными особенностями развития си­стемы оплаты труда в последнее десяти­летие стали: повышение роли повременной заработной платы, широкое распространение поощрительных форм оплаты труда, внедрение гибких форм вознаграждения.

6. Земля и природные ресурсы являются решающим фактором общественного производства, важнейшим элементом национального богатства страны. Этот фактор имеет ряд отличительных особенностей, которые накладывают отпечаток и на функционирование данного вида рынка. Поскольку предложение земли – величина неизменная и абсолютно неэластичная, то доминирующую роль в формировании рыночной конъюнктуры играет спрос на землю.

7. Отношения между людьми по поводу использования земли на условиях аренды называются рентными отношениями, поскольку в их основе лежит доход, называемый рентой. Причиной образования ренты является частная собственность на землю и собственность на землю как на объект хозяйства. Величина ренты зависит от естественного плодородия земли и дополнительных вложений капитала в повышение ее экономического плодородия.

8. Поскольку земля является товаром, то возникает необходимость ее стоимостной оценки. Специфической платой за землю выступает земельная рента, которая при определенных условиях принимает форму арендной платы. В тех случаях, когда земля продается и покупается, определяется ее цена, которая зависит от размера ренты и банковского процента по депозитам.

9. Знание структуры рентных отношений, обусловленных наличием или отсутствием тех или иных предпосылок, вооружает руководство фирмы аналитическим аппаратом в оценке принимаемых решений относительно использования земли. Заключая ту или иную сделку в отношении земли, каждая из сторон детально просчитывает возможности получения наибольшей выгоды для себя. Без достаточно глубокого знания ценообразующих факторов на землю вряд ли можно рассчитывать на успех.

Задание на самостоятельную подготовку:

Дополнить конспект лекции материалом из рекомендованных учебников.

Следующее занятие –

На самоподготовке следует:

Учебно-материальное обеспечение следующего лекционного занятия:

1. Конспекты лекций.

2. ТСО: видеопроектор, ПЭВМ.

Ответы на вопросы.