Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлторских услуг существуют приемы и методы.

Технология оказания риэлторских услуг может сводиться к следующим основным этапам (более развернуто см. Модуль 2 «Этапы сделки»):

1. Получение заявки по услуге.

a) Изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных подробностей по объекту недвижимости;

b) Формулирование ограничительных условий.

1. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги.

a) Конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

b) Составление плана выполнения работ по договору.

1. Сбор и анализ данных об объекте (более развернуто см. Модуль 3 «Документооборот»).

a) Сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

b) Предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

1. Юридическое сопровождение сделки.

a) Формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

b) Определение рисков, сопутствующих сделке;

c) Ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставленными для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

1. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору.

a) Проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

b) Оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об оказании услуги;

c) Оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

 

Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлторской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом:

Ø Предложение фирмой набора услуг,

Ø Выбор услуги заказчиком,

Ø Заключение договора,

Ø Оказание услуги,

Ø Совершение сделки с недвижимостью,

Ø Оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

 

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлторской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик в свою очередь должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлторской услуги вызывает риск потери заказчика.

 

Основные направления деятельности риэлтора:

1. Риэлтор выступает в качестве АГЕНТА. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который она заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя, либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора (агента) обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости).

2. Риэлтор выступает в качестве ПОВЕРЕННОГО. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от своего имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве БРОКЕРА. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

Ø Выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

Ø Анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

Ø Разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

4. Риэлтор выступает в качестве ДИЛЕРА. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен с целью последующей продажи).

5. Риэлтор выступает в качестве ПОСРЕДНИКА. Посредническая деятельность риэлтора - деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной сделки.

6. ТОРГОВАЯ деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции:

Ø Предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

Ø Предоставляет консультационные услуги по оформлению документов;

Ø Предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлторской фирмы по СОЗДАНИЮ НОВЫХ ОБЪЕКТОВ недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.

8. Деятельность риэлторской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты риэлторской фирмы проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлторской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

a) Агентских договоров и договоров подряда,

b) Договора аренды с правом субаренды для клиентов,

c) Доверительного управления объектом недвижимости.

 

Риэлторы (брокеры, агенты) призваны выполнять следующие функции:

· снижение издержек при операциях с недвижимостью;

· повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;

· снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка;

· "воссоединение" продавцов и покупателей;

· и на основе этого: обеспечение динамического развития, сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом.

Из этих функций, собственно, и вытекают основные требования к деятельности риэлтора /агента/, брокера.

Задача риэлтора /агента/, брокера состоит в том, чтобы помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблемы, проконсультировать его по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены, успешно пройти все этапы сделки, уберечься от возможных рисков и потерь.

На получение знаний,