Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

v 2.1. Рынок жилья;

v 2.2. Рынок коммерческой недвижимости;

v 2.3. Рынок земельных участков.

 

2.1. РЫНОК ЖИЛЬЯ. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья, в свою очередь, подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

2.2. РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские и производственные.

 

На рынке офисных помещений сформировались три основных сектора:

1. Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений.
2. Образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера.
3. Составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг.

На рынке торговых помещений сформировались два сектора: это обособленные предприятия торговли и торговые комплексы.

На рынке складских помещений предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, неспециализированные, цеха промышленных предприятий, отапливаемые или не отапливаемые, имеющие надежную охрану или обособленные, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных и жилых зданиях. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

 

Рынок производственной недвижимости в основном формируют цеха промышленных предприятий советского периода. Требования к ним зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду.

 

2.3. РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (подробно см. в Модуле 5). В России рынок земельных участков находится в стадии активного формирования. Формируется рынок участков различного назначения (под жилую застройку, под коммерческую застройку, сельскохозяйственного или промышленного назначения).

 

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

 

В конечном итоге, рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам: географическому признаку, по использованию, по стоимости, по типу прав собственности или передаваемых прав, эксплуатационно-технологических показателей.

 

Из всех объектов недвижимости на рынке в основном обращаются объекты жилой и коммерческой недвижимости. (Объекты индустриальной недвижимости, как правило, создаются под заказчика, а в рыночный оборот входят, в основном, в составе предприятия).

Рынки объектов жилой и коммерческой недвижимости существенно отличаются друг от друга, хотя непреодолимой преграды между ними, конечно, нет.

Как известно, перевод жилых объектов в нежилой фонд – достаточно широко распространенная, хотя и сложная операция, отметим только, что перевод объекта из одного типа в другой – ситуация вполне естественная, поскольку с течением времени изменяются варианты наиболее эффективного использования недвижимости. С этим и возникает необходимость проведения операции по переводу объекта из жилого фонда в нежилой (или наоборот).

Очень часто заявления о переводе объектов и жилищного фонда в нежилой встречаются «в штыки» органами государственной или муниципальной власти, поскольку якобы сокращают жилищный фонд. Но это не так. И даже изменение статуса объекта имеет и ряд преимуществ для органов государственной власти.

Несмотря на возможность перехода от одного варианта использования к другому между рынками жилой и коммерческой недвижимости есть серьезные различия.

Во-первых, спрос на рынке коммерческой недвижимости в большей степени зависит от рыночной конъюнктуры и риэлтору нужно неплохо в ней ориентироваться, берясь за проведение сделки.

Во-вторых, объекты коммерческой недвижимости менее ликвидны и их продажа занимает больше времени, чем объектов жилой недвижимости.

В-третьих, на рынке жилой недвижимости, как правило, в качестве сторон в сделке выступают физические лица, а на рынке коммерческой недвижимости – юридические. Это означает, что уровень юридического обеспечения у них существенно выше, что следует принимать во внимание.

В-четвертых, на рынке коммерческой недвижимости гораздо шире, чем на рынке жилой недвижимости совершаются сделки аренды.

В-пятых, ценообразующие факторы на рынке коммерческой недвижимости существенно иные, чем для жилых объектов. Например, существенное значение имеют такие обстоятельства как человекопоток в месте расположения объекта, расположение по фронту улицы или во дворе, возможность подъезда, характеристики входа и пр.

 

В рамках рынка жилой недвижимости могут быть выделены рынки видов объектов.

Например, на рынке жилой недвижимости можно выделить:

-рынок комнат,

-рынок квартир в многоквартирных домах;

-рынок квартир в малоквартирных домах (домах «клубного типа», элитных);

-рынок односемейных городских домов («таун-хаузы»);

-рынок коттеджей и пр.

Рынки видов объектов жилой недвижимости связаны друг с другом двояким образом. С одной стороны, они дополняют друг друга (например, при операциях расселения коммунальных квартир комнаты в таких квартирах продаются или обмениваются за квартиры). С другой - рынок квартир и рынок городских домов (особенно в сегменте элитного жилья) выступают как конкурирующие.

 

Еще одним основанием для выделения сегментов рынка является качественные характеристики объектов.

Например, на первичном и вторичном рынках жилья в Петербурге принято следующее разделение квартир по качественным характеристикам:

- элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, дополнительные услуги, социальная однородность, площадь квартир от 80 квадратных метров, площадь кухни от 15 кв.метров, жилая площадь от 50 кв.метров, ванная комната, два санузла, холл, лоджия, и т.п.).

- качественное жилье (жилье бизнес-класса) (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв.метров для однокомнатной квартиры, более 60 для двухкомнатной, кухня более 10 кв.метров, лоджия (балкон)).

- типовое (жилье эконом-класса) (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных серий, изолированные комнаты, площадь кухни более 8 кв.метров, раздельный санузел, балкон).

- дешевое жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам).

На офисном рынке, например, существует иное разделение (классификация):

Например, в Петербурге принята следующая классификация офисных центров

Класс А:

-наилучшее расположение,

-отделка на уровне мировых стандартов,

-наличие современных средств связи,

-парковка,

-охрана,

-дополнительные услуги.

Класс В:

-хорошее местоположение,

-качественная отделка,

-парковка,

-охрана.

Класс С:

-доступное местоположение,

-отремонтированные помещения,

-парковка.

 

Разделение (классификация) жилья, офисов или торговых помещений на категории в зависимости от качественных характеристик, естественно, не самоцель.

За каждой из категорий стоит своя группа потенциальных покупателей, отличающихся общими характеристиками – доходом, принадлежностью к определенной социальной группе, уровнем требований к жилью, обеспеченностью другими предметами длительного пользования (автомобили, домашняя электроника и техника).

Выделение (классификация) таких групп позволяет разработать для каждой из них свою маркетинговую и рекламную политику, выбрать наилучший вариант продвижения недвижимости на рынок.

 

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ и ЦЕНА.