Государственная регистрация договора

По общему правилу ст. 164 ГК сделки с недвижимостью - землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ГК и Законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, государствен­ной регистрации подлежит не любая сделка с недвижимостью, а только те, которые прямо указаны в законе.

В соответствии со ст. 130 ГК недвижимость делится на три группы:

• во-первых, земельные участки, участки недр, обособленные вод­
ные объекты и все, что неразрывно связано с землей, т.е. не может быть
перемещено без несоразмерного ущерба своему назначению;

• во-вторых, подлежащие государственной регистрации морские и
воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

• в-третьих, имущество, отнесенное к недвижимости законом.

• Законом также может быть установлена государственная регист­
рация сделок с движимым имуществом определенного вида.

Государственная регистрация не относится к форме сделки, несмотря на некоторую схожесть с нотариальным удостоверением, поскольку имеет целью контроль за подобными сделками ввиду особой ценности недвижи­мости. При этом ГК специально не устанавливает, что сделки, подлежащие государственной регистрации, должны совершаться в обязательной пись­менной форме, обычно такая форма устанавливается для определенных сделок одновременно с требованием об их государственной регистрации.

При этом следует иметь в виду, что специальная регистрация или учет отдельных видов имущества (например, транспортных средств ГИБДД) не являются государственной регистрацией.

Государственной регистрация осуществляется учреждениями юсти­ции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и

сделок с ним, в котором кроме сделок регистрируется возникновение вещ­ные права на недвижимость, ограничения этих права, их возникновение, переход и прекращение. Т.е. не нужно путать регистрацию права или объ­екта с регистрацией сделок с этим объектом.

Примером сделок требующих государственной регистрации могут быть:

• договор об ипотеке (ст.339 ГК);

• соглашение об уступке прав и о переводе долга по сделке, тре­
бующей государственной регистрации (ст.389, 391 ГК);

• договоры продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры,
части жилого дома или квартиры) и предприятия (ст.558, 560 ГК) и т.п.

В отличие от перечисленных договоров, при продаже иной недви­жимости подлежит регистрации переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю, а не сам договор (ст.550, 551 ГК), требования к заключению таких договоров продажи недвижимости огра­ничены только письменной формой (путем составления одного документа, подписанного сторонами).

Последствия несоблюдения нотариальной формы и государст­венной регистрации договора

Несоблюдение нотариальной формы и государственной регистрации до­говора влечет их недействительность. Но если, несоблюдение нотариальной формы сделки недействительно, в силу одного лишь несоблюдения формы сделки (п.1 ст. 165 ГК), причем независимо от того, установлена ли такая форма законом или соглашением сторон, то в случае сделки, подлежащей обязатель­ной государственной регистрации, волеизъявление сторон сделано в надлежа­щей форме, а определяющим является особая ценность имущества, с которым совершается сделка, и как следствие необходимость обеспечить дополнитель­ную защиту правообладателя в таких сделках (традиции специальных процедур с особо ценным имуществом, в первую очередь с недвижимостью возникли еще в Древнем Риме). По этой причине в силу п.1 ст. 165 ГК несоблюдение требова­ния о государственной регистрации влечет ее недействительность в случаях ус­тановленных законом. По существу, такая оговорка не существенна, поскольку применяется общее правило, содержащееся в ст. 168 ГК, о том, что сделка не со­ответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна (не­действительна), если законом не предусмотрены иные последствия. Таким об­разом, сделка не прошедшая государственную регистрацию может быть дейст­вительна, если только об этом имеется прямое указание в законе.

Что касается, договора, то в отличие от любой другой сделки, он имеет иное последствие несоблюдения требований о государственной ре­гистрации - договор считается незаключенным до его государственной ре­гистрации (п.З ст.433 ГК). Противоречивость, указанных последствий, не лучшим образом сказывает в ситуации, когда стороны исполняли такой до-

28

говор без его регистрации, в частности, когда стоит вопрос о применении последствий недействительности сделок, установленных ст. 167 ГК. Дейст­вительно, если договор (как сделка) не заключен, то, казалось бы, нет ос­нований говорить о его недействительности.

Исходя из определения договора (п.З ст. 154 ГК) для его заключения необходимо лишь выражения согласованной воли его сторон, причем о достаточных условиях для заключения речи не идет, поскольку уже из на­звания стати следует исчерпывающие требования к определению договора как сделки. Таким образом, наличие государственной регистрации как признака согласованной воли, т.е. сделки, не требуется), обходимость есть только в соблюдении формы волеизъявления, но не, но не в дополнитель­ном действии, что уже следует из возможности требовать регистрации в судебном порядке) и к этому действию сторон могут быть применены нормы о недействительности и о последствиях недействительности сделки.

Это тем более необходимо, поскольку к таким случаям (не заключение договора, отличие от признания его недействительным) правило о неоснова­тельном обогащении может не применяться. Под неосновательным обогаще­нием понимается приобретение или сбережение лицом (приобретателем) имущества за счет другого лица без установленных законом, иными право­выми актами или сделкой оснований (ст. 1102 ГК). Это лицо (приобретатель) обязано возвратить все полученное в результате неосновательного обогаще­ния (или возместить его стоимость, если невозможно возвратить, и убытки плюс доходы от пользования). Т.е. последствия примерно схожи с последст­виями недействительности сделки. Однако имеются исключения из общего правила, так не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несу­ществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, тре­бующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо пре­доставило имущество в целях благотворительности (ст. 1109 ГК).

В конечном счете, способ разрешения данной коллизии будет найден только судебной практикой.

Нередко бывает, что одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения или государственной регистрации (что, собственно и под­тверждает необходимость такой процедуры как гарантии защиты добросо­вестной стороны).

В том случае, если требующая нотариальной формы сделка не облечена в надлежащую форму и одна из сторон уклоняется от такого удостоверения, а другая полностью или частично исполнила ее, суд вправе по иску исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Такое признание судом сдел­ки, по сути, равносильно ее заключению в надлежащей форме и в этом случае ее последующее нотариальное удостоверение не требуется (п.2 ст. 165 ГК).

Важно при этом иметь в виду, что если до признания судом сделки дей­ствительной возникнет спор по иску любой из сгорон, основанный на такой сделке, то к ней будут применены последствия недействительности сделки. Предъявление иска о действительности сделки после вынесения решения по такому спору, не приведет ни к какому результату из-за преюдициального зна­чения более раннего судебного решения (п.1 ст. 165 ГК, ст.55 ГПК РСФСР, ст.69 АПК РФ (преюдициальное значение обстоятельств, установленных всту­пившими в силу ранее состоявшимися судебными решениями), ст.219 ГПК РСФСР, ст. 150 АПК РФ (основания прекращения производства по делу), ст. 129 ГПК РСФСР (основания отказа в принятии искового заявления)).

В отношении сделок, требующих государственной регистрации дей­ствует аналогичное правило. Если сделка, требующая государственной ре­гистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести ре­шение о регистрации сделки. Однако такое решение не отменяет необхо­димость государственной регистрации. В этом случае сделка регистриру­ется в соответствии с решением суда (п.З ст. 165 ГК). Такое же правило действует, если в государственной регистрации сделки отказано органом юстиции, осуществляющим государственную регистрацию (п.5 ст.131 ГК). Важно иметь в виду, что поскольку с государственной регистрацией дого­воров связано их заключение, то судебное решение не восстановит полно­стью положения, вызванное уклонением или отказом от государственной регистрации, поскольку суд не может принять решения о регистрации сделки задним числом. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п.З Информационного письма от 16.02.01 г. № 59 "Обзор практики разреше­ния споров, связанных с применением Федерального закона "О государст­венной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним".

С целью восстановления нарушенных прав, при необоснованном ук­лонении одной из сторон от нотариального удостоверения или государст­венной регистрации сделки, эта сторона, при условии принятия судебных решений о действительности сделки или ее государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совер­шении или регистрации сделки. Вред, причиненный государственным ор­ганом, возмещается в порядке ст. 1069 ГК.

Какие действия могут толковаться как уклонение? Безусловно, в этом случае одна и сторон (добросовестная) должна проявить необходимую актив­ность в совершении тех действий, которые предусмотрены ГК: в исполнении договора, требующего нотариальной формы, или действиях, направленных на государственную регистрацию. Пассивность обеих сторон или совершение иных действий, чем те, которые направлены на исполнение договора, или пре­дусмотрены законом "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним", означает, что договор не исполнялся или, что обе стороны (а не одна) уклонялись от государственной регистрации.

Так, согласно п.7 Информационного письма от 16.02.01 г. № 59, сторо­на, не предоставляющая не смотря на неоднократные просьбы другой сторо­ны, имеющиеся только у нее документы, необходимые для государственной регистрации договора, уклоняется от его государственной регистрации. Эти основания суд счел достаточными для вынесения решения о государственной регистрации. На наш взгляд они будут достаточными для вынесения решения о регистрации, при условии, что представление документов, которые требо­вала сторона, предъявившая иск, предусмотрено законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и при условии соблюдения этой стороной порядка регистрации. Так, государственная реги­страция проводится на основании заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации сделок, не требующих нотариального удостоверения, согласно ст. 16 Закона, подается обеими сторонами вместе с документами, перечень и требования которых определяется в зависимости от сделки в соответствии с Главой IV Закона. Следовательно, если заявление не подавала ни одна из сторон, обла­дающая необходимыми документами, либо она могла получить их самостоя­тельно, то не может идти речь о том, что другая сторона уклонялась от реги­страции, а значит и не имеется оснований для удовлетворения иска о вынесе­нии судом решения о государственной регистрации в связи с уклонением от регистрации сделки одной стороны, т.е. препятствием другой стороне, как основанием защиты нарушенного права.

2.4. Недействительность договора

Сделка (договор) - это всегда правомерное поведение, в отличие от гражданского правонарушения, которое тоже порождает гражданско-правовые последствия в виде обязанности прекратить нарушение, устранить вредные последствия, возместить причиненный нарушителем вред или по­нести иное наказание: реституция или недопущение реституции, обязан­ность опубликовать опровержение, возвратить незаконно полученное и т.п.

Закон устанавливает презумпцию добросовестности в осуществлении гражданских прав, поэтому в определении сделки не содержится указание на ее правомерность, однако это не означает, что могут совершаться сделки по при­нуждению, под угрозой (случаи порока воли) и другие, которые являются не­правомерными. Так, в силу ст. 166 ГК сделка является недействительной по ос­нованиям, установленным ГК, т.е. иные законы и другие нормативные акты не могут устанавливать каких либо иных оснований, не предусмотренных ГК.

Виды недействительных сделок:

1) ничтожные;

2) оспоримые.

 

Ничтожные сделки недействительны в силу закона, т.е. не нуждаются в признании их недействительности судом, достаточно лишь констатации ос­нований, влекущих их недействительность. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен любым заин­тересованным лицом. Суд, также может применить последствия недействи­тельности ничтожной сделки по своей инициативе (ст. 166 ГК) - например, если спор касается права, основанием которого является такая сделка.

Оспоримые сделки - те, которые признаются недействительными по иску заинтересованных лиц, указанных в ГК.

Договор может являться недействительным не в целом, а только в части. Недействительность части сделки не влечет недействительность ос­тальных ее частей, если можно предположить, что сделка могла бы быть совершена без этой недействительной части (ст. 180 ГК). Тем самым из до­говора исключаются лишь отдельные условия, которые закон не только признает ничтожными, и те, которые не соответствуют обязательным (им­перативным) нормам закона (п.4 ст.421, п.1 ст.422 ГК).

Виды ничтожных договоров:

1) соглашение (сделки), направленное на отказ или ограничение пра­
воспособности и дееспособности гражданина (п.З ст.22 ГК);

2) если не соблюдена простая письменная форма, в том случае, когда
это предусмотренной законом или соглашением сторон (п.2 ст. 162), напри­
мер, предварительный договор, заключенный с несоблюдением формы, а при
ее отсутствии - письменной формы (п.2 ст.429 ГК), несоблюдение формы ку­
пли-продажи недвижимости (ст.55О ГК), несоблюдение простой письменной
формы уступки доли в обществе с ограниченной ответственностью (п.6 ст.21
Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью") и т.п.;

3) если не соблюдена простая письменная форма внешнеэкономиче­
ского договора (п.З ст. 162 ГК);

4) если не соблюдены требования к нотариальной форме или госу­
дарственной регистрации (ст. 165 ГК) - форма и государственная регистра­
ция ипотеки (п.3,4 ст.339 ГК), недействительность договоров купли-
продажи предприятия, аренды зданий (сооружений) при несоблюдении
формы (ст.560, 651 ГК) и т.п.;

5) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных право­
вых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не
предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК).

Требования закона, которым должна соответствовать сделка, могут от­носиться и к определенным обстоятельствам, предшествующим совершению сделки, например, для перевода долга необходимо получение согласия креди­тора (ст.391 ГК), в то время как для перевода долга получение согласия лолж-ника, по общему правилу, не требуется, если только по характеру обязательст-

ва личность кредитора не имеет значения для должника (ст.388 ГК);

6) сделка, заключенная с целью заведомо противной основам право­
порядка и нравственности (ст. 169 ГК);

7) мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без наме­
рения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК) -
типичная сделка, в которой не соответствуют воля и волеизъявление;

8) притворная сделка, т.е. сделка, совершенная с целью прикрыть
другую сделку (п.2 ст. 170 ГК);

9) сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспо­
собным вследствие психического расстройства (ст. 172 ГК);

 

10) сделка, совершенная малолетним в возрасте до 14 лет, за исклю­
чением мелких бытовых и иных сделок, которые они могут совершать са­
мостоятельно согласно ст.28 ГК (ст.171 ГК). Под мелкими бытовыми сдел­
ками понимаются незначительные по цене, соответствующие возрасту ре­
бенка и исполненные без отсрочки после заключения;

11) сделки юридических лиц, совершенные с превышением предела
их правоспособности, установленной законом (п.1 ст.49, ст. 168 ГК);

12) сделки в полном товариществе:

 

• соглашение между полными товарищами, направленное на огра­
ничение или устранение ответственности выбывшего участника по обяза­
тельствам товарищества (п.З ст.75 ГК);

• соглашение участников об отказе от права выйти из товарищества
(п.2 ст.77 ГК);

 

13) соглашение об отказе лица, выдавшего доверенность, от права
отменить доверенность или передоверие, а лица, которому доверенность
выдана - от права отказаться от нее (п.2 ст. 188 ГК).

14) в залоговых отношениях:

 

• соглашение, которое ограничивает право залогодателя завещать
заложенное имущество (п.2 ст.346 ГК);

• соглашение об ограничении права должника и залогодателя-
третьего лица по основному договора, в любое время до продажи предмета
залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, испол­
нив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение ко­
торой просрочено (п.7 ст.350 ГК);

• условия договора залога вещей в ломбарде, которые ограничивают
права залогодателя по сравнению с теми, которые предусмотрены в ГК (п.7
ст.358 ГК);

15) соглашение об ограничении ответственности по договору, в ко­
тором кредитором является гражданин-потребитель, если размер ответст­
венности для данного вида обязательств или за данное нарушение опреде­
лен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств,

 

влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п.2. ст.400 ГК);

16) соглашение, которое заключено заранее, об устранении или огра­
ничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (п.4
ст.401 ГК);

17) условия публичного договора, не соответствующие требованиям
о том, что цена и иные условия устанавливаются одинаковыми для всех
потребителей (за исключением случаев, когда законом и иными правовы­
ми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий по­
требителей), а также не соответствующие обязательным для сторон прави­
лам, изданным в случаях, предусмотренных законом Правительством РФ
(типовые договоры, положения и т.п.).

Виды оспоримых договоров:

1) сделки выходящие за пределы правоспособности юридического ли­
ца, установленной его учредительными документами (но не законом) либо
совершенные без лицензии на соответствующую деятельность (ст. 173 ГК);

2) сделки, совершенные с превышением полномочий лица, опреде­
ленными договором, или органа юридического лица, определенными учре­
дительными документами (ст. 174 ГК);

3) сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18
лет, если он не стали полностью дееспособным вследствие вступления в
брак (п.2 ст.21 ГК) или эмансипации (ст.27 ГК), без согласия своих закон­
ных представителей, в тех случаях, когда такое согласие требуется соглас­
но ст.26 ГК (ст. 175 ГК);

4) сделка по распоряжению имуществом, совершенная гражданином,
ограниченно дееспособным судом, без согласия попечителя (ст. 176 ГК);

5) сделка, совершенная гражданином в момент, когда он не был спосо­
бен понимать значение своих действий или руководить ими (п.1 ст. 177 ГК);

6) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего суще­
ственное значение - относительно природы сделки либо тождества или та­
ких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность ее
использования по назначению (п. 1. ст. 178 ГК);

7) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, зло­
намеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной
(п.1ст.179ГК);

8) кабальная сделка, т.е. сделка, которую лицо было вынуждено совер­
шить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для
себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (п.1 ст. 179 ГК);

9) договор, заключенный представителем по отмененной доверенно­
сти до того, как он узнал или должен был узнать о ее прекращении, если
лицо, с которым заключен договор, знало или должно было знать о том,

34

что действие доверенности прекратилось (п.2 ст. 189 ГК);

10) договор, заключенный с лицом, выигравшим торги, если торги
признаны судом недействительными из-за проведения их с нарушением
правил, установленных законом (ст.449 ГК);

11) нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с за­
логодателем об обращении взыскания на предмет залога (п. 1 ст.349 ГК);

12) иные сделки, не соответствующие требованиям закона или иных
правовых актов, в отношении которых законом установлено, что они оспо­
римы. Последствия в форме оспоримости имеют так называемые крупные
сделки и сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, в хо­
зяйственных обществах, если они не одобрены органами этих обществ в
порядке, предусмотренном указанными законами (п.6 ст.79, п.1 ст.84 Зако­
на "Об акционерных обществах", п.5 ст.45, п.5 ст.46 Закона "Об обществах
с ограниченной ответственностью).

Правовые последствия недействительности договора Недействительная сделка не влечет юридических последствий за ис­ключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Т.е. наступают не те последствия, к которым стремились участники недействительной сделки. Такие сделки недействительны с момента их совершения. Исклю­чение составляют оспоримые сделки, которые могут быть признаны судом недействительными на будущее время (с момента вступления решения су­да в законную силу), если из содержания такой сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время.

Последствия недействительности сделки можно разбить на три группы:

• общие;

• специальные;

• дополнительные.

Общие последствия недействительности сделки (п.2 ст. 167 ГК) - двусто­ронняя реституция, т.е. возвращение сторон в первоначальное положение -каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по недействитель­ной сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том, числе тогда, когда полученное выражалось в пользовании имуществом, вы­полнении работы или предоставлении услуги) возместить его стоимость в деньгах. Такие последствия применяются, если иные последствия недействи­тельности сделки не предусмотрены законом. Так, последствием недействи­тельности притворной сделки является применение тех правил, которые при­меняются к сделке, которую стороны в действительности имели в виду, с уче­том существа сделки. Поэтому, если по той сделке, которую стороны в дейст­вительности имели в виду, стороны должны исполнить что-либо друг другу, то реституция касается лишь того, что выходит за пределы такой сделки.

Последствия недействительности соглашения об ограничении пра-

во- и дееспособности (правосубъектность) только его неприменение (нече­го передать). По общему правилу (ст.9 ГК) отказ граждан или юридиче­ских лиц от принадлежащих им прав не влечет за собой их прекращение, за исключением случаев, предусмотренных законом (правосубъектность -представляет собой разновидность прав лица), она, как и другие права, может быть ограничена только федеральным законом (п.2 ст. 1 ГК).

При применении последствий недействительности договора, предметом которого является процентный заем (кредит, коммерческий кредит), т.е. воз­мездный договор, сторона пользующаяся денежными средствами обязана воз­вратить кредитору полученные средства, а также уплатить на основании п.2 ст. 167 ГК проценты за пользование денежными средствами. Если же суд, с уче­том обстоятельств дела решит прекратить, как оспоримую, подобную сделку на будущее время, то установленные сделкой проценты начисляются до момента вступления решения суда в законную силу, после вступления решения в закон­ную силу проценты начисляются как неосновательное обогащение (п.2 ст. 1107 ГК) - в размере учетной ставки ЦБ России (по существу, применяется ставка рефинансирования). Суд, в случае, когда по таким сделкам уплачивались про­центы, превышающие ставку рефинансирования ЦБ РФ, может признать суммы превышения неосновательным обогащением, т.е. определить при применении последствий недействительности плату за пользование денежными средствами по возмездной сделке в размере ставки рефинансирования.⁷

Специальные последствия недействительности сделки:

• одностороння реституция;

• недопущение реституции.
Одностороння реституция (ст. 169, 179 ГК).

В случае, если одна из сторон действовала с умыслом в сделке, совер­шенной с целью противной основам правопорядка и нравственности, в сдел­ке, заключенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного со­глашения представителя стороны с другой стороной (сделки с пороком воли) или в кабальной сделке, то все, что такая сторона передала или должна пере­дать потерпевшему, подлежит обращению в доход государства, все получен­ное такой стороной по сделке подлежит возврату потерпевшему.

Недопущение реституции (ст. 169 ГК).

При наличии умысла при совершении сделки с целью противной осно­вам правопорядка и нравственности у обеих сторон, подлежит взысканию в доход государства все полученное ими по такой сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной, с другой стороны взыскивается все полученное ею и все причитавшееся с нее другой стороне в возмещение полученного.

Дополнительные последствия недействительности сделок приме-

⁷ см. п.29-30 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 8.10.98 г. № 13/14).

36

няются наряду с общими (реституция) и состоят в обязанности возместить другой стороне реальный ущерб, если сторона знала или должна была знать, об обстоятельствах (полная недееспособность или частичная дее­способность, неспособность понимать значения своих действий или руко­водить ими), препятствующих другой стороне заключить договор (абзац.3 п.1 ст.171, а.1 ст. 172, абз.2 п.1 ст. 175, абз.2 0.1 ст. 176, п.З ст. 177 ГК). Сроки исковой давности при недействительности сделки Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о примене­нии последствий недействительности может быть предъявлен до истечения срока в 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием кото­рых совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был уз­нать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет с момента, когда она нача­лась исполняться.

Подраздел 2. Заключение, изменение и расторжение договора 2.5. Общие положения о заключении договора

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об уста­новлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст.420 ГК).

Целью договора является исполнение определенных действий одной стороны (должника) в интересах другой (кредитора), как-то передать день­ги или иное имущество, либо воздержатся от определенных действий в ин­тересах кредитора.

К договорам применяются правила ГК о двухсторонних и многосто­ронних сделках. Вместе с тем, характер договора, как соглашения лиц, оп­ределяет и особенности заключения договора, связанные с необходимо­стью достижения таких соглашения и порядком их достижения.

Так, договор считается заключенным, если между сторонами, в тре­буемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем су­щественным условиям договора (ст.432 ГК).

Общие положения о договоре применяются к договорам, заключае­мым более чем двумя сторонами, если это не противоречит многосторон­нему характеру таких договоров.

Стороны договора

Участниками договора могут быть физические и юридические лица, обладающие необходимой для заключения договора право- и дееспособно­стью. От юридического лица действуют его органы, уполномоченные на то учредительными документами (ст.53 ГК).

В договоре в качестве каждой из его сторон могут выступать несколько

лиц (множественность лиц на одной стороне) - пример: соавторы в авторском договоре, простые товарищи в отношениях, возникших из совместной деятель­ности и т.п. Стороны выступают по отношения друг к другу в качестве должни­ков, т.е. лиц, обязанных совершить что-либо или воздержаться от каких либо действий в пользу кредитора и кредиторов - лиц, имеющих право требовать от должника исполнения его обязанностей. Недействительность требований по любому из оснований недействительности договора к одному из лиц, высту­пающих на стороне должника, не влечет недействительность договора в целом в части требований к остальным должникам (п. 1 ст.ЗО8 ГК).

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу дру­гой стороны, она является должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Договор не может порождать обязанностей для лиц, которые не уча­ствуют в нем в качестве стороны (третьи лица). Данное правило обеспечи­вает реализацию свободы договора и более широкого принципа свободы осуществления гражданских прав. Договор может создавать права в отно­шении одной или нескольких сторон договора для не участвующих в нем лиц, в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами либо соглашением сторон (п.З ст.308 ГК).

От имени стороны договор может быть заключен его представителем, имеющим надлежащие полномочия. Полномочие на представительство - это особое субъективное право, производное от право- и дееспособности лица. Представительство возникает в силу закона, акта уполномоченного на то го­сударственного органа или органа местного самоуправления, а также на ос­новании волеизъявления представляемого. Представительство в силу закона возникает у родителей, усыновителей, опекунов. Волеизъявление может быть сделано в форме доверенности (ст. 182 ГК), отношения по представительству могут возникать по договору - договор поручения (ст.971 ГК), агентирования (п. 1 ст. 1005 ГК), простого товарищества (ст. 1044 ГК).

Договорные отношения могут возникать и в случае заключения до­говора от имени представляемого и неуполномоченным лицом или лицом, не имеющим надлежащие полномочия.

По общему правилу (ст. 183 ГК), при отсутствии полномочий дейст­вовать от имени другого лица (представляемого) или при превышении та­ких полномочий сделка считается заключенной от имени совершившего ее лица (не надо путать с органом юридического лица, даже если он едино­личный - это правило применяется к юридически самостоятельным лицам -участникам гражданских отношений). Такое лицо становится обязанным по сделке, исполнить которую оно должно за свой счет.

При этом последующее одобрение сделки представляемым создает,

38

изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по дан­ной сделке с момента ее совершения.

Конечно, это правило не может решить всех проблем, в частности, если лицо, не имеющее надлежащих полномочий, совершает сделку, основываю­щуюся на правах, которые у такого лица не имелись, например, сделку о пере­даче индивидуально-определенной вещи, принадлежащей представляемому, предоставление прав на использование результатов интеллектуальной дея­тельности и т.п. Такие сделки являются ничтожными, в силу общих начал гражданского законодательства (ст. 1 ГК), как сделки, противоречащие закону (ст. 168 ГК). Проблема остается даже не смотря на то, что права и обязанности по сделке переходят к нему с момента ее совершения и в случае, если впослед­ствии представляемый одобрил сделку, поскольку приведенное выше правило о переходе прав и обязанностей к представляемому не решает вопрос о том, может ли ничтожная сделка, впоследствии стать действительной.

Срок действия договора

Срок действия договора (ст.425 ГК) - это предельная продолжитель­ность существования договорных обязательств во времени от момента их возникновения до момента прекращения. Срок действия договора опреде­ляется соглашением сторон, а в определенных случаях - законом. Обычно, по сроку действия договоры принято делить на:

1) долгосрочные - более 1 года;

2) годовые;

3) краткосрочные (обычно на несколько месяцев);

4) на неопределенные срок;

5) разовые - по которым осуществляется разовое исполнение.

Обычно договоры, заключенные на неопределенный срок, не принято со­относить со срочными договорами. Так, если законом установлены определен­ные требования к договору в зависимости от его срока, то такие требования, как правило, не распространяются на договоры, заключенные на неопределенный срок. Так согласно п. 11. Информационного письма Президиума Высшего Ар­битражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения спо­ров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним": "договор аренды здания, возобновлен­ный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст.651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года".

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны могут своим соглашением установить, что условия заклю­ченного договора применяются и к их отношениям, возникшим до заклю­чения этого договора. Обычно такое соглашение включается в договор в

качестве его условия.

Гарантией соблюдения договорных обязательств является то, что ис­течение срока договора не влечет прекращение обязательств, если только законом или самим договором не установлено, что истечение срока дого­вора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в ко­тором отсутствует такое условие, признается действующим до исполнения сторонами всех предусмотренных в нем условий.

Еще более сильной гарантией является императивная но своему ха­рактеру норма, содержащаяся в п.4 ст.425 ГК: окончание срока договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Т.е., даже если условия договора и допускают прекращение неисполненных обязательств с истечением срока, то прекращение таких обязательств не освобождает от ответственности за их неисполнение.

Можно выделить два специфических с точки зрения заключения договора:

1) публичный договор;

2) договор присоединения;

Публичным договором (п.1 ст.426 ГК) признается договор, заклю­ченный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые та­кая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля