Расчет рыночной стоимости жилого дома.

В работе используется один из методов оценки стоимости нового строительства.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

При оценке зданий, построенных по типовым проектам советского времени, основным источником информации выступают сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (сборники УПВС) или «Сборник норм для оценки строений граждан».

Физическое состояние объекта оценки.

Согласно выписки из технического паспорта, общая площадь жилого дома; помимо основного строения, на земельном участке расположены служебные постройки: холодный пристрой, навес, баня, гараж и т.д. На дату оценки общее состояние надворных построек и основного строения можно охарактеризовать как хорошее, удовлетворительное, вполне удовлетворительное и т.д.

Физическое состояние объекта

Состояние объекта недвижимости	Физический износ, %
Хорошее	0-10
Вполне удовлетворительное	11-20
Удовлетворительное	21-30
Не вполне удовлетворительное	31-40
Неудовлетворительное	41-60
Ветхое	61-75
Непригодное (аварийное)	75 и выше

 

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Метод сравнения продаж - способ прямого использования сравнительного подхода для оценки стоимости земли. Условием применения метода выступает наличие информации по ценам сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта (при использовании цен предложения требуется поправка на уторгование см. приложение).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков;

• сравнение оцениваемого земельного участка с аналогичными участками, внесение поправок в цены сделок с последующим согласованием скорректированных цен сопоставимых земельных участков и расчет рыночной стоимости земельного участка (Сзем).

· Расчет стоимости земельного участка предназначенного под строительство

Таблица 8. Цены предложения земельных участков – аналогов (не менее трех)

Дата предложения	Месторасположение участка	Размер участка, м^2	Цена предложения, руб.	Продавец
16.03.2016	п.Сарана	1700кв.м
16.03.2016	Свердловская область Красноуфимский район д.Приданниково	750кв.м
16.03.2016	п.Буржуй ул.Вишневая 36	1000кв.м

 

Таблица 9. Таблица корректировок цены предложения земельных участков

№ п/п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
	Цена 1 кв.м (руб/ м^2)	264,7
	Перевод цены предложения в цену сделки	-6.8	-6.8	-6.8
	Скорректированная цена	246,7	372,8
	Местоположение (%)	0,84		0,84
	Скорректированная цена		372,8	391,4
	Назначение (%)
	Скорректированная цена		372,8	391,4
	Масштаб
		1.08	0,93	0,98
	Скорректированная цена 1 м^2	223,56	346,7	383,6

 

После корректировок рассчитываем стоимость одного метра квадратного: (223,56+346,7+383,6)/3=317,95руб. м2

После того как нашли стоимость одного метра квадратного, находим стоимость всего земельного участка: 317,95*1104= 351016,8руб

Объяснение корректировок.1

1. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю и составляет -6.8%. В данном случае учитывается, что в расчете использованы цены предложения (все аналоги).

2. Корректировка цены аналога на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между аналогом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения. В том случае, если аналог по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия аналога от объекта оценки по данному критерию, чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. Т.к объект оценки и объекты аналоги находятся недалеко друг от друга, то корректировка не применялась.

3. Целевое назначение земельного участка оказывает большое влияние на его стоимость. Т.к целевое назначение у объектов аналогов совпадает с целевым назначение объекта оценки, то корректировки не вносились.

4. Для земельных участков важной ценообразующей характеристикой является удалённость от центра города. Так, к примеру, чем ближе земельный участок расположен к центру города или району, тем выше, при прочих равных условиях, его цена. Т.к. отдаленность от центра города у всех аналогов незначительно, то корректировка не вносилась.

5. Поправка на наличие подъездных путей отражает различие в спросе на земельные участки в зависимости от обустроенности подъездных путей к объекту и удалённости от основной трассы (шоссе). Для земельных участков наличие хороших подъездных путей при прочих равных условиях, обуславливает более высокую удельную стоимость 1 данных участков по сравнению с участками, расположенными в посёлках и городах, через которые не проходят крупные автомагистрали или находятся на значительном удалении от крупных магистралей. Таким образом, в случае превосходства аналога над оцениваемым объектом по расположению подъездных путей в стоимость аналога вносится понижающая поправка, тем большей величины, чем больше разница в спросе из-за конструктивных характеристик сравниваемых объектов. Если аналог уступает по расположению подъездных путей оцениваемому объекту, то вносится повышающая поправка, величина которой также зависит от разницы в спросе. Т.к. аналог 1 уступает по расположению подъездных путей оцениваемому объекту, а наличие подъездных путей у объекта оценки оценивается в 5 баллов, то у объекта аналога корректировка составляет +4%. Корректировка на Аналоги 2 и 3 не вносилась.

6. Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена объективной закономерностью, отражающей снижение удельной стоимости 1 земельного участка при увеличении его общей площади. Данное снижение обусловлено снижением рыночного спроса на более крупные земельные участки (эффект масштаба). Поправка на масштаб определена по следующей формуле:

K= (SO/Sa) ^k,

где К- поправка на масштаб;

SO – общая площадь объекта оценки;

Sа – общая площадь объекта аналога;

k – коэффициент торможения, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади.

Таблица 11. Расчет площадей и объемов строений

Расчёт площадей взят из Плана объекта недвижимости с техническими характеристиками для целей государственной регистрации прав и сделок, выданный специализированным областным государственным унитарным предприятием "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области от 30.09.2003 г.

Наименование строений и сооружений	Формулы подсчета площадей по наружному обмеру	Площадь (м^2)	Высота (м)	Объем (м^3) Длина ×ширину × высоту
Основное строение А	Длина ×ширину	66,5	2,10	139,65
Теплый пристрой А1	Длина ×ширину
Холодный пристрой а	Длина ×ширину	22,26	2,35	52,311
Холодный пристрой а1	Длина ×ширину
Баня (Литера Г)	Длина ×ширину	21,76	2,35	51,14
Предбанник (Литера Г1)	Длина ×ширину	14,85	2,1	29,7
Навес (Литера Г2)	Длина ×ширину	50,46	2,35	118,581
Гараж (Литера Г3)	Длина ×ширину
Навес (Литера Г4)	Длина ×ширину	7,2	2,35	16,92

 

Таблица 12. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки.

№ п/п	Наименование	См3, руб.	О, куб. м	К1969-1984	К1984- 2016	Итого:
	Жилой дом (Литера А,А1)	47,64	139,65	1,22	125,37
	Холодный пристрой (Литера а,а1)	47,64	52,311	1,22	125,37
	Баня (Литера Г)	41,18	51,14	1,22	92,5
	Предбанник (Литера Г1)	41,18	29,7	1,22	92,5
	Навес (Литера Г2)	41,18	118,581	1,22	92,5
	Гараж (Литера Г3)			1,22	125,37
	Ворота (литера I)	47,64	40,8	1,22	92,5
	Ограждение (Литера II)	47,64	52,6	1,22	92,5

Определение физического износа сооружений на земельном участке производится по шкале экспертных оценок технического состояния объектов недвижимости.

 

Таблица 13. Описание жилого дома и его основных элементов Литер А, А1.

Процент износа конструктивных элементов произвела по ВСН 53-86

				(3×4)		(5×6/ 100)
Наименование	Признаки износа конструктивных элементов	Удельные веса %	Ценностные Коэффициенты	Удельные веса после применения ценностного коэффициента %	Процент износа элемента	Процент износа к строению
фундамент	Мелкие трещины					5,6
Наружные и внутренние капитальные стены	Небольшие трещины и выбаины в кладке		1,12	36,96
перегородки			0,83	1,66		0,08
Перекрытия чердачное	Волосянные трещины в штукатурке					2,7
крыша	Небольшое повреждение					3,6
полы	Незначительное повреждение отделки		0,93	4,65		0,85
Проемы: 1. Окна; 2. Двери	Повреждение кровли местами		0,58	5,22		0,5
Отделка (внутреняя)			1,09	7,63		1,1
отопление	Ослабление прокладок		1,64	9,84		0,98
Кухонные очаги
Электро – сантех.устроства: электричество Водопровод канализация	Ослабление закрепления нескольких розеток	2,4 0,3 1,3
Прочие работы	Штукатурка 10% холод.10%					0,2

Итого: 26,61%

Таблица 14. Остаточная восстановительная стоимость

№	Наименование	Полная восстановительная стоимость, руб.	Физ. Износ, %	Остаточная восстановительная стоимость, руб.
1. 1	Жилой дом (Литера А,А1)
2. 2	Холодный пристрой (Литера а,а1)
3. 2	Баня (Литера Г)
4. 3	Предбанник (Литера Г1)
5. 4	Навес (Литера Г1)
6. 5	Гараж (Литера Г3)
7. 6	Ворота (литера I)
8. 7	Ограждение (Литера II)

 

 

Оценка накопленного износа здания.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого заключается в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ- это материальное снашивание средств труда постепенная утрата ими своей потребительской стоимости и стоимости в процессеих производственного потребления, вследствие воздействия сил природы, а также чрезвычайныхобстоятельств (пожаров, наводнений и т.п.).

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний износ (устаревание) проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определённый вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Таблица 15. Определение функционального износа

№ п/п	Наименование	Остаточная восстановительная стоимость, руб.	%	%	Рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом
	Основное строение
	Навес
	Предбанник
	Баня
	Холодный пристрой
	Ворота
	Ограждение
	Стоимость земельного участка	351016,8
	Итого:	2491366.8

 

Вывод: Стоимость объекта оценки затратным подходом составляет два миллиона четыреста девяносто одна тысяча триста шестьдесят шесть рублей восемь копеек.

Отказ от доходного подхода.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки, Оценщик пришёл к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования доходного подхода.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определённый подход, который обычно выражается в форме дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «дом для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректно в данной ситуации, у Оценщика имелось несколько Аргументов. Прежде всего - эта информация, полученная от заказчика, и что данный объект будет использоваться исключительно для целей проживании, т.е будущий собственник не планирует сдавать его в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, рынок аренды аналогичных объектов присутствует лишь частично. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

Сравнительный подход.

 

Сравнительный подход основан на определении стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. В рамках данного подхода используются метод аналогов.

Применение метода аналогов подразумевает сравнение оцениваемого объекта (улучшения вместе с земельным участком) с аналогами. Он реализуется в следующей последовательности:

• исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки, в период, близкий к дате оценки (как правило3 аналога);

• сравнение оцениваемого объекта и объектов-аналогов по различным характеристикам (элементам сравнения) и корректировка цен объектов-аналогов относительно оцениваемого объекта путем внесения в них поправок;

• согласование цен объектов-аналогов и определение стоимости оцениваемого объекта.

Данные о продажах сопоставимых объектов заносятся в табл.20. При этом выбираются такие сравнительные характеристики объектов, которые наиболее важны при данном характере использования объекта оценки (админист­ративное, жилое или производственное здание/помещение).

Расчет скорректированных цен сопоставимых объектов проводится по форме табл.21. Если их площади больше/меньше площади объекта оценки на значительную величину, то следует корректировать цены продаж 1 м². Скорректированные цены объектов-аналогов определяются с учетом всех поправок, приближающих их характеристики к характеристикам объекта оценки.

Вначале в цены объектов-аналогов на кумулятивной основе (каждая последующая поправка вносится относительно уже скорректированной цены) вносятся процентные (коэффициентные) поправки, а потом на независимой основе (путем суммирования) - стоимостные (денежные).

Стоимостные (денежные) поправки — это денежные суммы, прибавляемые (если объект оценки лучше объекта-аналога) или вычитаемые (если объект оценки хуже объекта-аналога) из продажной цены объекта-аналога. Это поправки на наличие/отсутствие дополнительных улучшений (стоянок автомобилей, лифта, мусоропровода и др.);

Процентные (коэффициентные) поправки используются, когда сложно определить денежную сумму, на которую отличаются объект оценки и объект-аналог, но существуют рыночные данные об процентных различиях по определенному элементу. Если объект оценки лучше объекта-аналога к цене объекта-аналога применяется повышающий коэффициент, если объект оценки хуже объекта-аналога применяется понижающий коэффициент. Это поправки на местоположение, износ, время продажи.

 

 

Таблица 21. Характеристики объектов аналогов.

№ пункта	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог2	Аналог3
1.	Назначение	дом	дом	дом
2.	Условия	предложение	предложение	предложение
3.	Права собственности	собственность	собственность	собственность
4.	Время прод./предл.	16 марта 2016	16 марта 2016	16марта 2016
5.	Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные
6.	Местоположение	г.Красноуфимск район Юртовской горы	г.Красноуфимск район Юртовской горы	г.Красноуфимск район Юртовской горы
7.	Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая
8.	Материалы стен дома	Блочный	Блочный	Блочный
9.	Этаж
10.	Площадь общая, м^2	75кв м	50кв м	40кв м
11.	Состояние квартиры	Хорошее	хорошее	хорошее
12.	Коммуникации	Водопровод Канализация Водяное отопление	Канализация Водяное и печное отопление	Водопровод Канализация Водяное отопление
13.	Цена, руб.	2 450000	2 200000	1 600000
14.	Цена за 1 м^2
15.	Источник информации	Твой посредник	Твой посредник	Твой посредник

 

Внесение корректировок цен аналогов [1]

 

Корректировки цен аналогов:

1.Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю и составляет -6.8%. В данном случае учитывается, что в расчете использованы цены предложения (все аналоги).

2. Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т. к. объекты сравнения были выставлены на рынок в феврале 2016 г.

3. Корректировка на имущественные права не выполнялась, т.к. имущественные права на объект-аналог не отличаются от имущественных прав на объект оценки.

4.Корректировка цены аналога на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между аналогом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения. В том случае, если аналог по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия аналога от объекта оценки по данному критерию, чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. Т.к объект оценки и объекты аналоги находятся в 2-3 км от центра города, то корректировка не применялась.

5.Поправка на транспортную доступность отражает различие в спросе на земельные участки в зависимости от обустроенности подъездных путей к объекту и удалённости от основной трассы (шоссе). Для земельных участков наличие хороших подъездных путей при прочих равных условиях, обуславливает более высокую удельную стоимость 1 данных участков по сравнению с участками, расположенными в посёлках и городах, через которые не проходят крупные автомагистрали или находятся на значительном удалении от крупных магистралей. Таким образом, в случае превосходства аналога над оцениваемым объектом по расположению подъездных путей в стоимость аналога вносится понижающая поправка, тем большей величины, чем больше разница в спросе из-за конструктивных характеристик сравниваемых объектов. Если аналог уступает по расположению подъездных путей оцениваемому объекту, то вносится повышающая поправка, величина которой также зависит от разницы в спросе. Т.к объект оценки и объекты аналоги расположены в одной местности корректировка не применялась.

6. Корректировка на материал стен дома не вносилась, т.к материал стен у всех аналогов одинаковый- твинт блок.

7. Корректировка на этаж 14%, т.к аналоги жилых домов выше на этаж оцениваемого объекта то в корректировки аналогов во всех будет -14%.

8.Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена объективной закономерностью, отражающей снижение удельной стоимости 1 земельного участка при увеличении его общей площади. Данное снижение обусловлено снижением рыночного спроса на более крупные земельные участки (эффект масштаба). Поправка на масштаб определена по следующей формуле:

K= (SO/Sa) ^k,

где К- поправка на масштаб;

SO – общая площадь объекта оценки;

Sа – общая площадь объекта аналога;

k – коэффициент торможения, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади.

Значения коэффициента приведены в нижеследующей таблице[2]

Коэффициент торможения.

Наименование помещения.	Москва	Прочие субъекты РФ
Жилая		- 0,187
Производственная и складская	- 0,235	- 0,149
Офисная и торговая	- 0,197	- 0,119

 

9. Корректировка на состояние не применялась, т.к состояние у аналогов схоже с оцениваемым имуществом.

Внесение корректировок цен аналогов в форме таблицы 22. Корректировки цен аналогов:

Таблица 22. Корректировки цен аналогов.

№ пункта	Корректировки	Аналог1	Аналог2	Аналог3
1.	Цена за 1 м^2,руб.
2.	Перевод цены предложения в цену сделки, %	-6.8%		-6.8%
3.	Скорректированная цена, 1 м^2, руб.	30444,7
4.	Время прод./предл., %
5.	Скорректированная цена, 1 м^2, руб.	30444,7
6.	Имущественные права, %
7.	Скорректированная цена, 1 м^2, руб.	30444,7
8.	Условия финансирования, %
9.	Скорректированная цена, 1 м^2, руб.	30444,7
10.	Местонахождение
11.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.	30444,7
12.	Транспортная доступность
13.	Скорректированная цена, 1 м^2, руб.	30444,7
14.	Материалы стен дома, %
15.	Скорректированная цена, 1 м^2, руб.	30444,7
16.	Площадь, %	1,02	0,94	0,91
17.	Скорректированная цена, 1 м^2, руб.
18.	Состояние, %
19.	Скорректированная цена, 1 м^2, руб.
20.	Коммуникации, %	0,7	3,6
21.	Скорректированная цена, 1 м^2, руб.	31270,4
22.	Всего корректировок

= 1,3

0,3:1,3=0,24

0,5:1,3=0,38

0,5:1,3=0,38

Таблица 23. Взвешенные значения объектов – аналогов.

	Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Весовой коэффициент	0,24	0,38	0,38
Взвешенное значение

 

Взеш.знач.=0,28*35927=7505руб.(Аналог№1)

Взеш.знач.=0,36*17691,58=16283руб.(Аналог№2)

Взеш.знач.=0,36*29431,8=12652руб.(Аналог№3)

 

Находим стоимость одного м² жилья (руб.)

Стоимость м²=7505+16283+12652=36440руб.

 

Находим стоимость объекта оценки сравнительным подходом по формуле:

С с.п.= 36440*66,5=2423253руб.

 

Вывод: Стоимость объекта оценки сравнительным подходом составляет два миллиона четыреста двадцать три тысячи двести пятьдесят три рубля.