Договор купли-продажи недвижимого имущества, его существенные условия. Форма договора и государственная регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Особенности договора продажи недвижимости:

1) Предметом договора продажи недвижимости выступает недвижимое имущество, предусмотренное ст. 130 Гражданского кодекса РФ: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

2) Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (в том числе объекты незавершенного строительства) и цена. Существенным условием договора продажи жилого дома является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При отсутствии таких условий, договор считается незаключенным.

3) Форма договора продажи недвижимости должна быть письменной в виде одного документа, подписанного сторонами. Договор купли-продажи недвижимости, за исключением жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия. В противном случае договор считается ничтожным. При этом переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, после регистрации покупатель становиться собственником имущества. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4) Передача объекта недвижимости должна быть отражена в передаточном акте или ином документе, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи договор считается неисполненным.

39. Договор аренды: понятие, элементы, содержание. Виды договоров аренды.

Договор аренды

является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском праве. В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

В качестве арендодателя выступает собственник имущества или управомоченные им лица. Субъекты права хозяйственного ведения могут передавать недвижимое имущество, а субъекты права оперативного – движимое и недвижимое имущество в аренду с согласия собственника, Распоряжение имуществом учреждения осуществляет собственник имущества учреждения.

Существенным условием договора аренды является предмет договора. В качестве предмета договорааренды могут выступать:

· земельные участки,

· другие обособленные природные объекты,

· предприятия,

· другие имущественные комплексы,

· здания, сооружения,

· оборудование, транспортные средства

· и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Для аренды недвижимости существенным условием является размер арендной платы.

Срок действия договора не является существенным условием. В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, для земельных участков, участков леса).

Форма договора аренды зависит от срока действия договора и предмета договора. Договор аренды здания, сооружения на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

Обязанности арендодателя:

· предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также с принадлежностями и необходимыми документами,

· предоставить необходимые для использования имущества документы. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

· производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Ответственность арендодателя:

1) в случае непредставления имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор может потребовать от арендодателя передачи этого имущества, а также возмещения причиненных убытков, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ).

2) в случае передачи имущества с недостатками арендатор вправе по своему выбору:

· потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

· непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

· потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ст. 612 Гражданского кодекса РФ).

3) нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

· потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

Обязанности арендатора:

· своевременно вносить арендную плату,

· пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества,

· поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды,

· при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответственность арендатора:

1) В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

2) Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (П. 3 СТ. 615 Гражданского кодекса РФ).

3) Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Прекращение договора аренды возможно:

1) по истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ),

2) досрочное расторжение договора допускается как по требованию арендодателя, так и арендатора при существенному нарушении условий договора другой стороной (ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ). Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

· пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

· существенно ухудшает имущество;

· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и т.д.

3) если договор на неопределенный срок, то в одностороннем порядке в любое время с предварительным уведомлением об этом (для движимого имущества – за один месяц, для недвижимого – за три месяца). В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Виды договора аренды

Договор проката

– это договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 Гражданского кодекса РФ).

Особенности договора проката.

1) Стороны договора. В качестве арендодателя выступает коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества.

2) Предметом договора является движимое имущество, которое используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено в договоре или не вытекает из существа обязательства.

3) Договор проката является публичным.

4) Форма договора – письменная.

5) Срок действия договора проката не может превышать одного года. При этом арендатор может по своей инициативе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом арендодателя за десять дней. В этом случае арендатор может требовать возврата излишней арендной платы, уплаченной арендодателю.

6) В обязанности арендодателя входит осуществление как капитального, так и текущего ремонта.

7) Арендная плата по договору проката устанавливается только в твердой сумме.

8) Арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду и осуществлять иную передачу прав.