Определение стоимости объекта

 

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

· затратный подход;

· сравнительный подход;

· доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

В идеальном случае результаты, полученные в каждом подходе должны быть равны между собой, что говорит о тесной взаимосвязи между применяемыми подходами. Этот принцип и лежит в основе настоящего отчета.

 

2.4.Последовательность определения стоимости

Объекта оценки

 

Работа включает в себя следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3.применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчета об оценке (п.16. ФСО №1).

Обоснование отказа от использования затратного

Подхода к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём дома, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости квартиры в площади дома приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного

Подхода к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

Определение стоимости объекта оценки с помощью

Сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

А. выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

Б. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

В.согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно-регрессионного анализа.

В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

· Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

· Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

· Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное пра­во собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ­ном текущем финансировании.

· Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не­обходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответству­ющая поправка к цене данной сделки.

· Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и нало­гообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а так­же условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас­сматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу­чае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

· Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

· Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру­гие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных спосо­бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Можно выделить следующие виды корректировок:

· Процентные относительные;

· Процентные абсолютные;

· Стоимостные относительные;

· Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий сте­пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объек­та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижаю­щий коэффициент.

Стоимостные поправки:

· Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

· Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

 

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на анализе парных продаж;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

 

 

Обоснование выбора аналогов

Наиболее эффективное использование объекта достигается при его использовании как жилой квартиры, поэтому в качестве аналогов нами были выбраны преимущественно объекты, которые целесообразно и экономически выгодно использовать по такому же назначению, как и оцениваемый объект. Информация по выбранным объектам-аналогам представлена в Таблице №9

 

Таблица 9

Объекты аналоги

№п/п	Характеристика	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
	Источник информации	«Инком»	«Инком»	«Инком»	«Инком»
	Ссылка на интернет-сайт (название журнала)	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1065638/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1105124/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1048142/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1108097/
	Наименование объекта	Трех комнатная	Трех комнатная	Трех комнатная	Трех комнатная
	Передаваемые права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
	Станция метро	-	-	-	-
	Местоположение	ул.Шолохова д.29 крп.1	ул.Лукинская д.8 крп.2	ул.Скульптора Мухиной д.27 крп.1	ул.Шолохова д.51
	Тип дома	Панельный	Кирпичный	Панельный	Кирпичный
	Общая площадь квартиры, кв. м	60,5
	Наличие отделки	Текущий ремонт	Текущий ремонт	Текущий ремонт	Текущий ремонт
	Санузел	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный
	Состояние дома, отд. мест общего польз.	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
	Наличие белкона/лоджии	балкон	лоджия	лоджия	балкон

 

Расчет рыночной стоимости квартиры представлен в Таблице 10.

Таблица 10

Расчет рыночной стоимости квартиры

Характеристика, показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Объект оценки
Источник информации	«Инком»	«Инком»	«Инком»	«Инком»	-
Ссылка на интернет-сайт (название журнала)	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1065638/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1105124/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1048142/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1108097/	-
Функциональное назначение	Квартира 1	Квартира 2	Квартира 3	Квартира 4	Квартира
Общая площадь квартиры, м^2	60,5м^2	58м^2	103м^2	43м^2
Цена продажи, тыс. руб.	10 300 000	12 280 000	27 000 000	7 800 000	-
Цена предложения, руб./м^2 общей площади	10 300 000:60,5=170 247	12 280 000:58=211 724	27 000 000:103=262 135	7 800 000:43=181 395	-
Передаваемые права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Условия сделки	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Дата предложения	IV квартал 2013г.	IV квартал 2013г.	IV квартал 2013г.	IV квартал 2013г.	17.10.2013г.
Корректировка	0%	0%			-
Поправка на торг	Торг есть	Торг есть	Торг есть	Торг есть	Рыночная стоимость
Корректировка	-5%	-5%	-5%	-5%	-
Скорректированная цена, тыс. руб./м^2	170 247 ·5/100=8512 170 247 - 8512=161 735	211 724·5/100=10586 211 724 – 10586=201 138	262 135∙5/100=13106 262 135 – 13106=249 029	181 395∙5/100=9069 181 395 – 9069=172 326	-
Станция метро	Юго-западная	Юго-западная	Юго-западная	Юго-западная	Юго-западная
Местоположение	ул.Шолохова д.29 крп.1	ул.Лукинская д.8 крп.2	Ул Скульптора Мухиной д.27 крп.1	ул.Шолохова д.51	ул.Боровское шоссе д 44 кв 9
Особенности местоположения	35 м.п до ст. Юго-западная	30 м.п до ст. Юго-западная	35 м.п до ст. Юго-западная	30 м.п до ст. Юго-западная	30 м.п до ст. Юго-западная
Корректировка	-2%	0%	-2%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	170 247∙2/100=3404 170 247-3404=166 843	201 138	249 029∙2/100=4980 249 029-4980=244 049	172 326	-
Локальные особенности местоположения	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	201 138	244 049	172 326	-
Тип дома	панельный	кирпичный	панельный	кирпичный	панельный
Корректировка	0%	-5%	0%	-5%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	201 138·5/100=10056 201 138-10056=191 082	244 049	172 326·5/100=8616 172 326-8616=163 710
Степень строительной готовности	100%	100%	100%	100%	100%
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Этаж/ этажность	2/17	5/15	3/31	8/9	13/16
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Наличие отделки	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Санузел	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Состояние дома, отд. мест общего польз.	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Наличие балкона/лоджии	лоджия	балкон и лоджия	балкон	балкон	балкон
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м^2	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Сумма корректировок по модулю, %	5%+2%=7% 100%-7%=93%	5%+5%=10% 100%-10%=90%	5%+2%=7% 100%-7%=93%	5%+5%=10% 100%-10%=90%	-
Весовые коэффициенты*	93%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25	90%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25	93%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25	90%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25	-
Взвешенное значение, тыс. руб. / м^2	166 843∙0,25=41710	191 082∙0,25=47770	244 049∙0,25=61012	163 710∙0,25=40927	-
Стоимость 1 м^2объектаоценки, тыс. руб.	41710+	47770+	61012+	40927=	191 419
Стоимость объекта, тыс. руб.					191 419∙52=9 953 788

*При сложении весовых коэффициентов, их сумма должна равняться 1

Объяснение вносимых корректировок:

Права.

В рамках данной работы объекты - аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%.