Билет 4 механизм функционирования РН. Процессы функционирования рынка недвижимости и виды деятельности на рынке

Регулирование рынка недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма и государственного регулирования. Благодаря этим видам регулирования обеспечивается выполнение функций рынка недвижимости.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос и предложение, цена и стоимость.

Взаимодействие спроса и предложения определяет цену на объекты недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Несмотря на то, что полезность — главный критерий, она не является единственным фактором, влияющим на цену. Немаловажным условием является также относительная дефицитность недвижимости. Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

На спрос и предложение на РН воздействует ряд факторов:

1. экономических:

o изменение уровня доходов населения;

o изменение уровня доходов бизнеса;

o доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов;

o ставки арендной платы;

o стоимость строительства;

o тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы;

2. социальных:

o изменение численности населения;

o изменение образовательного уровня;

o изменение уровня преступности;

3. административных:

o реальная налоговая ставка;

o уровень налога на имущество;

o уровень земельного налога;

o зональные ограничения;

o условия совершения сделок;

o условия получения прав на застройку;

4. условий окружающей среды:

o экологическая обстановка;

o уровень развития инфраструктуры.

Развитие российского рынка недвижимости спровоцировало появление компаний с новыми видами деятельностями. К основным видам дятельности рынка недвижимости новой формации можно отнести:

· компании-девелоперы;

· компании, которые занимаются управлением объектов коммерческой недвижимости;

· компании, которые занимаются упралением объектов жилой недвижимости;

· компании-инвесторы;

· агентства недвижимости;

· консалтинговые компании.

` Рассмотрим коротко специфику их деятельности.

Девелоперские компании. В российском законодательстве нет этого термина. По аналогии с международной практикой девелоперами можно назвать компании, которые занимаются развитием земельного участка, начиная от получения прав на земельный участок, обеспечение его инфраструктурой, заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

Управляющие компании. Как следует из списка, представленного выше, существет два типа управляющих компаний. Для первых специфика деятельности — управление объектами коммерческой недвижимости, для вторых — жилой. Задача первых компаний заключается в увеличении доходности объекта недвижимости. Рынок этот развивается достаточно медленно, особенно в регионах. В Перми, например, есть управляющие компании, но в большинстве случаев они создаются для управления собственными объектами. Управляющие компании на рынке жилья появились не только вследствие развития рынка недвижимости, но и вследствие реформирования системы ЖКХ.

Инвестиционные компании. Специфика работы таких компаний заключается в инвестировании в строящиеся или в готовые объекты с целью последующего получения дохода.

Агентства недвижимости. Цель таких компаний заключается в оказании консультационных услуг при покупке, продаже, сдаче в аренду различных объектов недвижимости.

Консалтинговые компании. В основном, цель консалтинговых компаний — оказывать аналитическую и маркетинговую поддержку для девелоперов, инвесторов.

Билет 5 ПОКАЗАТЕЛИ И ИНДЕКСЫ РН

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, ведь для осуществления уставной деятельности должны иметься необходимые помещения.

Все большее число людей становятся заинтересованными в понимании текущего состояния РН, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Очевидно, что как для профессионалов рынка недвижимости, так и для простых людей оказываются необходимыми простые и доступные индикаторы, позволяющие оперативно следить за текущей ситуацией на рынке недвижимости, а также за ее изменениями.

1) Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) -является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье, выраженный в долларах или рублях. При расчете индекса стоимости применяется технология исключения «статистического шума». Индекс отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации квартирной выборки.

Ck (t, pi) = G(t) + Lk (pi)

Ck (t, pi) – цена единицы площади (кв.м.) отдельной k-ой квартиры в данный момент времени t. Локальные параметры этой квартиры описываются набором величин pi – это местоположение квартиры, тип дома, в котором она находится, площадь кухни, наличие или отсутствие балкона и т.п.

Lk (pi) - вклад локальных различий. Они разные для каждой k-ой квартиры и зависят от набора ее характеристик.

При умножении индекса на полное число квадратных метров в городе он показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка. Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению цен.

2) Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) имеет двоякий логический смысл. С одной стороны это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Говоря математическим языком это значение производной от функции индекса стоимости. С другой стороны это тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе, так как в силу высокой инертности рынка недвижимости ему не свойственны быстрые и резкие ценовые перепады.

На текущий момент для вычисления еженедельного индекса ожидания используется эффективный подход. Он состоит в использовании набора отношений текущих значений индекса стоимости к значениям предыдущих недель. В результате этого текущий индекс ожидания определяется в основном темпом изменения цен за последние две недели (пересчитанном в месячный прирост), что делает его наиболее оперативным.

3) Индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье) -является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье.

В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал.

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Действительно эффективным инструментом бизнеса индексы могут стать только при условии их общедоступности.

ПОКАЗАТЕЛИ РН

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

1. ценовую ситуации (средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок)

2. конъюнктуру спроса и предложения (объем и структура спроса и предложения)

3. активность рынка (число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога)

4. ликвидность объектов