Билет 1 рынок недвижимости: понятие,сегменты, основные особенности, субъекты и функции рынка недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Билет 1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ,СЕГМЕНТЫ, ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ, СУБЪЕКТЫ И ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Первые упоминания о нед-ти в России- начало 18 в.. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра 1 1714г.. Для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия.

Закон РСФСР «о собственности РСФСР» 1990 г.

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, уст-ся цены и расп-ся пространство между различными конкурентными вариантами землепользования.

Функции РН:

1) ценообразующая (главная)

2) регулирующая

3) коммерческая

4) санирующая (очистка от слабых)

5) информационная

6) посредническая

7) стимулирующая

8) инвестиционная

9) конкуренция

10) перераспределение земель и др. объектов

11) социальная

Ценообразование на РН – это установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности населения, стремящихся стать собственниками земельных участков, кв. и др. капитальных и престижных объектов.

Особенности РН:

РН связан с оборотом на нем ОН, которые являются специфическим видом товара → необходимо учитывать ряд особенностей:

1) локализация РН, которая связана с абсолютной недвижимостью и уникальностью ОН

2) недостаточная степень открытости рынка

3) низкая эластичность предложений

4) спрос на РН носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве

5) для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования законодательством

6) для РН характерна низкая ликвидность

7) наличие стоимостной оценки ОН и возрастание ее с течением времени

Недвижимые вещи – это земельные участки, участки недр (обособленные водные объекты) и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

Различают следующие понятия:

1) недвижимость по закону ↔ по природе

2) квазинедвижимость (воздушные суда, космич. Корабли)

Отличительные признаки нед-ти:

1) стационарность

2) материальность

3) долговечность – выше чем у др. товаров, кроме отдельных видов (драг. Камни, металл)

Структура РН включает:

1) объекты недвижимости (ОН)

2) субъекты Н

3) процессы функционирования РН

4) механизмы (инфраструктура) РН

Сегментирование РН по объектам как товару производится следующим образом:

· рынок жилья

· коммерческая Н

· земельные участки

 

Билет 2 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК

Статья 2. Земельное законодательство

 

1. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.

2. Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

4. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

2. К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

 

Статья 5. Участники земельных отношений

 

1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Билет 3 РЫНОК ЖИЛЬЯ: ПОНЯТИЕ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ, ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ

Рынок жилья – применительно к объектам жилой недвижимости существует следующая классификация, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

§ первичное жилье

§ вторичное жилье (дача)

§ третичное жилье (гостиницы)

Применительно к условиям крупных городов:

o элитное жилье

o жилье повышенной комфортности (улучшенная планировка)

o типовое жилье

o жилье низких потребительских качеств (коммуналка)

o мансарда (под крышей)

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью

ПОКАЗАТЕЛИ РН

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

1. ценовую ситуации (средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок)

2. конъюнктуру спроса и предложения (объем и структура спроса и предложения)

3. активность рынка (число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога)

4. ликвидность объектов

Билет 6

Билет 7 ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

1.Понятие ипотеки. Ипотечное кредитование.

Залог недвижимости с целью получения денежной суммы – ИК, наз-ся ипотекой.

Термин ипотека впервые появился в Греции в 6 в д.э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определёнными земельными владениями.

Залог- это отдача имущества в обеспечение обязательств под ссуду.

Ипотека - это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передаётся в руки кредиторам, а остаётся у должника в его владении и пользовании, это означает, что залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полноправным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует полная «триада» собственности:

1) Владение

2) Распоряжение

3) Пользование

Предметом ипотеки являются объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые квартиры и их части, объекты незавершённого строительства, участки)

Ик – это долгосрочная ссуда с обязательством возврата, в обозначенный договором срок с выплатой % по кредиту и обеспечения выплаты итогового обязательства залога недвижимости.

Если жильё приобретается с использованием ипотечного кредита, то заёмщик не расстаётся с первоначальным взносом, пока не получит право собственности на жильё. Отобрать квартиру у заёмщика можно только через суд, или при грубых нарушениях.

2. Принципы и ограничения ипотечного кредитования

К настоящему моменту заложена законодательная база для фу-я системы ИК, принят ФЗ «об ипотеке», закон «о ценных бумагах»…

Принципы кредитования:

1)Возвратность кредита

2)срочность

3)платность

4)обеспеченность

5)целевой характер

6)дифференцированный характер кредита

Этапы ИК:

1)предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования)

2)сбор и обработка информации о потенциальном заёмщике

3)оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка

4)принятие решения по кредиту

5)заключение кредитной сделки

6)обслуживание кредита

К условиям ИК относятся:

1) Соблюдение интересов обеих сторон сделки (заёмщика должна устраивать % ставка и схема погашения кредита, соотв. Банка должна устраивать платёжеспособность заёмщика)

2) Соблюдение базовых принципов кредитования

Билет 8 Типы ипотечных кредитов. Основные документы, необходимые для получения ИК

Основные документы, необходимые для получения ИК:

1) Заявление на получение ИК

2) Копия паспорта гражданина РФ

3) Копия военного билета

4) Документы о семейном положении

5) Копия о свидетельстве рождения ребёнка, паспорта детей

6) Копии документов об образовании и повышении квалификации

7) Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (печать, подпись, расшифровка подписи и дата на последней странице)

8) Справка с места работы о размере доходов за последние 6 (3 месяца) по форме 2НДФЛ или по форме бланка

9) Заявление-декларация с указанием ежемесячного дохода за последние 6-3 месяца в свободной форме

10) Копии документов, подтверждающих наличие активов в собственности(счета в банке, ЦБ,недвижимость, транпортные средства)

11) Копии документов, подтверждающих наличие положительной кредитной истории

12) Док-ты, необходимые к предоставлению при декларировании доходов о владении бизнеса

 

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки:

1)правовые

2) инфраструктурные

3) психологические

4) организационные – рутинная схема получения кредита, учёт только белой зп

5) время на поиск квартиры

Окончательное решение по выдаче кредита заёмщику до момента регистрации права собственности банк принимает после рассмотрения полного пакета документов на квартиру (комнату) и получения положительного заключения юридической проверки приобретаемого объекта

Виды кредитов

Классифицируются по следующим признакам:

1) По характеру участия в инвестиционном процессе

2) По стабильности % ставки

3) По стабильности величины взноса погашения обязательств

*Кредиты с постоянными платежами(самоамортизируемые кредиты,по которым предусмотрено погашение долга и % равновеликими суммами)

*Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием различных факторов

4) по участию кредита в тек. Долгах и при росте стоимости

5) по способу финансирования

6) по порядку погашения долга и уплате %

7) по назначению кредитуемого объекта

Билет 9

Билет 11 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОН

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ(МСП)

МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими, подобными ему, которые были недавно проданы. МСП применяется когда имеются данные об относительно недавних сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех ОН, которые часто продаются и покупаются МСП является наиболее прямым систематическим подходом к определению стоимости.

Преимущества МСП: наиболее простой, статистически обоснован, предполагает методы корректировки, обеспечивает данные для других подходов.

Недостатки МСП: требует активного рынка, сравнительные данные не всегда имеются, требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов, основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение Мсп предполагает определенную последовательность действий:

1) Изучение рынка и выбор объектов Н, которые наиболее сопоставлены с оцениваемым ОН

2) Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту

3) Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой отобранной единице

4) Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различниями межу ним и оцениваемым ОН

5) Согласование скорректированных цен сравниваемых ОН и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД (ЗМ)

ЗМ основывается на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. к полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

ЗМ= С восстановления(замещения)+С земли-С износа+Прибыль предпринимателя

Стоимость восстановления - (затраты на полное восст)-это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе недостатки и несоответствия, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения- (затраты на полное замещение)-расходы в тек. Ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой.

Использование ЗМ необходимо при:

1) Технико-экон анализе нового строительства

2) При определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли

3) При реконструкции

4) При оценке недвижимости на пассивных рынках

5) При оценке объектов спец. Назначения

6) При страховании недвижимости

7) Для определения базы налогообложения

ЗМ трудно реализуем: для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, для зданий с чрезмерным физическим и внешним износом.

Алгоритм использования ЗМ:

1)осмотр ОН и ознакомление со всей документацией

2)оценка текущей стоимости восстановления и замещения

3)оценка всех видов накопленного износа

4)оценка величины предпринимательской прибыли

5)оценка стоимости участка земли

6)определение итоговой стоимости ОН с суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предприним Прибыли

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

ДП- используется только для оценки доходной недвижимости.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

· Текущих и будущих денежных поступлений

· Текущей и будущей экономии на налогах

· Доходов от прироста стоимости недвижимости

· Налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества

· Других возможных денежных поступлений и выгод

5 ЭТАПОВ ДП:

1)определение будущего валового дохода: оценка потенциального и действительного валового дохода

2)вычитание операционных издержек. Операционные издержки делятся на: условно-постоянные(не зависят от степени эксплуатации ОН, т.е. налог на имущество, страховые взносы); условно-переменные(изменяются в зависимости от степени использования ОН, например коммунальные услуги); резервы на замещение(на замену на протяжении жизни ОН отдельных его элементов)

3)определение и корректировка чистого(операционного) дохода

4)Оценка и мультипликатор Гудвилл(привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю) Например список клиентов. Гудвилл- это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

5)определение окончательной стоимости недвижимости

 

 

Отчуждение имущества

отчуждение имущества - в гражданском праве - передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица.

Отчуждение имущества - один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения имуществом, осуществляемого возмездно или безвозмездно. Различают:
- отчуждение по воле собственника: купля-продажа или дарение; и
- отчуждение помимо воли собственника: конфискация, реквизиция или принудительная продажа имущества должника в целях взыскания долга, присужденного по суду.

 

 

Билет 20

Билет 22

 

Классификация офисов

Объекты коммерческой недвижимости разделены по четырем основным классам – A, B, C и D.

Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха и т.д.

Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) – все офисные здания.
Класс D- офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

Билет 24 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

ДП- используется только для оценки доходной недвижимости.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

· Текущих и будущих денежных поступлений

· Текущей и будущей экономии на налогах

· Доходов от прироста стоимости недвижимости

· Налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества

· Других возможных денежных поступлений и выгод

5 ЭТАПОВ ДП:

1)определение будущего валового дохода: оценка потенциального и действительного валового дохода

2)вычитание операционных издержек. Операционные издержки делятся на: условно-постоянные(не зависят от степени эксплуатации ОН, т.е. налог на имущество, страховые взносы); условно-переменные(изменяются в зависимости от степени использования ОН, например коммунальные услуги); резервы на замещение(на замену на протяжении жизни ОН отдельных его элементов)

3)определение и корректировка чистого(операционного) дохода

4)Оценка и мультипликатор Гудвилл(привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю) Например список клиентов. Гудвилл- это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

5)определение окончательной стоимости недвижимости

Билет 27 Содержание и основные направления риэлтерской деятельности.

Риэлтерская деятельность -- деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Существуют различные объединения риэлтеров -- гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

 

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг -- выбор услуги заказчиком -- заключение договора -- оказание услуги -- совершение сделки с недвижимостью -- оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко.

Основные направления деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

- выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

- разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

- предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ вплоть до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

 

Билет 28

Билет 29

Билет 34

Билет 35

БИЛЕТ 38 ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О НАЛОГООБЛАЖЕНИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. СИСТЕМА НАЛОГОВ И СБОРОВ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Владение недвижимостью, сдача ее в аренду, продажа или покупка все это связано с уплатой налогов.

В настоящее время в Российской Федерации можно выделить три основных налога на владение недвижимым имуществом:

1. налог на имущество физических лиц

2. налог на имущество организаций

3. земельный налог

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, обязателен к уплате на территории соответствующего муниципального образования.

Объектами налогообложения признаются: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц. Базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвентаризационная стоимость по состоянию на 1 января текущего года.

Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта за вычетом накопленного износа, учитывает только стоимость конструкции объекта, рассчитывается на основе стоимости строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам.

Федеральным законом от 17.07.1999 N 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц"" установлено, что представительные органы местного самоуправления определяют размеры ставок налога в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости имущества: до 300 тыс. руб. - до 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. - от 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб. - от 0,3 до 2,0%.

Суммарной инвентаризационной стоимостью имущества является сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектом налогообложения, принадлежащих одному физическому лицу и расположенных на территории одного представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки данного налога.

Налог на имущество организаций, относится к региональным налогам, подлежит уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента, допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

С 1 января 2006 года в связи вступлением в силу Главы 31 Части II Налогового кодекса Российской Федерации и утратой силы закона «О плате за землю» от 11 октября 1991 года №1738-1 кадастровая стоимость является базой для уплаты земельного налога.

Под кадастровой стоимостью земельного участка, понимается расчетная величина ориентировочной рыночной стоимости земельного участка, установленная на определенную календарную дату с использованием федеральных стандартов оценки и методических указаний по проведению работ по государственной кадастровой оценке.

При установлении налогов определяются их ставки, которые не могут превышать 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков (отнесенных к землям, предоставленных для: сельскохозяйственного назначения; жилищного строительства; личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства) и 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка (ст. 394 НК РФ).

Ставки налога устанавливаются в абсолютных суммах (в рублях и копейках) к площади участка (за 1 га или за 1 кв. м) и корректируются по месту его нахождения в зонах градостроительной ценности территории.

Законом N 1738-1 установлены средние размеры ставок земельного налога за 1 га пашни в рублях и копейках по субъектам Российской Федерации, средние ставки налога в рублях и копейках за 1 кв.м в расчете на год в городах и других населенных пунктах по экономическим районам и в зависимости от численности населения, а также размеры коэффициентов увеличения средней ставки для курортных зон и городов за счет статуса города и развития социально-культурного потенциала.

Статья 5 Закона N 1738-1 предусматривает, что минимальный размер ставки налога за 1 га пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации. При исчислении налога вводятся коррективы на местоположение земельных участков.

Статьей 6 Закона N 1738-1 устанавливается, что налог за участки в границах сельских населенных пунктов и вне их черты, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота, взимается по средним ставкам налога за земли сельскохозяйственного назначения, а за участки, предоставленные для других целей, - в размере 5 руб. за 1 кв.м.

Органы местного самоуправления вправе повышать ставки налога, но не более чем в два раза.

Налог за земли городов и поселков взимается по ставкам, установленным на основе средних ставок, утвержденных Законом (ст. 8 Закона N 1738-1), дифференцированных в зависимости от градостроительной ценности территории органами местного самоуправления городов и поселков. Этот порядок не распространяется на земли, занятые личными подсобными хозяйствами, жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, так как с этих земель налог взимается по ставке 3% от полной ставки налога, установленной в городах и поселках, но не менее 10 руб. за 1 кв.м.

Налог за земли, приобретенные в городах и поселках для садоводства, огородничества и животноводства, установлен в размере 10 руб. за 1 кв.м.

Налог за часть площади земельных участков в городах и поселках сверх установленных норм их отвода взимается в двукратном размере, а дачных участков и индивидуальных гаражей в городской местности сверх установленных норм отвода - в пределах двойной нормы - в размере 15% полной ставки налога и при большей чем двойная норма отвода - по полной ставке налога.