По оценке объектов недвижимости

В целях снижения трудоемкости расчетов рынок недвижимости использует ряд инструментов: компьютеры (специальные пакеты прикладных программ), фи­нансовые калькуляторы и таблицы сложных процентов(таблицы шести функции денег) Последние содержат

 

рассчитанные заранее факторы(коэффициенты), ис­пользуемые для типичных расчетов на рынке недвижимости и финансовом рын­ке.

Алгоритм использования таблиц (таблицы приведены в приложении)

1) Выбрать таблицу ежегодного или ежемесячного накопления.

2) Найти страницу с соответствующей ставкой процента.

3) Найти колонку, соответствующую определенному фактору.

4) Найти строку с нужным числом лет(периодов).

5) Пересечение колонки и строки даст фактор(коэффициент).

6) Умножить фактор на соответствующую основную сумму или депозит. Факторы в колонке будущей стоимости единицы (колонка1 в таблице) пока­зывают денежную сумму, в которую превратится 1 долл. (ден. ед.) через заданное число периодов(лет), депонированный сегодня под сложный процент.

Факторы в колонке накопления единицы за период (колонка 2) показывают, какая сумма накопится на депозите через заданное число периодов(лет) с учетом процентов по депозиту, если в конце каждого периода(года) депонируется одна и та же сумма (1 долл. или другая ден. ед.).

Факторы в колонке фактора фонда возмещения (колонка З) показывают денеж­ную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода (периодический депозит) для того, чтобы получить через заданное число периодов (лет) 1 долл.(или др. ден.ед.) с учетом процентов по депозиту.

Пример 1

Чтобы через 4 года получить 1ОО руб., откладывая ежегодно равные суммы, необходимо в конце каждого года откладывать по 25 руб. Если же сложная ставка составит 10%, то ежегодный взнос составит: 100 х 0.21547-

 

 

21.547 (руб.), где 0.21547 - коэффициент из колонки фактора фонда возмещения.

Доход, приносимый депозитом составит: 100 - 21.547 х 4=13.8118 (руб.)

Факторы в колонке текущей стоимости единицы (колонка 4) показывают те­кущую стоимость 1 долл. (др. ден. ед.), который должен быть получен в будущем (факторы времени поступления доходов). Используются для дисконтирования денежных потоков.

Смысл использования при сделках с недвижимостью: определение суммы, ко­торую следует уплатить сегодня за недвижимость, чтобы перепродать ее с выиг­рышем в будущем.

Пример 2

Текущую стоимость аннуитета в 100 долл. за 4 года при 10%-ной ставке дис­конта можно определить с помощью факторов колонки текущей стоимости еди­ницы:

1-й год: 100 х 0.90909=90.91$

2-й год: 100 х 0.8264=82.64$

3-й год: 100 х 0.7513=75.13$

4-й год: 100x0.683=68.3$

Сумма за 4 года: 316.98$

С использованием колонки текущей стоимости единичного аннуитета решение примера сведется в одно действие:

100x3.1698=33 6.98$

Задача 1

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 8-го года иметь на сче­те, приносящем 14% годовых, 10 000 долл.

Вариант А. Платежи осуществляются в конце каждого года. Вариант Б. Платежи осуществляются в конце каждого месяца.

Задача 2

100 долл. положили в банк под 10% годовых. Определить FV - будущую стои­мость единицы через 5 лет?

Задача 3

2300 денежных единиц вложили под процентную ставку 15% с ежемесячным на­числением. Срок вклада - 7 лет. Определить будущую стоимость денег.

Задача 4

Текущая стоимость денег - 5000 долл. Процентная ставка - 10%. Период вложения капитала -1 год.

Определить будущую стоимость инвестиций для следующих вариантов начисле­ний: 1 год, полугодие, квартал, месяц, день?

Задача 5

Определить, сколько надо вложить при 10% ставке, чтобы через 5 лет получить 100 долл.

Задача 6

Ежемесячный платеж за аренду дачи составляет 1500 долл. Ставка депозита 12%. Срок аренды 1 год. Определить текущую стоимость платежей.

Задача 7

Инвестор рассматривает вложение средств в объект недвижимости. Объект будет приносить в течение 8 лет по 20000 долл. чистой арендной платы в конце каждого года. В конце 8-го года объект будет продан по цене 110000 долл. Ставка дисконта 14%.

Какую максимальную цену разумно заплатить сегодня?

Задача 8

Семейная пара намерена скопить деньги для внесения первого взноса за дом. Какая сумма окажется на их счете через 6 лет, если они ежемесячно

 

 

будут депонировать 100 долларов? Ставка по депозиту составляет 10% годовых.

Задача 9

Какими должны быть ежемесячные выплаты по кредиту в 100 000 долл., предос­тавленному на 5 лет при номинальной годовой ставке 10%?

Задача 10

Владелец объекта предполагает в конце 3-го года сделать ремонт объекта, который (ремонт) сегодня стоит 700 000 долл. Ремонт дорожает на 7% в год. Чистый доход от арен­ды - 220 000 долл. в конце года. Эта сумма инвестируется под 18% годовых. Хватит ли накопленной суммы, чтобы произвести ремонт?

Задача 11

Условия аренды предусматривают ежегодные платежи в 10000 на протяжении пер­вых 5 лет, и 20000 - в течение последующих 10. Выплаты в конце года. Определить стои­мость арендных платежей при 10% годовой ставке?

Задача 12

Физическое лицо приобретает объект собственности для целей инвестирования средств и предполагает сдавать его в аренду, что позволит ему получать в течение первых 5 лет - 10000 денежных единиц ежегодно; в течение последующих десяти лет - 12500 денеж­ных единиц. В конце 15 года планируется продажа за 100000 долл. Какова максимальная цена за объект собственности сегодня при 10% годовых? (Начисления в конце периода).

Задача 13

Г-н «X» приобрел место для парковки автомобиля за 18000. Он считает, что смо­жет сдать его в аренду за 2000 чистой годовой ренты,

 

 

выплачиваемой в конце года в тече­ние 10 лет. В конце 10-го года он собирается продать собственность за 40000, при ставке дисконта 15%.

A) Стоимость ежегодного дохода от аренды? Б) Стоимость перепродажи?

B) При какой цене собственность принесет 15%-ную отдачу?

Задача 14

Кредит в 100 000 долл. предоставлен на 4 года под 20% годовых при условии по­гашения аннуитетными платежами в конце каждого года. Определить:

1. Размер платежа в счет погашения кредита.

2. Норму возврата кредита.

3. Часть второго платежа.

4. Часть суммы кредита, погашенную к концу второго года.

Задача 15

7.000 у.е. помещаются на счет с начислением 9% годовых.
Какова будет стоимость вклада по истечению 5 лет?
Задача 16

В течение 7 лет 2.000 у.е. ежегодно помещалось на счет под 6% годовых.
Какова текущая сумма средств на счете?

Задача 17

Кондиционер стоимостью 5.000 у.е. имеет срок службы 7 лет.
Рассчитать размер ежегодных отчислений, используя коэффициент фонда погашения 6%.

Задача 18

Вам должны выплатить 30.000 у.е. с отсрочкой в четыре года. Должник готов немедленно погасить свои обязательства, из расчета 10%-ой годовой ставки. Какова текущая стоимость долга?

Задача 19

Вы являетесь держателем облигации, приносящий неизменный ежегодный доход в размере 100 долларов на протяжении 5 лет.
Текущая процентная ставка составляет 9%.
Рассчитайте текущую стоимость облигации.

Задача 20

Рассчитайте размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту в размере 5000 у.е., выданному на приобретение квартиры на 5 лет под 9% годовых.

Задача 21

В рекламе банка №1 говориться, что сумма, помещенная сегодня на срочный депозит, удвоится за 5 лет. Банк №2 обещает своим клиентам 14% годовых по вкладам на тот же период. В каком из банков ежегодно платят больший процент на вложенные средства?

Задача 22

Для того чтобы начать свое дело, вам необходимы собственные средства в сумме 15.000 у.е. Уровень вашего текущего дохода позволяет вам откладывать на счет 800 у.е. ежемесячно.
Через какое время вы накопите нужную сумму, если банк выплачивает по вкладам 9% годовых.

Задача 23

Здание было куплено за 1.500.000 у.е. Под приобретение здания был выдан кредит в размере 70% от стоимости под 13% годовых с ежемесячным погашением в течение 7 лет.
Каков остаток задолженности по основной сумме кредита по истечению 4 лет?

Задача 24

Инвестор вкладывает 10 тыс. $ в банк сроком на 5 лет для покупки недвижимо­сти, стоимость которой сегодня составляет 14500$, а

 

ежегодный рост цен на этот вид недвижимости составляет в среднем 2% в год (считается по простому проценту). Процентная ставка по вкладу в банк составляет 10% (сложный процент) в год.

Определить, достаточно ли средств для покупки недвижимости будет на счете инвестора по истечении 5 лет.

Задача 25

Инвестор заключил сделку о покупке недвижимости через 4 года за 46410$. Определить сумму, которую инвестору необходимо депонировать ежегодно для получения по истечении четырех лет необходимых для оплаты недвижимости средств, и экономию средств за счет депозита при условии, что доход по депозит составит 10% годовых и при условии, что он составит Х% в год (использовать колонку фактора фонда возмещения).

Задача 26

Инвестор приобретает собственность, рассчитывая перепродать ее через 2 год за 10000$. Определить максимальную сумму, которую ему целесообразно запла­тить за нее сегодня, если минимальная приемлемая ставка дохода на данный вид недвижимости составляет 10% в год. Решить задачу при ставке дохода Х% в год (использовать колонку текущей стоимости единицы).

Задача 27

Инвестор предоставил кредит размером в 10000$ сроком на 5 лет. В конце ка­ждого года он получает 900$, а по истечении 5 лет ссуда полностью будет воз­вращена. Для подобных кредитов на рынке установилась ставка дохода(дисконта) в 10% годовых. Какова чистая текущая стоимость (ЧТС) подобного инвестирова­ния денег? Решить задачу при ставке дохода Х% годовых.

Алгоритм решения задачи:

 

 

1. Определить текущую стоимость (ТС) потока доходов, используя таблицы сложных процентов (колонка текущей стоимости единичного аннуитета).

2. Определить ТС реверсии (колонка текущей стоимости единицы).

3. Определить ЧТС инвестиций как сумму ТС потока дохода и ТС реверсии.

4. Сравнить полученную сумму с суммой кредитуемых средств.

а) по вкладу начисляется простои процент;

б) по вкладу начисляется сложный процент.

Задача 28

Инвестор планирует приобрести квартиру, вступив в кондоминиум. Первый взнос необходимо внести через 4 года в размере 4500$. Инвестор может позво­лить себе вносить на счет, приносящий 10% годовых (сложный процент) по 1000, в коне каждого лета.

Определить

- сумму, которую инвестор накопит к концу четвертого лета; достаточно ли будет этих средств для взноса в кондоминиум.

 

 

Практическая работа 6