Определение стоимости жилых объектов

Продажа квартир государственного жилого фонда и комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города, производится по договорам ку­пли продли. Эти договора от имени города заключает Фонд имущества.

 

Продажа квартир производится фондом имущества на аукционах и конкурсах. При этом фонд имущества не может назначать дену за квартиру ниже минимальной.

Продажа комнат производится Отделом учета и распределения жилой площа­ди в первую очередь гражданам, проживающим в данной коммунальной кварти­ре. Остальным претендентам передача освободившегося жилого помещения про­изводится только по договору купли-продажи. Договором купли-продажи комнат в коммунальных квартирах от лица города заключает Фонд имущества на ос­новании документов, оформляемых Жилищным комитетом. Все расходы по заключению договора, включая уплату государственной пошлины, налогов и затрат Фонда имущества, несет покупатель.

При определении стоимости продаваемой жилой квартиры за исходную еди­ницу оценки принимается стоимости 1 м² продаваемой квартиры.

1. Исходные данные для работы 5 (табл. 4).

1.1. Состав работы.

2.1. Оценка стоимости продаваемой квартиры.

2.2. Оценка стоимости продаваемой комнаты.

1. Оценка стоимости свободного жилого помещения, передаваемого в собственность, производится исходя из его общей площади, инвентаризационной площади 1 квадратного метра строения, в котором продается квартира и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потреби­тельских качеств:

Скв= Си х Пкв х Кпкк, (1)

где С кв - стоимость свободной квартиры, руб.;

 

Си - инвентаризационная стоимость 1 квадратного метра строения, исчис­ленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообло­жения по состоянию на текущий год, руб.;

Пкв - общая площадь квартиры, квадратных метрах;

К пкк - суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества квартиры;

Суммарный коэффициент определяется по следующей формуле:

Кпкк = К₁ + К₂ + К₃+... + К_п, (2)

где К_1, К₂,... К_п - коэффициенты потребительских качеств. (Коэффициенты потребительских качеств приводятся в приложении 1).

При определении стоимости свободного изолированного помещения в коммунальной квартире (т.е. комнаты) за исходную единицу оценки принима­ется стоимость 1м² выкупаемой комнаты.

Стоимость 1 м² свободной комнаты в коммунальной квартире эквивалентна инвентаризационной стоимости 1 м² строения, в котором находится выкупае­мое жилое помещение, определенное районным проектно-инвентаризационным бюро для целей налогообложения по состоянию на текущий год.

Оценка стоимости свободной комнаты производится, исходя из ее жилой площади, инвентаризационной стоимости 1 м² строения, в котором продается комната, и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских качеств:

Ск=Си х Пк х Кпкк, (3)

где С к - стоимость свободной комнаты, руб;

П к - площадь свободной комнаты в коммунальной квартире, м; Кпкк - суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества коммунальной квартиры и продаваемой комнаты (приложение I).

 

Таблица 4

Исходные данные

№ вариа нта	Общ ая площ адь кв-ры. Пм^2	Пло щадь комн аты Пк м^2	Потребительские качества жилья
			К1	К2	КЗ	К4	К5	Кб	К7	К8	К9	К10	К11	К12	К13	К14	К15
			0,0	0,1	0,3	2,0	2.4	0,1	0.5	0,4	0,2	0,3	0,4	0,2	0,1	0,1	0,4
			0,45	0,0	0,12	0,60	2,0	0,45	0.57	0,47	0,4	0,0	0,4	0.35	0,12	0,18	0,06
			0,45	0,18	0,0	0,45	2,45	0,60	0,45	0,47	0,4	0,0	0,0	0,66	0,12	0,0	0,09
			0,45	0,21	0,0	0,0	2,0	0,0	0,30	0,47	0,4	0,0	0,4	0,9	0,0	0,18	0,18
			0,0	0,18	0,12	0,45	2,0	O,0	0,30	0,0	0,4	0,4	0,0	0,66	0,0	0,18	0,0
			0,45	0,0	0,12	0,60	2,0	0.0	0,45	0,0	0,4	0,4	0,4	0,66	0,0	0,18	0.0
			0,45	0,21	0,31	0,60	2,45	0,45	0,57	0,47	0,4	0,4	0,4	0,35	0,12	0.18	0,0
			0,45	0,21	0,12	0,45	2,45	0,45	0,0	0,47	0,0	0,4	0,4	0,66	0.12	0,45	0,03
			0,0	0,0	0,31	0,45	2,0	0.60	0,45	0,47	0,0	0,0	0,4	0,66	0,12	0,45	0.03
			0.0	0,21	0,0	0,0	2,0	0,60	0,45	0,47	0,4	0,4	0,4	0,35	0,12	0,45	0,06

Практическая работа 3

МЕТОДИКА РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ

Характерной особенностью методики является установление единого подхода при определении размера арендной платы для всех предприятий и организаций, не­зависимо от их организационной, правовой форм собственности.

В методике учтен инфляционный фактор. Величина индекса инфляции привязана к минимальному размеру оплаты труда и достаточно легко рассчитывается.

В качестве нормативных выбраны критерии комфортности, доступности и пре­стижности арендуемого помещения. Не предусматривается параметр, который бы учитывал плату за аренду земли. Размеры земельных платежей определяются от­дельными нормативными документами.

Приведены ограничения максимального размера арендной платы за 1 м² площа­ди, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в расчете на год. Предельные ставки установлены в единицах минимального размера оплаты труда и дифференцированы по видам деятельности (Приложение 2).

1. Исходные данные для выполнения практической работы. (таблица 5)

2. Состав работы.

А. Расчет арендной платы за офисное помещение. Б. Расчет арендной платы за производственной помещение. Порядок расчета.

1. Величина арендной платы за арендуемое помещение определяется по следую­щей формуле:

Ап = П_лд х А _пм (1)

 

 

где П _лп- общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта (здания, помеще­ния) в м ².

2. Величина арендной платы за 1 м равна:

А _пм = (К_ппв + А _рп) х С_мк х И_и (2)

где К_ппв - коэффициент полного восстановления здания - (для помещений здания, в котором они расположены. Определяется по приложению 3 к методике в зависимо­сти от типа здания (К_вп = 0,004-0,025).

3. А _рп - арендный процент. Определяется по приложению 4.

Значения арендного процента определяется с учетом вида деятельности аренда­торов и цели использования нежилого помещения.

А _{рп =} К_ц х К_д

где К_д - коэффициент основного вида деятельности арендатора,указанного в балан­се. Определяется по приложению 4 (т 0,00 до 0,30).

К_ц - коэффициент цели использования нежилого помещения указанный в договоре аренды, определяется по приложению 5 (от 0,7 до 1,4).

4- С_мк - условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок, откорректи­рованная с учетом расположения и комфортабельности здания (помещения).

Условная стоимость определяется по формуле:

C_mк = C_му x K_p x K_к x K₈ (4)

где С _му - условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок.

Принимаем С _му = 600 рублей.

5. К_р - коэффициент, учитывающий характеристики расположения здания. Опре­деляется по формуле;

К_р = К₂ х К₃ х К₄, (5)

 

 

где К₂ - коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арен­дуемого здания (помещения). Приложение 6, К₂ = от 1 до 3,83).

Кз - коэффициент, учитывающий удаленность административного здания (помещения) от ближайшей станции метрополитена. Приложение 7, К₃ = от 1 до 1,6.

К₄ - коэффициент, учитывающий положение арендуемого здания относительно транспортных магистралей. Приложение 8, К₄ = от 1 до 2,7.

6. К_к - коэффициент, учитывающий комфортабельность здания, определяется по формуле:

К_н = К₅ х К₆ х А (6)

где К₅ - коэффициент, учитывающий характеристику входа в арендуемое здание. Приложение 9, К₅= от 0,75 до 1,1.

К₆ - коэффициент, учитывающий этаж. Приложение 8, где К₆ от 0,6 до 1,5..

7. А = К₇- [ (1-Э^л) х 0,3 + (1- Вд) х 0,3 + (1-0т) х 0,3 + (1- Кн) х 0,3] (7)

где К₇ - коэффициент, учитывающий состояние арендуемого здания (помещения). Приложение 11, К7 = от 0,75 до 1,0.

Эл, В_д, О_т, Кн - сведения о наличии или отсутствии в арендуемом здании следую­щих элементов благоустройства:

Э_л - электроснабжения, В_д - водоснабжения, Кн - канализации, О_т - отопления, О -отсутствие, 1 - наличие.

K₈ - коэффициент, учитывающий сложность оформления здания. Приложение 12. где К₈ = от 1,3 до 2,3.

8. И_и - индекс инфляции

И_{и =}МРОТ2/МРОТ1

 

где МРОТ₂ - минимальный размер оплаты труда, установленный законодательст­вом РФ на первое число месяца, за который начисляется арендная плата в рублях.

9. С учетом льгот подлежащая к выплате сумма арендной платы в расчете на один год определяется по следующей формуле:

Плмл = [ К _m + Арп х (1-Кл) ] х С _тк х И_и

где К_л - коэффициент льгот по арендной плате за нежилые помещения, равный о, если иное значение не определено для арендатора в установленном порядке.

Таблица 5

Исходные данные

№ вар.	Плп, М^2	Кпв	Кд	К1	К2	К3	К4	К3	К6	К7	К8
		0,004	0,10	1,1	2,5	1,6	2.7	1,1	0,9	1,0	1,1
		0,007	0,20	0,9	2,3	1,6	2,0	1.1	1,2	0,9	1,3
		0,008	0,25	1,2	2,2	1,3	2,0	1,0	1,2	1,0	1,8
		0,01	0,30	0,7	2,0	1,3	2,2	1,0	1,0	0,9	1,8
		0,01	0.05	1,1	1,8	1.3	2,1	1,1	1,0	1,0	1,3
		0,02	0,15	1,0	1.7	1.0	1,96	1,0	1,0	1,0	1,5
		0,02	0,06	1,0	1,5	1,0	2,3	0,75	0,9	1,0	1,5
		0,025	0.12	1,2	1,3	1,3	1,8	0,75	0,9	1,0	1,3
		0,025	0,12	1,1	1,3		1,8	0,95	1,5	0,9	1,3
		0,01	0,08	1,2	1,5	1,3	1,8	0,95	1,5	0,9	1,8
		0,01	0,09	1,2	1,5	1.0	1,5	0,75	0,9	0,9	1,8
		0,007	0,03	1,1	1,7	1,0	1,5	0,75	1,0	1,0	1,3
		0,004	0,03	1,1	1,8	1.0	1,2	0,95	0,9	1,0	1,5
		0.004	0,01	1,2	1,8	1,5	1,4	1.0	1,0	1,0	1,9
		0,01	0,01	1,2	1,8	1.5	1,2	1,0	1,2	1,0	1,9

Продолжение табл. 5

№ вар.	Плп, М^2	Кпв	Кд	К1	К2	К3	К4	К3	К6	К7	К8
		0,01	0,03	1,4	2,0		1,0	1,0	1,2	1,0	1,3
		0,02	0,06	1,4	2,3	1,0	2,7	1,0	1,2	0,9	1,3
		0,02	0,30	1,4	2,5	1,3	2,7	1,0	1,0	1,0	1,8
		0,017	0,25	1,1	2,7	1,3	2,7	1,1	1,5	0,9	1.8
		0,012	0,25	1,0	2,8	1,3	2,0	1,1	1,5	0,9	1,3
		0,008	0,20	1,0	2,8	1,0	2,0	1,1	1,0	1,0	1,8
		0,008	0,20	1,0	3,0	1,0	2,2	1,1	1,0	1,0	1,3
		0,007	0,20	1,1	3,2	1,0	2,1	1,1	0,9	1,0	1,5
		0,01	0,10	1,1	3,3	1,5	2.1	0.95	0,9	0,9	1,5
		0,012	0,10	1,2	3,3	1,5	1,8	0,95	0,8	0,9	1,9
		0,012	0,10	1,2	3,8	1,5	1,7	1,0	1,2	0,9	1,9
		0,01	0,10	1,2	3,3	1,3	1.7	1,0	1,2	0,9	1.8
		0,02	0,20	1,1	3,0	1,3	1,6	0,75	1,0	1,0	1,3
		0,01	0,06	1,1	3.0	1,3	1,5	1,0	1,0	1,0	1,3
		0,01	0,06	1,1	3,2	1,0	1,8	1,1	0,9	1,0	1,3

 

 

Практическая работа 4