Использование принципа лучшего и наиболее эффективного использования

Экономика недвижимости

 

Санкт-Петербург

 

 

Рецензент:

д.э.н., профессор

Е.А. Лаврентьева

 

 

Курошева Г.М., Гуляевский С.Е. Экономика недвижимости: учебно-методическое пособие по выполнению практических работ. – Санкт-Петербург.: СПГУВК, 2011. − 78 с.

 

Учебно-методическое пособие содержат практические работы, позволяющие студенту получить практические навыки для решения задач в области оценки недвижимости, использовать различные методы оценки недвижимости, определять стоимость продаваемой и ликвидируемой недвижимости. Предназначены для освоения дисциплины «Экономика недвижимости» специальности «Антикризисное управление», «Экономика и управление на предприятиях туризма» студентами всех форм обучения.

 

 

© Санкт-Петербургский университет

водных коммуникаций, 2011

© Гуляевский С.Е., 2011

© Курошева Г.М., 2011

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Практическая работа 1. Использование принципа
лучшего и наиболее эффективного использования 6

2. Практическая работа 2. Определение стоимости
продаваемого жилья 13

3. Практическая работа 3. Методика расчета арендной
платы зданий и помещений. 17

4. Практическая работа 4. Применение метода
дисконтирования для расчета стоимости недвижимости 21

5. Практическая работа 5. Использование таблиц 25
сложных процентов для решения различных
задач на рынке недвижимости.

6. Практическая работа 6. Применение метода
сравнительных продаж для оценки объектов недвижимости. 34

7. Практическая работа 7. Прямая капитализация доходов. 44

8. Практическая работа 8. Применение затратного подхода 49
для определения рыночной стоимости недвижимости

 

Приложения

Приложение 1. Показатели потребительских качеств квартиры,
влияющие на стоимость помещения в Санкт-Петербурге 53

Приложение 2. Предельные ставки выплат по арендной плате
за 1 м ² площади находящейся в государственной, муниципальной собственности объектов нежилого фонда в расчете на 1 год. 55 Приложение 3. Коэффициент полного восстановления Кпв 56

Приложение 4. Вид деятельности, указанный в балансе
арендатора 58

 

 

Приложение 5. Цель использования помещения, указанная в договоре аренды 60

Приложение 6. Коэффициент, учитывающий территориальную
зону расположения арендуемого помещения, здания (К₂) 60

Приложение 7. Коэффициент, учитывающий удаленность
арендуемого здания (помещения) от ближайшей станции метрополитена (К₃) 61

Приложение 8. Коэффициент, учитывающий положение
арендуемого здания (помещения) относительно
транспортных магистралей (К₄₎ 61

Приложение 9. Коэффициент, учитывающий характеристику
входа в арендуемое здание (помещение) (К₅) 62

Приложение 10. Коэффициент, учитывающий этаж (К₆) 62

Приложение 11. Коэффициент помещения, учитывающий
состояние арендуемого здания, помещения (К₇) 63

Приложение 12. Коэффициент, учитывающий сложность
оформления здания (K₈) 63

Приложение 13. Таблицы сложных процентов – шесть функций денежной единицы 64

 

Литература 77

ВВЕДЕНИЕ

Учебно-методическое пособие предназначено для студентов очной, вечерней и заочной форм обучения студентов по специальности 080503.65 «Антикризисное управление», 080502.65 Экономика и управление на предприятии туризма и гостиничного хозяйства студентами всех форм обучения. Он подготовлен в соответствии с программой дисциплины «Экономика недвижимости».

Решение задач, включенных в сборник, позволяет студентам развить и углубить свои познания в методологии оценки имущества в рамках деятельности хозяйствующих субъектов. Содержание Учебно-методическое пособия направлено на закрепление теоретических знаний студентов в вопросах оценки стоимости недвижимости, подходов к оценке, методов оценки, способах определения величины ставки дисконтирования, применения принципа лучшего и наиболее эффективного использования, использования функций сложного процента.

В учебно-методическое пособие включены задачи, отражающие содержание имущественного, сравнительного и доходного подходов, теории стоимости денег во времени и другое.

К каждому разделу курса даны подробные пояснения и указания.

Большинство задач, включенных в учебно-методическое пособие, имеют свою специфику и требуют индивидуального подхода к решению. Это позволяет использовать сборник задач для выполнения практических, лабораторных и контрольных работ для всех специальностей экономического направления.

Приведенные в задачах исходные данные методически обработаны и не могут служить в качестве справочного материала.

 

Практическая работа 1

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ

Продажа квартир государственного жилого фонда и комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города, производится по договорам ку­пли продли. Эти договора от имени города заключает Фонд имущества.

 

Продажа квартир производится фондом имущества на аукционах и конкурсах. При этом фонд имущества не может назначать дену за квартиру ниже минимальной.

Продажа комнат производится Отделом учета и распределения жилой площа­ди в первую очередь гражданам, проживающим в данной коммунальной кварти­ре. Остальным претендентам передача освободившегося жилого помещения про­изводится только по договору купли-продажи. Договором купли-продажи комнат в коммунальных квартирах от лица города заключает Фонд имущества на ос­новании документов, оформляемых Жилищным комитетом. Все расходы по заключению договора, включая уплату государственной пошлины, налогов и затрат Фонда имущества, несет покупатель.

При определении стоимости продаваемой жилой квартиры за исходную еди­ницу оценки принимается стоимости 1 м² продаваемой квартиры.

1. Исходные данные для работы 5 (табл. 4).

1.1. Состав работы.

2.1. Оценка стоимости продаваемой квартиры.

2.2. Оценка стоимости продаваемой комнаты.

1. Оценка стоимости свободного жилого помещения, передаваемого в собственность, производится исходя из его общей площади, инвентаризационной площади 1 квадратного метра строения, в котором продается квартира и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потреби­тельских качеств:

Скв= Си х Пкв х Кпкк, (1)

где С кв - стоимость свободной квартиры, руб.;

 

Си - инвентаризационная стоимость 1 квадратного метра строения, исчис­ленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообло­жения по состоянию на текущий год, руб.;

Пкв - общая площадь квартиры, квадратных метрах;

К пкк - суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества квартиры;

Суммарный коэффициент определяется по следующей формуле:

Кпкк = К₁ + К₂ + К₃+... + К_п, (2)

где К_1, К₂,... К_п - коэффициенты потребительских качеств. (Коэффициенты потребительских качеств приводятся в приложении 1).

При определении стоимости свободного изолированного помещения в коммунальной квартире (т.е. комнаты) за исходную единицу оценки принима­ется стоимость 1м² выкупаемой комнаты.

Стоимость 1 м² свободной комнаты в коммунальной квартире эквивалентна инвентаризационной стоимости 1 м² строения, в котором находится выкупае­мое жилое помещение, определенное районным проектно-инвентаризационным бюро для целей налогообложения по состоянию на текущий год.

Оценка стоимости свободной комнаты производится, исходя из ее жилой площади, инвентаризационной стоимости 1 м² строения, в котором продается комната, и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских качеств:

Ск=Си х Пк х Кпкк, (3)

где С к - стоимость свободной комнаты, руб;

П к - площадь свободной комнаты в коммунальной квартире, м; Кпкк - суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества коммунальной квартиры и продаваемой комнаты (приложение I).

 

Таблица 4

Исходные данные

№ вариа нта	Общ ая площ адь кв-ры. Пм^2	Пло щадь комн аты Пк м^2	Потребительские качества жилья
			К1	К2	КЗ	К4	К5	Кб	К7	К8	К9	К10	К11	К12	К13	К14	К15
			0,0	0,1	0,3	2,0	2.4	0,1	0.5	0,4	0,2	0,3	0,4	0,2	0,1	0,1	0,4
			0,45	0,0	0,12	0,60	2,0	0,45	0.57	0,47	0,4	0,0	0,4	0.35	0,12	0,18	0,06
			0,45	0,18	0,0	0,45	2,45	0,60	0,45	0,47	0,4	0,0	0,0	0,66	0,12	0,0	0,09
			0,45	0,21	0,0	0,0	2,0	0,0	0,30	0,47	0,4	0,0	0,4	0,9	0,0	0,18	0,18
			0,0	0,18	0,12	0,45	2,0	O,0	0,30	0,0	0,4	0,4	0,0	0,66	0,0	0,18	0,0
			0,45	0,0	0,12	0,60	2,0	0.0	0,45	0,0	0,4	0,4	0,4	0,66	0,0	0,18	0.0
			0,45	0,21	0,31	0,60	2,45	0,45	0,57	0,47	0,4	0,4	0,4	0,35	0,12	0.18	0,0
			0,45	0,21	0,12	0,45	2,45	0,45	0,0	0,47	0,0	0,4	0,4	0,66	0.12	0,45	0,03
			0,0	0,0	0,31	0,45	2,0	0.60	0,45	0,47	0,0	0,0	0,4	0,66	0,12	0,45	0.03
			0.0	0,21	0,0	0,0	2,0	0,60	0,45	0,47	0,4	0,4	0,4	0,35	0,12	0,45	0,06

Практическая работа 3

Задача 1

Инвестор приобретает недвижимость за 275000$ и сдает ее в аренду на 9 лет с получением следующих абсолютных сумм чистого рентного дохода, вы­плачиваемых авансом:

год	Годовая арендная плата, выплачиваемая авансом, долл.

Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300000$.

Определить текущую стоимость данного недвижимого имущества, если рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости Х% в год.

 

Величина X принимается равной (п + 5), где п- номер варианта от 1 до 24. Решение задачи сводится в таблицу.

 

Текущая стоимость рентных платежей
Год	Годовая арендная плата, долл	Текущая стоимость еди­ницы при Х%, долл	Текущая стоимость, долл
		X
4'
		-
Чистая текущая стоимость рентного потока:
Доход от перепродажи
Чистая текущая стоимость недвижимости:

Задача 2

Инвестор приобретает за 3000000$ здание обшей площадью 15 тыс. кв.м, кото­рое сдается в аренду единственному арендатору, имеющему высший рейтинг платежеспособности. Ежегодная величина чистой арендной платы рассчитывается исходя из ставки 14$ за кв.м, срок аренды истекает через 4 года, после чего арен­датор освободит помещения. Освободившееся здание инвестор планирует пере­моделировать под три

 

офисные секции по 5тыс.кв.м каждая, и повысить ставку арендной платы. Перемоделирование здания обойдется в 25000$.

Предполагается, что в течение 5-го года на перемоделирование потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы удастся сдать в аренду в среднем 1/3 площадей. Постоянные расходы должны составить в этот год 50000$, операционные расхо­ды - 15% от годовых рентных поступлений, а арендная ставка составит 22$ за кв.м.

Далее ожидается, что:

- в течение 6-го года пустовать будет только одна секция; ставка арендной платы и постоянные расходы составят 22$ за кв.м и 55000$, соответственно;

- с 7-го по 10-й год заполняемость составит 90%, ставка арендной платы за кв.м составит 23$ на 7-ом году, 24$ на 8-м, 25$ на 9-м и 26 на 10-м году. Посто­янные расходы будут возрастать на 5000$ ежегодно, начиная с 7-го года.

- доля операционных расходов с 6-го по 10-й год останется 15%;

- через 10 лет здание можно будет продать, не менее чем за 4000000$;

- ставка дохода принята на ближайшие 4 года - 9% в год, на остальную часть прогнозного периода - 10%; для реверсии принята ставка дисконта 11%.

Оценить целесообразность инвестирования.

Последовательность решения задачи

1) Рассчитать величину арендной платы по годам (годовой ренты) исходя из арендной ставки и арендуемой площади.

2) Определить текущую стоимость ежегодного периодического дохода. Реше­ние сводится в таблицу

3) Определить текущую стоимость реверсии.

 

 

4) Сложить полную текущую стоимость периодического потока дохода и те­кущую стоимость реверсии для получения текущей стоимости оцениваемого объ­екта.

 

Текущая стоимость периодического дохода

Год	Годовая рента, $	Постоянные рас­ходы, $	Операц ионные расхо­ды	Расходы на модернизацию,	Периодиче ский поток дохода,$	Норма дискон т.,%	Текуща я стои­мость
Полная текущая стоимость периодического потока дохода:

 

Практическая работа 5

ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧ

Задача 1

Оценить объект недвижимости, если ЧОД от него составляет 65000 долл. в год и оценщик нашел следующие данные о продажах аналогичных объектов:

Сопоставимый объ­ект	ЧОД, долл.	Цепа продажи, долл.

Задача 2

Определить суммарную процентную ставку, норму капитализации, минимальный допустимый годовой ЧОД при условии, что инвестор уверен в возможности пере­продажи недвижимости в любой момент и по цене, превышающей цену приобрете­ния, и при условии, что он не уверен в возможности возврата вложенных средств.

Исходные данные:

■ объект оценен в 500 млн. руб.;

■ на момент оценки облигации правительства обладают доходностью 10% (на уров­не безрисковой процентной ставки);

■ по мнению оценщика, риск вложений в этот вид недвижимости (ее покупки) по сравнению с вложением средств в облигации оценивается в 2%;

■ так как в случае необходимости продажи недвижимости на это потребуется затра­тить время, то инвестор потребует еще и 2% за отсутствие ликвидности;

■ время, которое по расчетам типичного инвестора потребуется для возврата вло­женного в данное имущество капитала, составляет 20 лет.

Задача 3

Предполагаемое строительство объекта недвижимости обойдется в 500000 долл., минимальный приемлемый общий коэффициент капитализации для него составляет 13%. Оценить целесообразность осуществления данного проекта при условии, что ожидаемый ЧОД составит 30000 долл. в год и при условии, что он составил 100000 долл. в год.

 

Задача 4

Участок земли стоит 50 тыс. долл., рынок требует ежегодного дохода от него в 12%. Оценить целесообразность осуществления следующих инвестиционных проек­тов на этом участке:

1) строительство на участке одноэтажного офисного здания принесет 5000 долл. ЧОД в год;

2) строительство промышленного.предприятия принесет 100000 долл. ЧОД в год. Стоимость его строительства определена затратным методом и составляет 450000 долл., а ставка капитализации для такого объекта составляет 15%.

 

 

Практическая работа 8

ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Затратный метод оценки недвижимости базируется на калькуляции всех затрат при строительстве объекта, аналогичного оцениваемому (включая стоимость проектирования).

Основная формула для расчетов:

Соб = Свспр – И + Сзем,

где Соб - стоимость оцениваемого объекта, ден. ед.;

Свспр - стоимость воспроизводства (строительства точной копии объекта оценки в текущих ценах), ден.ед.;

И - величина износа объекта оценки, ден.ед.;

Сзем - стоимость земельного участка, ден.ед.

Оценка земельного участка производится отдельно от оцениваемого объекта и при необходимости включается в итоговую стоимость недвижимости.

Величина износа определяется исхода из стоимости воспроизводства или замещения на момент проведения оценки и реального состояния объекта (с уче­том трех основных типов износа: физического, функционального и внешнего).

Задача 1

Определить:

1. Удельный вес стоимости конструктивных элементов и видов работ в общей стоимости объекта.

2. Укрупненный показатель стоимости строительных работ при возведении здания производственного назначения (типового объекта-аналога). Единица из­мерения 1метр куб. строительного объема.

Исходные данные

1. Здание имеет следующие объемно-планировочные характеристики:

длина - 85 м;

ширина - 42 м;

высота надземной части -15м;

высота подвала -7м.

2. Стоимость строительных работ определена по методу выделенных затрат (исходя из стоимости 1м кв. или 1 м куб. каждого компонента и вида работ и из объема работ, с учетом накладных расходов, прибыли строителя, архитектора и др. расходов) и приведена в таблице 1.

Задача 2

Используя результаты предыдущей задачи, оценить здание из монолитного блока с толщиной стен 30 см, если остальные характеристики совпадают с ха­рактеристиками здания-аналога и известно, что срок службы оцениваемого зда­ния составляет 50 лет, на момент оценки оно отслужило уже 20 лет; 2 года назад в здании была установлена современная система вентиляции, стоимость которой составляет 17 млн.руб. (в текущих ценах), срок ее службы 16 лет, и из-за непра­вильной эксплуатации вентиляция требует ремонта, который обойдется в З млн.руб. Прочие компоненты с меньшим сроком службы не учитываются.

 

Таблица 1

Исходные данные

 

№ п/п

Наименование работы

Варианты

А. Подземная часть здания

Земляные работы

Фундаменты и стены подвала

Б. Надземная часть здания

Стены из бетона (толщ. 40см)

Покрытия

Кровля

Перегородки

И 000

Полы

Продолжение табл. 1

№ п/п

Наименование работы

Варианты

Окна

Двери, ворота

Отделка внутренняя

Отделка наружная

Прочие работы

45000 для всех вариантов

53
ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение 1

ПОКАЗАТЕЛИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КАЧЕСТВ КВАРТИРЫ,

ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ СВОБОДНОГО ПОМЕЩЕНИЯ В САНКТ- ПЕТЕРБУРГЕ

№ п/п	ФАКТОР	ПОКАЗАТЕЛЬ	КОЭФФИЦИЕНТ
К1	Лифт	нет	0,00
		есть	0,45
К2	Мусоропровод	нет	0,00
		в квартире	0,18
		на лестничной клетке	0,21
КЗ	Удаленность от мет­ро	1-2 остановки	0,31
		3-4 остановки	0,12
		более 4 остановок	0,00
К4	Количество нанима­телей в коммуналь­ной квартире	1,2	2,00;0,60
		3.4 и более	0,45;0,00
К5	Комнаты при выкупе отдельной квартиры	имеются смежные	2,00
		все изолированные	2,45
К6	Кухня	до 8 м^2
		8-11 м^2	0,45
		свыше 11 м^2	0,60
К7	Подсобные помеще­ния (исключая кух­ню)	до 10 м^2 от 10 до 15 м^2	0,00 0,30
		свыше 15 м^2	0,45
		свыше 20 м^2	0,57
К8	Этаж	первый и последний	0,00

 

Продолжение приложения 1

№ п/п	ФАКТОР	ПОКАЗАТЕЛЬ	КОЭФФИЦИЕНТ
		между первым и последним	0,47
К9	Ванна	нет	0,00
		есть	0,40
К10	Санузел	совмещенный	0,00
		раздельный	0,40
К11	Горячее водоснабже­ние (т/ц, газ, колон­ка)	Нет	0,00
		Есть	0,40
К12	Высота потолка	2,5 м и менее	0,00
		Более 2,50 м	0,35
		Более 2,75 м	0,66
		Более 3 м	0,90
К 13	Телефон	Нет	0,00
		Есть	0,12
К14	Балкон	Нет	0,00
		Есть (за каждый)	0,18
		Лоджия (за каждую)	0,45
К15	Ориентация окон жилых помещений (при наличии в комнате двух и более окон, принимается коэффициент лучшей ориентации)	Юго-восток (за каждую)	0,09
	Запад и юго-запад (за каждую)	0,03
	Север, северо-восток, северо-запад	0,00

 

Приложение 2

ПРЕДЕЛЬНЫЕ СТАВКИ ВЫПЛАТ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА 1 М² ПЛОЩАДИ НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ, МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА В РАСЧЕТЕ НА 1 год

№ п/п	Вид деятельности организации -арендатора	Тип здания
		Памятник	Не памятник
	Культура, образование, общест­венные объединения	3 МРОТ	1 МРОТ
	Наука и научное обслуживание, здравоохранение, аптеки	5 МРОТ	1 МРОТ
	Продовольственная торговля, бы­товое (кроме ломбардов) и ком­мунальное обслуживание, обще­ственное питание (кроме ресто­ранов), специализированная книжная торговля канцелярски­ми товарами, галантереей, това­рами детского ассортимента	15 МРОТ	5 МРОТ
	. Непродовольственная торговля (кроме специализированной книжной, канцтоварами, галан­тереей, товарами детского ас­сортимента, хозтоварами, опто­вая) и рестораны	20 МРОТ	10 МРОТ
	Производство сельскохозяйственной продук­ции; производство продовольст­венных, лекарственных препара­тов и мед. техники; оказание производ. ус­луг; строительство объектов жи­лищного и т. д.	20 МРОТ	15 МРОТ

Продолжение приложения 2

№ п/п	Вид деятельности организации -арендатора	Тип здания
		Памятник	Не памятник
	Финансы, кредит, страхование	70 МРОТ	45 МРОТ
	Игорный бизнес	75 МРОТ	50 МРОТ
	Иная коммерческая деятель­ность	50 МРОТ	35 МРОТ
	Иная некоммерческая деятель­ность	5 МРОТ	1,5 МРОТ

Примечание: В списке через МРОТ обозначен установленный законодатель­ством минимальный размер оплаты труда, действующий на первое число месяца подлежащего оплате, но не ниже действующего на первое число месяца внесения платежа.

 

Приложение 3

КОЭФФИЦИЕНТ ПОЛНОГО ВОССТАНОВЛЕНИЯ ЗДАНИЯ К пв

Тип здания

1. Здания более 25 этажей, особо капитальные 0,005

2. Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщи­ной 2,5 - 3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или ме­таллическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные 0,004

 

3. Здания с кирпичными стенами толщиной 1,5- 2,5 кирпича, пере­крытия железобетонные, бетонные и деревянные; с крупноблоч­ными стенами, из ракушечника, перекрытия железобетонные 0,008

4. Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитно­го шлакобетона, легких шлакоблоков, перекрытия железобетонные или бетонные; здания со стенами крупноблочными или облегчен­ной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлако­блоков, ракушечника, перекрытия деревянные 0,01

5. Здания более 2 этажей за исключением многоэтажных типа «этажерок» специального технологического назначения; здания одноэтажные, кроме деревянных, с железобетонными и металли­ческими каркасами площадью пола свыше 5000 кв. м 0,01

6. Здания двухэтажные, кроме деревянных; здания одноэтажные, кроме деревянных, с железобетонными и металлическими карка­сами с площадью пола до 5000 кв.м 0,012

7. Здания одноэтажные, бескаркасные, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей 0,017

8. Здания со степами. Смешанными, деревянными, рубленными или брусчатыми 0,02

9. Здания одноэтажные, бескаркасные со стенами облегченной ка­менной кладки, с железобетонными и деревянными колоннами, здания деревянные любой этажности 0,025

Приложение 4

ВИД ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, УКАЗАННЫЙ В БАЛАНСЕ АРЕНДАТОРА

1. Промышленность, строительство, транспорт, связь, информацион­но-вычислительное обслуживание 0,10

2. Материально-техническое обслуживание и сбыт 0,16

3. Операции с недвижимым имуществом, общая коммерческая дея­тельность по обеспечению функционирования рынка, финансы, кредит, страхование, ломбарды 0,20

4. Игорный бизнес 0,25

5. Органы государственной власти и управления, самоуправления 0,30

6. Непродовольственная торговля (кроме специализированных пред­приятий торговли, реализующих научную, учебную, техническую литературу; педагогическую и печатную продукцию, фармацевти­ческие, галантерейные, канцелярские и хозяйственные товары, то­вары для детей, товары, бывшие в употреблении; 0,06

7. Специализированные предприятия торговли, реализующие науч­ную, учебную, техническую, музыкальную литературу; периоди­ческую печатную продукцию, фармацевтические, галантерейные, канцелярские и хозяйственные товары для детей, вывшие в упот­реблении; специализированные предприятия торговли, реализую­щие хлебобулочную, молочную, плодоовощную продукцию, а также сельскохозяйственную продукцию, произведенную в Ле­нинградской области 0,15

8. Продовольственная торговля (кроме специализированных пред­приятий торговли, реализующих хлебобулочную, молочную, пло­доовощную продукцию, а также сельскохозяйственную продук­цию, произведенную в Ленинградской области 0,06

 

 

9. Общественное питание 0,08

10 Производственные виды бытового обслуживания (кроме специа­лизированных предприятий по ремонту обуви, одежды, химчист­ки) 0,09

11 Наука и научное обслуживание, в т.ч. отраслевые НИИ, КБ, народное образование, культура, искусство, здравоохранение, физиче­ская культура и социальное обеспечение, охрана природы 0,01

12 Жилищное и коммунальное хозяйство 0,03

13 Редакции и издательства 0,03

Примечания.

1. Группировка видов деятельности произведена в соответствии с Общесоюз­ным классификатором отраслей народного хозяйства (ОКОНХ).

2. Для специализированных торговых предприятий пониженный арендный процент применяется в том случае, когда реализация профильных товаров составляет более 50% в общем объеме товарооборота.

3. Для предприятий бытового обслуживания населения по ремонту обуви, одежды и химчистки пониженные процент применяется при условии, что все сто процентов площадей предприятия используются под основную про­изводственную деятельность.

4. Для любых предприятий, более 50% среднесписочного состава которых со­ставляют инвалиды, арендный процент снижается в три раза.

5. Для многопрофильных предприятий (организаций) значение арендного процента определяется по максимально возможному его значению.

6. Для предприятий и организаций, финансируемых из бюджета Санкт-Петербурга, значение коэффициента К_д устанавливается равным нулю.

Приложение 5

ЦЕЛЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ, УКАЗАННАЯ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

1.	Офис, контора, административное помещение	1,1
2.	Склад, хранилище, производство, общественное питание	0,9
3.	Торговля	1,2
4.	Музеи, выставки, театрально-зрелищные мероприятия, образова­ние, здравоохранение, спорт	0,7
5.	Гаражи	1,0
6.	Гостиницы	1,1
7.	Банки, казино, игровые автоматы	1,4
8.	Иные цели	1,0

Примечания.

Если в договоре аренды перечислено несколько целей использования нежило­го помещения без указания конкретных площадей под каждую из них, то соответ­ствующие доли арендуемой площади определяются соглашением сторон по договору. При отсутствии упомянутого соглашения применяется максимальное зна­чение коэффициента для указанных в договоре целей использования помещений.

Приложение 6

КОЭФФИЦИЕНТ, УЧИТЫВАЮЩИЙ ТЕРРИТОРИАЛЬНУЮ ЗОНУ РАСПОЛОЖЕНИЯ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ (К₂)

Номер зоны
К2	3,8	3,3	3,2		2,8	2,7	2,5	2,3	2,2		1,8	1,7	1,5	1,3

 

 

Приложение 7

КОЭФФИЦИЕНТ, УЧИТЫВАЮЩИЙ УДАЛЕННОСТЬ

АРЕНДУЕМОГО ЗДАНИЯ (ПОМЕЩЕНИЯ) ОТ БЛИЖАЙШЕЙ СТАНЦИИ МЕТРОПОЛИТЕНА (К₃)

Зона удаленности от метро	К3
	1,6
	1,3

Зона 1 - до 1 остановки; Зона 2 - от 1 до2 остановок; Зона 3 - более 2 остановок

Приложение 8

КОЭФФИЦИЕНТ, УЧИТЫВАЮЩИЙ ПОЛОЖЕНИЕ

АРЕНДУЕМОГО ЗДАНИЯ (ПОМЕЩЕНИЯ) ОТНОСИТЕЛЬНО

ТРАНСПОРТНЫХ МАГИСТРАЛЕЙ (к₄₎

	Район города	к4
1.	Центр города	2,7
2.	Московский район	2,0
3.	Кировский район	2,2
4.	Невский район	2,1
5.	Фрунзенский район	1,9
6.	Василеостровский район	2,3
7.	Красногвардейский район	1,8
8.	Калининский район	1,7
9.	Выборгский район	1,6
	Приморский район	1,5
	Колпино	1,6
	Курортный район	1,2
	Ломоносов	1,2
	Пушкин	1,4
	Павловск	1,1
	Петродворец	1,3
	Для иных	1,0

Приложение 9

КОЭФФИЦИЕНТ, УЧИТЫВАЮЩИЙ ХАРАКТЕРИСТИКУ ВХОДА В АРЕНДУЕМОЕ ЗДАНИЕ, ПОМЕЩЕНИЕ

Характеристика входа	К,
Вход отдельный, с улицы	1,1
Вход отдельный, со двора	0,95
Вход общий, с улицы	1,00
Вход общий, со двора	0,75

Примечание.

В случае