Методичні вказівки до вивчиння питань теми.

Мета - отримання студентами комплексу знань щодо механізму правового регулювання користування громадянами житлом державного житлового фонду. Наявний специфічний об'єкт договору - державна власність на житло. Але, попри це встановлюється регулювання цих відносин на основі нового ЦК України 2003 року, що базується на приватноправових засадах, з урахуванням імперативних обмежень, що містяться в ЖК України 1983 року. Слід знати порядок укладання договорів найму та піднайму, права та обов'язки сторін, відповідальність за порушення умов договору. Знати підстави та порядок визнання осіб такими, що втратили право користування житловими приміщеннями (ст. 71 ЖК України), підстави збереження житлового приміщення за тимчасово відсутніми особами. Правила застосування ст. 71 та ст. 107 ЖК України. Бронювання житлових приміщень. Обмін житлових приміщень. Право на обмін частини житлового приміщення. Правила обміну. Умови, за яких не допускається обмін житлових приміщень. Надання житлових приміщень при проведенні капітального ремонту. Зміна договору найму на вимогу члена сім'ї наймача (ст. 104 ЖК). Виселення з житлових приміщень з наданням та без надання інших жилих приміщень. Квартирна плата. Пеня за порушення умов сплати комунальних послуг та квартирної плати. Субсидії.

Підставою для укладання договору найму житлових приміщень державного житлового фонду є ордер. Договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі на невизначений термін і громадяни отримують житлове приміщення у безстрокове користування.

За договором найму одна сторона зобов'язується надати іншій стороні за плату житлове приміщення для проживання. Договір найму житлового приміщення укладається наймачем з власником будинку.

З двостороннього договору, в силу якого наймодавець на підставі адміністративного акта надає у постійне користування наймачеві житлові приміщення, а той зобов'язується використовувати його за прямим призначенням, забезпечувати належну схоронність і вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму житлового приміщення укладається на підставі Типового договору найму житла у будинках державного та комунального житлового фонду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 року № 939.

Права та обов'язки сторін договору найму врегульовано ст. 810 Цивільного кодексу та ст. 61 ЖК. Інтереси всіх членів сім'ї, внесених до ордера, представляє особа, на ім'я якої виданий ордер і яка укладає договір найму з наймодавцем. Сторонами договору найму є наймодавець, наймач і члени його сім'ї. Права і обов'язки сторін розподіляються. Наймодавець зобов'язується: здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання; забезпечувати надання комунальних послуг; на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку з виселенням осіб, що проживають у ньому, надати наймачеві і членам його сім'ї інше житло, не розриваючи при цьому договору найму житла, що ремонтується або реконструюється; своєчасно проводити підготовку житлового будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період. Наймач має право вимагати від наймодавця виконання покладених на нього обов'язків. У разі невиконання наймодавцем обов'язків щодо ремонту наданого в найм житла у зв'язку з його нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів.

Наймодавець має право: вимагати від наймача дотримання Правші користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та своєчасного внесення ним плати за житлово-комунальні послуги. У разі відмови наймача від переселення в інше житлове при міщ ення на період капітального ремонту або реконструкції будинку вимагати переселення його в судовому порядку. Вживати всіх необхідних заходів для відселення наймача та членів його сім'ї, якщо будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом. Вимагати в судовому порядку виселення наймача, членів його сім'ї або інших осіб, які проживають разом із ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використовують його не за призначенням чи створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку. Наймодавець також має право на вхід до займаного житла для огляду елементів житлового будинку та його обладнання і перевірки показань приладів обліку води, тепла та газу.

Наймач у свою чергу зобов'язується: використовувати житло за призначенням; своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей; не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання в квартирі; у встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги; допускати у квартиру та інші займані наймачем приміщення для огляду елементів житлового будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а у разі аварій - і в нічний час працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень.

Наймач має право: вселяти відповідно до законодавства в займане ним житло інших осіб; проводити в установленому порядку обмін займаного житла на інше; здавати в підиайм житлове приміщення відповідно до законодавства; бронювати житло з отриманням охоронного свідоцтва; зберігати житлове приміщення у разі тимчасової відсутності.

Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами сім'ї наймача визначений ст. 71 ЖК, а їхні права і обов'язки визначені ст. 78 Житлового кодексу.

Стаття 71 ЖК визначає, що у разі тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається житлове приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжений наймодавцем, а в разі виникнення спору - судом.

Відповідно до ст. 107 ЖК наймач або член його сім'ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування житловим приміщенням із дня вибуття незалежно від пред'явлення позову про це.

Житлове приміщення зберігаєтеся за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у випадках:

призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби (протягом перших п'яти років);

тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв'язку з навчанням (студенти, стажисти тощо), у тому числі за кордоном;

поміщення дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника - протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

виїзду в зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклу вал ьника);

влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги;

виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі;

взяття під варту або засудження до позбавлення волі

протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

Тимчасова відсутність особи має бути безперервною і не повинна перевищувати шести місяців.

Якщо особа, що була відсутня більше шести місяців, повернулася на житлову площу за згодою всіх членів сім'ї, її не можна вважати такою, що втратила право на житлове приміщення.

Розмір орендної плати за житлові приміщення погоджується між сторонами. При визначенні орендної плати враховуються площа приміщень, що здаються в оренду, фактичні витрати власника житла на обслуговування та ремонт будинку, сума відшкодування власникові вартості житла та інші витрати.

Наймачі квартир (кімнат) державного житлового фонду вносять шіату за найм житла, розмір якої встановлюється Кабінетом Міністрів України. Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України 15 грудня 1992 р. № 11-92 "Про зміну порядку оплати за користування житловим приміщенням" чинність ст. 66 ЖК, що передбачала щомісячні строки внесення квартирної плати зупинена.

Платежі за комунальні та інші послуги власниками квартир, наймачами і орендарями вносяться шомісяня не пізніше 10 числа наступного місяця, якщо договором не встановлено інші строки. При простроченні внесення зазначеної плати стягується пеня з розрахунку 1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення, але не більше 100 % загальної суми боргу.

Водночас дію цього положення, яке поширюється на наймачів державного і громадського житлового фонду, зупинено Законом України від 13 листопада 1996 р. "Про тимчасову заборону стягнення з громадян України пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги". Плата за використання теплової та електричної енергії, газу, за водопостачання і каналізацію та інші послуги (використання радіотрансляційної точки, колективної телевізійної антени, телефону тощо) власниками квартир (будинків) наймачами, орендарями вноситься за затвердженими в установленому порядку тарифами.

Відносини між громадянами і виконавцями у наданні послуг із централізованого холодного та гарячого водопостачання, теплопостачання (центральне опалення) та водо відведення регулюються постановою Кабінету Міністрів України від ЗО грудня 1997 року № 1497 "Про затвердження Правил надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення".

Відповідно до Законів України окремим категоріям громадян можуть надаватися пільги по сплаті комунальних платежів.

Для відшкодування сім'ям витрат на оплату житла і комунальних послуг в Україні запроваджено заходи по наданню житлових субсидій, яка діє паралельно з існуючими пільгами.

Субсидія призначається, якщо розмір плати за житлово- комунальні послуги в межах санітарної норми володіння житловою площею або користування комунальними послугами (з урахуванням пільг) перевищує встановлений відсоток середньомісячного сукупного доходу.

Порядок надання субсидій регулюється постановою Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 1995 р. N2 848 "Про спрощення порядку надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива".

Виселення із займаного житлового приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду допускається лише з підстав, установлених законом. Підстави для виселення громадян із житлових приміщень визначені у ст. 109-117 Житлового кодексу та рядом підзаконних нормативних документів.

Виселення громадян без надання іншого житлового приміщення можливе у таких випадках: порушення правил співжиття, визнання ордера недійсним, внаслідок самоправного зайняття житлового приміщення; внаслідок систематичного руйнування або псування житлового приміщення, або використання його не за призначенням, що робить неможливим для інших проживання в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними.

Виселення з державного чи громадського житлового фонду з наданням іншого житлового приміщення можливе за таких підстав:

- тимчасове виселення для проведення капітального ремонту будинку;

- будинок підлягає знесенню, загрожує обвалом, підлягає переобладнанню в

нежитловий;

- припинення трудових відносин.

 

Вирішення завдання:

Завдання|задача| № 1

Громадянин Максимов з|із| сім'єю проживав в квартирі в м. Києві. У

зв'язку з|із| переїздом в Білу Церкву і отриманням|здобуттям| там квартири, він здав|склав| займану|позичати,посідати| в Києві квартиру житловим органам.

Син Максимова, який вчився в аспірантурі в м. Одесі, пред'явив до суду позов про визнання|зізнання|, виданого батькові, ордери недійсним і його вселенні в квартиру в м. Києві, мотивуючи тим, що своєї згоди|злагоди| на переїзд в Білу Церкву він не давав, а в ордер на житлову площу він був вписаний батьком без його згоди|злагоди|.

 

- Які особи|обличчя,лиця| можуть бути внесені в ордер на отримання|здобуття| житла?

- Чи підлягають задоволенню вимоги сина?

- Чи змінитися ситуація, якщо квартира була приватизована

на ім'я батька?

- У випадку якщо суд визнає позов обґрунтованим, яке житло і

ким буде надано?

 

Завдання|задача| № 2

У 1997 р. подружжям Петровими була одержана|отримана| 2-х кімнатна квартира, В 1998 р. вони приватизували квартиру, а в 1999 р. розірвали брак|шлюб|. Чоловік|муж| створив іншу сім'ю, пішов проживати до іншої жінки, забрав все свої речі. Колишня дружина|жінка| подала до суду позов про визнання|зізнання| Петрова таким, що втратив право на житлову площу на підставі ст. 107 ЖК| України, посилаючись на те, що колишній чоловік|муж| виїхав на інше постійне місце проживання.

- чи Підлягає позов задоволенню?

- Яку норму житлового права повинен застосувати суд при

вирішенні даного спору? |спору|

Завдання|задача| № 3

Сім'і Прітики, матері з|із| сином була надана 2- кімнатної квартири. Після|потім| реєстрації шлюбу|шлюбу| сином, в квартирі стала проживати невістка, проте|однак| в квартирі не була зареєстрована. Надалі шлюб|шлюб| між дітьми був розірваний. Після|потім| цього Прітика став перешкоджати, колишній дружині|жінці|, користуватися житловою площею. Замінив замки.. Потім квартира була приватизована на сина та матір. Колишня дружина|жінка| звернулася до суду з|із| позовом про визнання|зізнання| приватизації недійсної, посилаючись на те, що вона тривалий час проживала в квартирі та придбала|набула| право користування житловою площею в цій квартирі, як член сім'ї.

 

Вирішіть дану суперечку.

Які норми матеріального права повинен застосувати суд розглядаючи|розглядуючи|

дану справу?

|р

Завдання|задача| № 4

Борисов проживав в квартирі з|із| своєю матір'ю. Після|потім| вступу до шлюбу|шлюбу|, він вирішив|розв'язав| прописати в цю квартиру свою молоду дружину|жінку| і подав документи в житлово-експлуатаційну контору, де дістав відмову, оскільки|тому що| не було письмової згоди|злагоди| матері.

 

- Дайте правову оцінку ситуації

- Чи правомірно рішення|розв'язання,вирішення,розв'язування| ЖЕК?

Завдання|задача| № 5

У квартирі загального|спільного| користування проживало три наймача. Один з них – гр. К. помер|вмер|, який проживав в неізольованій кімнаті. Після його смерті в житлово-експлуатаційні органи звернувся|обернувся| наймач Л, який проживав в цій же квартирі із|із| заявою, в якій просив|прохав| надати йому кімнату, що звільнилася|визволилася|. З|із| аналогічною заявою звернувся також гр. Б., який проживає з|із| батьками в сусідній однокімнатній квартирі пл. 20,5 кв.м..

 

Хто має право на отримання|здобуття| житла, що звільнилося?|визволилося|

Який орган вирішує питання про надання житла?

На підставі якої норми права необхідно вирішувати дану

Ситуацію?

Модульна контрольна робота

 

Джерела, рекомендовані до заняття:

Нормативні акти:

Положення|становище| про порядок|лад| забезпечення житловими приміщеннями|помешканнями|

військовослужбовців і працівників внутрішніх військ МВС України

затв. наказом Міністерства внутрішніх справ|речей| України від 06.07.1999

р. № 529.

. Типовий договір найму житла в будинках|домах,хатах| державного і

комунального фонду|фундації|, затверджений ухвалою|постановою| Кабінету

Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939.

Правила користування приміщеннями|помешканнями| житлових будинків та

прибудинковими територіями, затверджені ухвалою|постановою| Кабінету

Міністрів України від 08.10.1992 р. № 572.

Постанова|постанова| Верховної Ради України від 18.03.1999 р. № 512-

Х1У «Про оплату житлово-комунальних послуг населенням

України»

Положення|становище| «Про порядок|лад| надання службових житлових приміщень|помешкань| і користування ними в УРСР|УСРР|», затверджено постановою Кабінету Міністрів УРСР|УСРР| від 04.02.1988 р. № 37.

Перелік категорій працівників, яким можуть бути надані службові житлові приміщення|помешкання|, затверджений постановою Ради|поради| Міністрів УРСР|УСРР| від 04.02.1988 р. № 37

Примірне положення|становище| про гуртожитки, затверджено постановою|постановою| Ради|поради| Міністрів УРСР|УСРР| від 03.06.1986 р. № 208.

Спеціальна література

Галянтич М.К., Житлове право України, навчальний посібник, Київ, 2007.

Лісніченко Т.М. Організаційно-правові питання управління

житловими фондами|фундаціями|, -К., 1977.

Житлове законодавство України, Ігнатенко В.Н., Харків, 2006.