Основы государственной регистрации земельных участков и землепользований в РК

Статья 22. Возникновение права собственности на земельный участок

1. Право собственности на земельный участок возникает путем:

1) предоставления права собственности;

2) передачи права собственности;

3) перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

См. Нормативное постановление Верховного суда РК от 29 июня 2009 года № 5 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании»

2. Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.

3. Право собственности на земельный участок возникает на основе:

1) актов государственных органов;

2) гражданско-правовых сделок;

3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

 

24 Собственность на земельные участки граждан и юридических лиц

Статья 23. Собственность на земельные участки граждан и юридических лиц

1. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом не могут находиться в частной собственности.

2. В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66 настоящего Кодекса.

3. В частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Изменения ИС «§» в Земельный кодекс

Пункт 4 изложен в редакции Закона РК от 20.07.11 г. № 464-IV ( см. стар. ред. )

4. В частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки для целей, указанных в пункте 3 настоящей статьи, за исключением земель, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения.

Не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

 

25 Государственная собственность на землю

Татья 26. Государственная собственность на землю

Изменения ИС «§» в Земельный кодекс

В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 25.01.12 г. № 548-IV ( см. стар. ред. ); изложен в редакции Закона РК от 13.02.12 г. № 553-IV ( см. стар. ред. )

1. В государственной собственности находятся земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используемые для нужд обороны и национальной безопасности, занятые особо охраняемыми природными территориями оздоровительного и историко-культурного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность.

Изменения ИС «§» в Земельный кодекс

В пункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 20.07.11 г. № 464-IV ( см. стар. ред. ); Законом РК от 24.11.15 г. № 422-V (введены в действие с 1 января 2016 г.) ( см. стар. ред. )

2. Не могут находиться в частной собственности земельные участки, занятые:

для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд;

особо охраняемыми природными территориями;

лесным фондом, за исключением земельных участков, перечисленных в пункте 4 статьи 128 настоящего Кодекса;

водным фондом, за исключением земельных участков, перечисленных в пункте 2 статьи 133 настоящего Кодекса;

магистральными железнодорожными сетями;

автомобильными дорогами общего пользования, за исключением земельных участков, занятых автомобильными дорогами общего пользования, проданными государственной исламской специальной финансовой компании по решению Правительства Республики Казахстан в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан;

территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания.

Принадлежность земель к той или иной категории определяется исходя из их целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием земель.

Изменения ИС «§» в Земельный кодекс

В пункт 3 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 20.07.11 г. № 464-IV ( см. стар. ред. )

3. Не предоставляются в раздельную собственность и землепользование граждан и негосударственных юридических лиц земельные участки, занятые:

пастбищными и сенокосными угодьями, используемыми и предназначенными для нужд населения;

дорогами общего пользования, в том числе дорогами межхозяйственного и межселенного значения, а также предназначенными для доступа на земельные участки общего пользования;

обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты водопоя) двух или более собственников земельных участков или землепользователей.

Изменения ИС «§» в Земельный кодекс

В пункт 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 04.07.09 г. № 166-IV ( см. стар. ред. ); Законом РК от 20.07.11 г. № 464-IV ( см. стар. ред. )

4. Земельные участки, зарезервированные в установленном порядке для развития особо охраняемых природных территорий, магистральных железных дорог, автомобильных дорог общего пользования и магистральных трубопроводов, связи, недропользования, энергетики, а также предназначенные в соответствии с утвержденной архитектурно-градостроительной и (или) строительной документацией для строительства объектов административного и социального значения (аэропорты, аэродромы, вокзалы, станции, дороги общего пользования, административные здания государственных органов, больницы, школы, государственный жилищный фонд, парки, бульвары, скверы и другие объекты общественного пользования), могут предоставляться землепользователям для других целей на праве временного землепользования до их проектного освоения.

5. Не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, если в соответствии с настоящим Кодексом эти земельные участки могут находиться в частной собственности.

 

26 Возникновение права землепользования

Основы государственной регистрации земельных участков и землепользований в РК

Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельными участками по своему усмотрению без получения каких либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено законом. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами (продать по договорной цене, внести в качестве взноса в уставный фонд, передать в залог, подарить и завещать земельный участок). Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основании договора о временном пользовании (в виде договора аренды или договора о безвозмездном пользовании).

 

10. Основная и текущая регистрация

 

Регистрация земельных участков подразделяется на основную (первичную) и текущую (последующую). При первичной регистрации производятся работы по оформлению новых земельных участков (землепользований и землевладений), систематизации и внесению соответствующих сведений в земельно-регистрационные документы. В процессе ее проведения вносят первичную запись о земельном участке. В последующем в процессе хозяйственного использования земель происходят те или иные законные изменения в размерах и составе землепользования, которые требуют уточнения в правовом положении земель. Так, в результате изъятия земель для государственных нужд может измениться общая площадь землепользования и т.п.

Работы по оформлению всех законно происходящих изменений и внесение соответствующих уточнений в первичные регистрационные данные и документы осуществляются в порядке текущей регистрации землепользований. Таким образом, обеспечивается поддержание земельно-регистрационных данных на уровне современности..

В республике государственная регистрация земельных участков сложилась в определенную систему и осуществляется в тесной связи с государственным учетом земель. Эта выражается, прежде всего, в том, что данные регистрации (общая площадь, площадь видов пользования) принимаются в качестве исходных при учете количества и качества земель в каждом земельном участке. В пределах общих площадей, указанных при регистрации, производится увязка площадей угодий, определяемых при учете земель. С другой стороны, все земельно-учетные сведения по территории, на которой формируется земельный участок (землепользование), используются при проведении регистрационных работ. Единство регистрации и земельного учета в значительной мере обеспечивается и единством документации.

 

11. Земельно-регистрационный процесс и документация

 

В отличие от учета земель, регистрация земельных участков охватывает не весь единый государственный земельный фонд, а лишь ту его территорию, которая предоставлена в пользование и собственность. Ее не ведут на свободных землях государственного запаса. Земельно-регистрационные сведения используются также при оценке земель. В новых условиях неизмеримо возросло значение регистрационных данных для усиления охраны права собственности и права землепользования, при проведении операций с земельными участками, в случаях изъятия земель в государственных надобностей, при решении земельных споров и т.п.

Земельно - кадастровая документация подразделяется на текстовую и планово-картографическую. Текстовая, имеет форму книг, карточек, ведомостей, списков, пояснительных записок и пр. Планово - картографические документы дают графическое изображение земельных участков территорий. К ним относятся планы, карты, картограммы и пр. Специфика земельного кадастра в сравнении с другими видами учета состоит в том, что ведение его возможно лишь на основе планово- картографического материалов. Это обусловлено характером и особенностью объекта. В настоящее время ведение земельного кадастра в Казахстане переводится на автоматизированную систему, все сведения заносятся в компьютер, для хранения и работы с информацией имеются специальные программы, картографический материал также заносится в компьютер и выдается в виде электронной (цифровой) карты.

Виды кадастровых документов, материалов, обследований, изысканий, действий необходимых для ведения отдельных частей земельного кадастра:

1. Регистрация земельных участков – законодательные и нормативные документы, порядок предоставления и оформления прав на земельные участки, формы документов, отвод земель, установление границ, площадей, состава угодий, делимости, обременений и других ограничений в использовании, картографические работы и другие.

2. Учет земель – данные регистрации, учетная и отчетная документация, картографические материалы, данные бонитировки, оценки земель, ведение учета по земельным участкам, категориям земель, видам земельных угодий, субъектам права и т.п.

 

 

12. Базовые земельно-кадастровые документы

Кадастр состоит из базовых документов, к которым относятся:

* земельно-кадастровые дела земельных участков (кадастровые дела);

* государственная земельно-кадастровая книга соответствующей административно-территориальной единицы;

* единый государственный реестр земель;

* земельно-кадастровые карты (кадастровые карты).

В базовых документах фиксируется первичные сведения о земельных участках и отражаются изменения, происходящие в хозяйственном и природном состоянии земель.

Кадастровое дело - дело о формировании нового и реорганизации существующего земельного участка, в котором помещаются документы о земельном участке.

Сформированное кадастровое дело является основой для записи земельного участка в государственной земельно-кадастровой книге.

Основным земельным регистрационно-учетным документом в районе (городе) является государственная земельно-кадастровая книга. Юридическая регистрация земельных участков, как объектов недвижимости, проводится в органах государственной регистрации недвижимости.

Государственная земельно-кадастровая книга является документом, в котором учитываются земельные участки, содержатся достоверные сведения о пространственном, природном и хозяйственном положении земель.

Ведение государственной земельно-кадастровой книги аульного (сельского) округа, поселка могут осуществлять уполномоченные должностные лица соответствующего аульного (сельского) или поселкового исполнительного органа.

Методическое обеспечение и контроль за ведением указанного документа осуществляется территориальным комитетом по управлению земельными ресурсами.

При записи земельного участка в государственной земельно-кадастровой книге ему присваивается кадастровый номер, индивидуальный, не повторяющийся на территории Республики Казахстан, который сохраняется, пока участок существует как единое целое. Этим же номером идентифицируется и кадастровое дело, заводимое на этот участок.

Кадастровая карта земель создается и ведется в целях наглядного отображения местоположения, размеров и границ земельных участков, учета их изменений при объединении и разделении.

Структура, содержание, формы земельно-кадастровой документации, а также указания по их ведению разрабатываются и утверждаются Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами по согласованию с заинтересованными министерствами и ведомствами.

 

13. Требования по ведению земельно-кадастровой документации

* исполняться на бланках установленного образца с заполнением всех реквизитов (наименование органа, учреждения, организации, их издавшего, дату, номер документа, указание адресата (получателя документа);

* изготовление планов (чертежей) границ земельных участков осуществляется в соответствии с техническими требованиями, устанавливаемыми Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами;

* сведения, содержащиеся на планах (чертежах) земельных участков, отнесенные к государственной тайне, используются и хранятся в соответствии с установленными правилами, обеспечивающими их секретность.

Кадастровое дело. Кадастровое дело - дело о формировании нового или реорганизации существующего земельного участка, в котором помещаются документы о земельном участке.

Кадастровое дело заводится в случаях образования нового земельного участка, а также при первичном оформлении передачи в собственность или землепользование земельных участков, ранее предоставленным гражданам и юридическим лицам на правах владения либо пользования.

В случаях деления одного земельного участка, находящегося в собственности или землепользовании граждан и юридических лиц и создания нескольких новых земельных участков, или слиянии нескольких земельных участков в один, на каждый вновь образуемый земельный участок заводится новое кадастровое дело. При этом кадастровые дела бывших земельных участков аннулируются и сдаются в архив.

При реорганизации земельного участка, совершаемой для государственных нужд, либо сделках между гражданами и юридическими лицами новое кадастровое дело не заводится. Все документы, сопутствующие процессу реорганизации земельного участка и их подтверждающие, помещаются в существующее кадастровое дело.

Уточнение границ земельного участка, ранее предоставленного гражданам, не рассматривается как формирование нового участка. Кадастровое дело не заводится также в случаях обременения части земельного участка временным пользованием или залогом (ипотекой). Все документы по установлению границ, отделяющих эту часть нового временного участка от остальной земли помещаются в ранее заведенное на основной земельный участок кадастровое дело.

В случаях предоставления нескольких земельных участков одному физическому или юридическому лицу, а также нескольким лицам, земельные участки которых объединены единым земельным массивом и предоставлены одним решением исполнительного органа (садоводческие, дачные, жилищные, гаражные и иные кооперативы) кадастровые дела на каждый земельный участок брошюруются в единый документ.

Кадастровые дела формируются районными (городскими) комитетами по управлению земельными ресурсами, их подразделениями и другими организациями, имеющими соответствующие лицензии (разрешения) на выполнение данных работ.

Выполнение работ по формированию кадастровых дел земельных участков проводится за счет бюджетных средств, предусмотренных на ведение государственного земельного кадастра.

Хранение и ведение кадастровых дел осуществляется районными (городскими) комитетами по управлению земельными ресурсами.

В случае формирования кадастрового дела привлекаемыми подразделениями комитетов и другими организациями оно изготовляется в двух экземплярах, один из которых передается в районный (городской) комитет по управлению земельными ресурсами.

Сформированное кадастровое дело является основанием для записи земельного участка в земельно-кадастровую книгу и последующей государственной регистрации прав на этот земельный участок.

 

 

14. Государственная земельно-кадастровая книга

Соответствующей административно-территориальной единицы: поселка, аульного (сельского) округа, города, района ведется в соответствии с "Порядком ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан", утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан, и состоит из четырех разделов:

в первом разделе учитываются все земельные участки с указанием их кадастрового номера, наименования физического или юридического лица-субъекта права на земельный участок, актов исполнительных органов и иных, предусмотренных законодательством документов, местонахождения участка и субъекта права, целевого назначения, делимости и неделимости, сервитутов на земельные участки, а также ограничений по их использованию, установленных исполнительными органами;

во втором разделе учитывается по видам угодий количество всех земель и отдельно орошаемых;

в третьем разделе учитывается качество земельных угодий по классам земель и признакам, влияющим на плодородие; культуртехническому состоянию сенокосов и пастбищ;

в четвертом разделе приводятся показатели оценочной стоимости земельного участка и права землепользования.

За достоверность сведений, включаемых в земельно-кадастровую книгу, и выписок, выдаваемых из нее, несут ответственность районные (городские) испольнительные органы по управлению земельными ресурсами и акимы местных исполнительных органов.

На основании записей в государственной земельно-кадастровой книге ежегодно, по состоянию на 1 января, составляется отчет о наличии земель и распределении их по категориям, собственникам земельных участков, землепользователям и угодьям, а один раз в пять лет сведений о качественном состоянии земель, их кадастровой оценке и освоенности территории.

Кадастровые данные имеют большое значение при обосновании отвода земель для государственных и общественных надобностей. С точки зрения народнохозяйственных, общественных интересов для указанных целей целесообразно выделять (отводить) в первую очередь земли, непригодные или мало пригодные к использованию в сельскохозяйственном производстве, а также не предоставленные в пользование или владение.

Кадастровые сведения необходимы для планирования мероприятий по улучшению состояния и использования земель.

 

 

15. Задачи государственной регистрации прав на землю

Закрепление документально оснований, условий и пределов возник­новения, изменения и прекращения прав на земельный участок. Дан­ные по земельным участкам, собственникам или землепользователям вносятся в государственный реестр прав на недвижимость, который является составной частью правового кадастра.

Охрана прав на землю физических и юридических лиц и государ­ства. Права на землю, зарегистрированные в государственном реест­ре, защищены от неправомерных посягательств силами государства и имеют преимущество перед незарегистрированными согласно ст. 3 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 де­кабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оперативное информационное обеспечение решений органов испол­нительной власти и иных государственных органов. Для принятия некоторых решений, связанных с использованием, воспроизводством и охраной земель, а также иных природных ресурсов, государствен­ным органам необходимы данные о правах на землю, которые содер­жатся именно в государственном реестре прав на землю. *

Обеспечение физических и юридических лиц необходимыми для их деятельности сведениями и данными о земельных участках, их владельцах. Указанным лицам также необходимы определенные све­дения из государственного реестра прав на землю и они могут их получить. Регистрирующий орган обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому заинтересованному лицу в установленном законом порядке за опре­деленною плату.

Обеспечение публичности и общедоступности сведений о правах на земельный участок. «Одной из задач регистрации прав на недви­жимость является публичность, общедоступность и общеизвестность права на недвижимое имущество, в т.ч. и обременении». Сведения о правах на землю для того и концентрируют в едином реестре, чтобы они были доступны неограниченному кругу лиц, в противном случае информацию о земельных участках, их владельцах, пришлось бы по­лучать от непосредственных собственников земельных участков и зем­лепользователей.

Развитие рынка недвижимости в Республике Казахстан, его ин­формационное обеспечение. Для покупки или продажи земельных уча­стков, получения их в землепользование опять-таки необходимы ис­ходные данные. Наличие такого рода информации существенно облег­чает процесс купли-продажи.

Укрепление законности в области земельных отношений. Ведение государственного реестра прав на землю, безусловно, способствует обес­печению порядка при реализации земельных отношений. При внесе­нии информации в реестр регистрирующий орган не только собирает сведения о правах на землю, но и проверяет их соответствие требова­ниям законодательства. Так, в соответствии с п.п. 51—54 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним от 20 февраля 1997 г. регистратор про­веряет достоверность документов, поступающих на регистрацию, если они не удостоверены в нотариальном порядке. Также регистратор про­веряет документы для установления их подлинности путем выявления возможных подчисток, неоговоренных зачеркиваний и исправлений, признаков травлений текста и другие. Установив, что документы оформлены над­лежащим образом, регистратор сверяет данные основного правоуста­навливающего документа с данными архива и электронного банка дан­ных. При отсутствии сомнений в подлинности документов, в их надле­жащем оформлении и соответствии их содержания данным архива и банка данных регистратор заполняет раздел "Проверено" на заявле­нии, указывает дату и свою фамилию.

Увеличение поступлений в бюджет. За осуществление государствен­ной регистрации прав на землю и сделок с нею, а также за оказание информационных услуг с юридических и физических лиц взимается плата, которая поступает в местные бюджеты, либо на счет регистра­тора. Так, в соответствии с Постановлением Правительства Республи­ки Казахстан от 16 мая 2003 года № 454 «Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» зачисление платы за государственную регистра­цию прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в доход местных бюджетов. Плата за оказание информационных услуг зачисляется на счет регистрирующего органа.