Тема 12. Управление многоквартирным домом.

Товарищество собственников жилья

Деловая игра

«Выбор формы управления многоквартирным домом.

Создание ТСЖ»

Цель проведения игры – 1) оценка преимуществ и недостатков, предусмотренных действующим законодательством способов управления многоквартирным жилым домом; 2) приобретение практических навыков для проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и создания товарищества собственников жилья.

Предполагаемый объект управления – 90- квартирный жилой дом (срок эксплуатации – 20 лет), в котором 60 квартир принадлежат на праве собственности гражданам, 20 квартир – муниципальному образованию и 10 – открытому акционерному обществу. Нежилые помещения первого этажа заняты торговой организацией.

Участниками деловой игры являются:

1) инициативная группа собственников помещений (инициаторы проведения собрания), которая разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня и место проведения общего собрания. Кроме того, инициативная группа определяет доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома, определяет кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, членов счетной комиссии и др.

2) собственники жилых и нежилых помещений;

3) представитель органа местного самоуправления данного муниципального образования;

4) представитель управляющей организации, осуществляющей управление соседними многоквартирными домами.

Алгоритм интерактивного занятия.

I. Подготовительные действия: необходимо заранее обозначить студентов, которые будут играть роль инициативной группы собственников помещений, представителя органа местного самоуправления, представителя управляющей организации.

II. Действия участников деловой игры:

1) Инициативная группа информирует участников общего собрания о проведенных подготовительных действиях, предлагает кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, членов счетной комиссии, предлагает к утверждению повестку общего собрания, заранее разрабатывает проект устава ТСЖ.

2) Председатель общего собрания собственников помещений многоквартирного дома выступает с обоснованием необходимости избрания такой формы управления многоквартирным домом, как создание ТСЖ и ведет общее собрание, выступает сообщением по проекту Устава ТСЖ.

3) Представитель управляющей организации информирует участников собрания о положительных сторонах такой формы управления многоквартирным жилым домом, как управление управляющей организацией.

4) Участники общего собрания – собственники помещений задают вопросы о порядке создания и деятельности ТСЖ, предлагают обсудить возможность использования других форм управления многоквартирным домом – непосредственное управление собственниками помещений многоквартирном доме, а также создать совет многоквартирного дома.

5) Представитель органа местного самоуправления информирует участников собрания о наиболее востребованных в данном муниципальном образовании формах управления многоквартирными жилыми домами.

6) Голосование проводится по следующим вопросам: избрание председателя общего собрания; утверждение повестки общего собрания; избрание секретаря, членов счетной комиссии; утверждение кворума общего собрания; принятие решения о выборе ТСЖ как формы управления многоквартирным домом; принятие решения о создании ТСЖ; утверждение Устава ТСЖ; выбор членов правления ТСЖ и ревизионной комиссии

Методические указания по подготовке к интерактивному занятию

Для успешного проведения общего собрания очень важно помнить, что не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания все собственники помещений должны быть оповещены о его проведении, знать, что входит в его повестку, кто его инициировал, когда и где оно состоится. Для созыва самого первого общего собрания инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление о проведении общего собрания заказным письмом, либо вручить его под расписку. Точное соблюдение требований, предъявляемых к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке.

Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Оно правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников. Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника или с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля каждого участника в общей собственности и количество голосов, которым обладает собственник.

Точное определение доли в праве общей собственности на общее имущество дома имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества. Количество голосов собственников помещений в процентах определяется путем деления суммы общей площади принадлежащих им помещений на суммарную площадь всех помещений, находящуюся в собственности физических и юридических лиц (общую полезную площадь помещений дома, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения), и умножения полученного результата на 100 процентов.

Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим голосованием. Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений. Исходя из этого требования протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.

Литература

Нормативные правовые акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ] // СЗ РФ.- 2005.- №1 (Часть 1).- Ст. 14; 2006.- №1.- Ст. 10

2. Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2011. - № 23. - Ст. 3263

3. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. – 2006. - № 34. - Ст. 3680

4. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" // СЗ РФ. – 2006. - № 7. - Ст. 786.

5. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» // СЗ РФ. – 2011. - № 22. - Ст. 3168

6. Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" // СЗ РФ. – 2010. - № 40. - Ст. 5064

7. Письмо Министерства экономического развития РФ от 19 января 2010 г. № Д23-105 "Об управлении многоквартирными домами" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. – 2010. - № 3

8. Письмо Министерства регионального развития РФ от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. – 2009. - № 4

9. Постановление КМ РТ от 9 апреля 2010 г. № 250 «О мерах по повышению качества оказываемых населению жилищных и коммунальных услуг и обоснованности размера платы за них» // Сборник постановлений и распоряжений КМ РТ и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти. – 2010. - № 21.

10. Постановление КМ РТ от 9 апреля 2010 г. № 251 «О мерах по развитию конкуренции в сфере управления многоквартирными домами» // Сборник постановлений и распоряжений КМ РТ и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти. – 2010. - № 25

11. Распоряжение КМ РТ от 9 марта 2010 г. N 357-р «Об утверждении порядка накопления и использования денежных средств Республиканского фонда финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в рамках реализации пилотного проекта модернизации жилищного фонда в Республике Татарстан» // СПС «Гарант»

12. Распоряжение Министерства земельных и имущественных отношений РТ от 7 октября 2005 г. N 1378-р "Об утверждении примерного договора управления многоквартирным домом" // СПС «Гарант»

13. Приказ Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан от 28 сентября 2006 г. N 173/о "Об утверждении критериев эффективности работы управляющих компаний в жилищной сфере, товариществ собственников жилья,
жилищно-строительных и жилищных кооперативов"// СПС «Гарант»

14. Постановление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 30 ноября 2010 г. N 10605 «О создании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» // Сборник документов и правовых актов муниципального образования города Казани. – 2011. - № 12.

15. Постановление Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 3 апреля 2008 г. N 1308 "О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" // Казанские ведомости. – 2008. - 9 июля.- № 129.