Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Цілісного майнового комплексу
Об'єкти оцінювання у формі цілісного майнового комплексу — це об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності. Таким чином, цілісний майновий комплекс — це господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг). Сукупна (брутто) вартість цілісного майнового комплексу — це сума вартості активів підприємства, що відображені у його передавальному балансі. Чиста (нетто) вартість цілісного майнового комплексу — це сукупна вартість цілісного майнового комплексу, зменшена на суму зобов'язань. Основною базою оцінювання вартості цілісного майнового комплексу є ринкова вартість. Якщо процедури продажу передбачають наявність додаткових умов (додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребують додаткових матеріальних витрат, зокрема збереження існуючого напряму діяльності об'єкта оцінювання, якщо такий напрям не відповідає принципу найефективнішого використання), може визначатися інвестиційна вартість. Інвестиційна вартість об'єкта оцінювання у формі цілісного майнового комплексу, фінансових інтересів визначається переважно за допомогою дохідного підходу із застосуванням методу дисконтування грошових потоків. При цьому під час прогнозування вільного грошового потоку враховуються доходи, що можуть бути отримані від найбільш ефективного використання надлишкових активів. Коли йдеться про оцінювання вартості підприємства як цілісного майнового комплексу, визначальним є те, що така вартість не дорівнює арифметичній сумі вартостей окремих майнових об'єктів підприємства. Цю вартість слід скоригувати на вартість гудвілу. Гудвіл — це ділова репутація підприємства, нематеріальний його актив. Вартість останнього становить різницю між балансовою вартістю активів підприємства та його звичайною вартістю як цілісного майнового комплексу й утворюється завдяки управлінському мистецтву, провідним позиціям на ринку, успішному впровадженню новітніх технологій тощо.
Зауважимо, що потенційних покупців цілісного майнового комплексу цікавить, як правило, не стільки первісна та залишкова вартість окремих майнових об'єктів, як сума чистих доходів, яку можна одержати в результаті експлуатації підприємства, та рівень ризику інвестування коштів у підприємство. Окрім того, велике значення має розмір майнових прав та обов'язків відповідного суб'єкта господарювання. Стандартизоване оцінювання цілісного майнового комплексу для визначення розміру статутного фонду відкритого акціонерного товариства проводиться на підставі даних передавального балансу підприємства, складеного на дату оцінювання за результатами інвентаризації майна, в якому відображено результати переоцінки необоротних активів. До майна, що включається у сукупну вартість цілісного майнового комплексу, належать: — необоротні активи (основні засоби, нематеріальні активи, незавершене будівництво, довгострокові фінансові інвестиції, довгострокова дебіторська заборгованість, відстрочені податкові активи, інші необоротні активи); — оборотні активи (запаси, векселі одержані, дебіторська заборгованість за товари, роботи, послуги, дебіторська заборгованість за розрахунками та інша поточна дебіторська заборгованість, поточні фінансові інвестиції, грошові кошти та їх еквіваленти, Інші оборотні активи); — втрати майбутніх періодів. Чиста вартість цілісного майнового комплексу підприємства (ЧВм.к) визначається за формулою:
де НА — вартість необоротних активів; ОА — вартість оборотних активів; ВМ — вартість витрат майбутніх періодів; ВЗ — вартість забезпечення наступних витрат і платежів; ПКД — вартість довгострокових зобов'язань; ПКК — вартість поточних зобов'язань. Для визначення розміру статутного фонду відкритого акціонерного товариства чиста вартість цілісного майнового комплексу зменшується на вартість державного житлового фонду, об'єктів, що не підлягають приватизації, та іншого майна, щодо якого приймається рішення про його вилучення з чистої вартості цілісного майнового комплексу.
Оцінювання нерухомого майна
Потреба оцінювати індивідуально визначене майно підприємства постає в разі продажу під час санації чи ліквідації частини майна боржника, під час приватизації чи застави окремих об'єктів активів та в ряді інших випадків. З метою оптимізації процесу оцінювання майна підприємства окремі об'єктиактивів доцільно об'єднати в однорідні групи: 1) об'єкти нерухомості; 2) нематеріальні активи; 3) рухомі об'єкти основних засобів; 4) рухомі об'єкти оборотних активів. У цьому підрозділі охарактеризовано особливості оцінювання об'єктів нерухомості, до яких належать будівлі, споруди, їх структурні компоненти та передавальні пристрої, у тому числі житлові будинки та їх частини. Особливості оцінювання вартості нерухомого майна висвітлено в Національному стандарті оцінки № 2 «Оцінка нерухомого майна». Об'єкти нерухомого майна поділяються на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінювання земельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень. Оцінювання обладнання, яке нерозривно пов'язане із земельними поліпшеннями і відокремлення якого призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень, проводиться у складі таких земельних поліпшень. Визначимо особливості застосування різних методичних підходів до оцінювання нерухомості. Витратний підхід доцільно застосовувати для оцінювання нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого с обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінювання витратний підхід застосовується тоді, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне. У разі застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника. Застосовування витратного підходу для проведення оцінювання земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінювання. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання. Оцінювання земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур: — визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання; — визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень; — розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень; — визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінювання як різниці між вартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеною на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.
Вихідними даними про фізичні характеристики земельних поліпшень можуть бути: — документи бюро технічної інвентаризації; — проектно-кошторисна документація будівництва об'єкта оцінювання, якщо під час ідентифікації цього об'єкта не виявлено розбіжностей між його фактичними фізичними характеристиками та такою документацією; — документи натурних обмірів об'єкта оцінювання та документи, що підтверджують фізичний (технічний) стан поліпшень, проведених спеціалізованими організаціями, які відповідно до законодавства мають право виконувати такі роботи. У разі відсутності будь-якого із зазначених документів подається документ, що підтверджує проведення натурних обмірів або обстеження фізичного (технічного) стану власником (балансоутримувачем) об'єкта оцінювання. Зазначені вихідні дані додаються до звіту про оцінювання майна. Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для оцінювання об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності Існуючого використання об'єкта оцінювання його найефективнішому використанню. Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об'єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об'єкта оцінювання у його первісному вигляді. У разі використання методу заміщення для оцінювання земельних поліпшень вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об'єм), що є подібними до оцінюваних. Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися через застосування методу розбивки або методу строку життя. Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінювання, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури: — величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або через узагальнену оцінку виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень у цілому на дату оцінювання. Фізичний знос може визначатися через розрахунок необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;
— величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінювання сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися через розрахунок необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу, іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінювання через використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних в об'єкта оцінювання; — величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінювання з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінювання з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінювання за умови найефективнішого використання згідно з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками; — коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінювання. Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінювання вважаються повністю врахованими. Під час проведення оцінювання нерухомого майна за умови існуючого використання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо, якщо їх можна відокремити від об'єкта оцінювання, ураховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання. У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найефективнішого використання об'єкта оцінювання, може розраховуватися виходячи з припущення про надання цього об'єкта в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від використання об'єкта оцінювання, можуть застосовуватися, якщо вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.
У процесі оцінювання також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення її у відповідність до типових умов ринку оренди подібного нерухомого майна. Метод прямої капіталізації доходу при оцінюванні вартості нерухомості передбачає таку послідовність оціночних процедур: — прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна; — прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід — як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника; — обґрунтування вибору оціночної процедури, визначення ставки капіталізації та її розрахунок; — розрахунок вартості об'єкта оцінювання діленням чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації. Метод дисконтування грошового потоку передбачає таку послідовність оціночних процедур: — обґрунтування періоду прогнозування; — прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду; — обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок; — визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу); — прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості; — визначення вартості об'єкта оцінювання як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінювання доцільно проводити такі оціночні процедури: — порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна; — аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також за наявності — інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінювання; — інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал і повернення інвестованого капіталу та обґрунтовані у звіті про оцінювання майна. Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінювання у відповідність до споживчих характеристик подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінювання, можуть бути враховані під час застосування: — методу прямої капіталізації доходу — зменшенням вартості об'єкта оцінювання на розмір поточної вартості витрат, необхідних для такого приведення; — методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) — через їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування. При визначенні обсягу необхідних витрат ураховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінювання додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінювання. Операційні витрати прогнозуються у цінах, що діють на дату оцінювання. У процесі прогнозування операційних витрат ураховуються втрати власника (балансоутримувача), пов'язані з отриманням валового доходу. Визначення вартості реверсії здійснюється через застосування таких оціночних процедур: — щодо об'єктів оцінювання, строк корисного використання яких необмежений протягом періоду прогнозування, — розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінювання на початок періоду, що настає за прогнозним; — щодо об'єктів оцінювання, строк корисного використання яких вичерпується на кінець періоду прогнозування, — розрахунку суми вартості ліквідації земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою), визначених на кінець періоду прогнозування. Порівняльний підхід до оцінювання вартості нерухомості передбачає таку послідовність оціночних процедур: — збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння; — вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінювання з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації; — зіставлення об'єкта оцінювання з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння; — визначення вартості об'єкта оцінювання через урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння; — узгодження отриманих результатів розрахунку. Зіставлення об'єкта оцінювання та об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму тощо. Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється: — за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше трапляються; — на основі визначення середньозваженої вартості; — за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань; — на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна; — із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна. Узгодження результатів оцінювання, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінювання, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.
|
|||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2021-12-15; просмотров: 83; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.227.0.192 (0.051 с.) |