б
Рис.8. Бланк технического паспорта помещения: а – внешний разворот, б – внутренний
Второй этап игры заключается в написании договора купли-продажи, передачи в аренду и прочих вариантов договоров каждой парой игроков, а также составлении передаточного акта. Работа выполняется рукописно, хотя для ускорения процесса можно использовать готовые бланки договоров.
При составлении договора игроки могут консультироваться у нотариуса, ведущего, а также пользоваться лекциями по предмету «Экономика недвижимости» или же следующее инструкцией по составлению договора, в которой перечислены основные пункты, обязательные для договора, а также часто встречающиеся формулировки.
Инструкция по составлению договора
Вступление: настоящий договор заключен между…
1. Стороны договора и роли, в которых они выступают
Приводится полное наименование сторон договора. Для физических лиц обязательны данные паспорта, для юридических лиц приводятся данные о государственной регистрации устава – номере, дате и регистрационном органе.
Предмет договора
Описывается предмет договора с указанием его основных характеристик, кадастровых и инвентаризационных номеров, месторасположения, размера и проч.
3. Обязанности сторон
Сторона, далее именуемая Продавцом, обязуется передать…, провести оценку за свой счёт…, провести инвентаризацию…, оплатить нотариальное заверение и т. д. Покупатель обязуется передать денежную сумму в срок…, частями, оплатить страховку и т. д.
4. Изменение прав в результате сделки
Покупатель получает в полное владение…, за продавцом остается право расторгнуть договор в случае…
5. Ответственность сторон
В случае обнаружения недостачи, серьезных разрушений…, требований третьих лиц… всю ответственность несёт…
|
|
Подробно оговариваются все права, обязанности и ответственности продавца и покупателя. Это нужно для предупреждения различных спорных моментов. Если в договоре не предусмотрено какое-либо действие, например, страхование НДВ или рисков, то сторона договора не обязана это делать.
Отдельным пунктом оговариваются условия передачи имущества и прав на него – после подписания передаточного акта, после выплаты аванса или всей суммы, в течении 10 дней после подписания договора.
6. Условия расчета
Определяется цена договора, способ расчета, валюта расчета, сроки, возможные пени за просрочку оплаты, за расчёт не в той валюте и т. д..
7. Возможные гарантии
Весьма нелишним является упоминание дополнительные условий расторжения договора помимо упомянутых в законодательстве: обнаружения мошенничества, невыполнения в срок обязательств, форс-мажорных обстоятельств.
Дополнительные условия договора
В договоре продажи жилого дома или квартиры обязательно указывается перечень проживающих лиц и их прав пользования после продажи недвижимости. Если по договору оговаривается освобождение ими жилплощади, то без их подписи под этим договором это положение недействительно. В договоре по другим видам недвижимости обязательно указываются обременения, сервитуты, поскольку они остаются в силе независимо от факта уведомления покупателя. Если недвижимость выступала гарантом какого-либо платежа, то взыскание на нее будет обращено несмотря на смену владельца.
Приложение к договору 1 – передаточный акт
Важной частью договора купли-продажи является передаточный акт –документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом покупателю в соответствие с договоренностями, и отсутствие претензий покупателя.
| Выписка из Домовой книги, Выдана ЖЭУ №__________ В квартире №_____ по адресу ______________________________ Прописано _____ человек: 1____________________________________ 2____________________________________ 3____________________________________ 4____________________________________ Дата Начальник ЖЭУ ___________________ | Справки, Даны ____________________________ ________________________________ В отсутствии задолженностей по коммунальным платежам Водоканал _____________ Омскэнерго____________ Горгаз ________________ ЖЭУ № _______________ |
а
|
|
| Справка из бухгалтерии предприятия ______________________________________ Данным документом заверяется, что стоимость следующего имущества ______________________________________ ___________________________________ Не превышает 25 % УК АО. Стоимость реализуемого имущества ________ Размер УК на _________ года _____________ Гл. бухгалтер________________ Директор ___________________ | Выписка из заседания протокола (очередного, внеочередного) собрания акционеров компании ________________проходившего _______года,В заседании участвовали владельцы ___ % акций. Общим решением было принято реализовать следующее имущество _______________________________________ составляющее ____ % УК компании. Дата Председатель собрания ___________________ |
Б
Рис. 9. Бланк технического паспорта помещения (а – внешний разворот, б –внутренний)
Иногда передаточный акт включается в структуру договора, но при крупных сделках, когда продается комплекс имущества передаточный акт подписывается отдельно после проведения инвентаризации. При передаче квартиры передаются и документы (квитанции) об уплате жилищно-коммунальных платежей, они тоже упоминаются в передаточном акте.
Прочие приложения:
К договору купли-продажи недвижимости обычно прилагается достаточно много документов, несущих подстраховывающую функцию. Например, справка из ЖКУ о прописанных на данной площади взрослых и несовершеннолетних, заявление об отсутствие претензий у совладельцев какого-либо имущества, если продается часть его, решение собрания акционеров о купле-продаже недвижимости, если ее стоимость превышает 25 % УК, справка бухгалтерии, если не превышает указанного размера и т. д.
Документы об отсутствии претензий со стороны других лиц, если таковые могут быть предъявлены. Например, отсутствие задолженности по квартплате, разрешение совладельцев имущества на продажу его части (они имеют право первого выкупа), отказ от претензий на жилплощадь со стороны прописанных там лиц. В случае с несовершеннолетними детьми такой отказ подписывается опекунами или оформляется сделка выкупа доли. Всего в этом разделе может перечислить более десятка документов
После того, как договор и передаточный акт будут составлены, игроки обращаются к регистраторам в едином реестре, чтобы узнать, какой пакет документов им необходимо предоставить для регистрации сделки (рис. 9). Бланки можно получить на столе регистраторов или же у представителя ЖЭУ.
Основная задача регистраторов состоит в том, чтобы проследить правильность оформлении документов, оплату регистрационного действия (выдается квитанция в произвольной форме, она также присоединяется к пакету документов), выдать форму заявления, внести запись в Единый реестр (табл. 16) и выдать свидетельство о регистрации сделки или права (рис. 10).
Полный пакет документов на регистрацию сделки по жилым помещениям по условиям игры составляет: технический паспорт, договор, передаточный акт, выписка из домовой книги, справки, квитанция об оплате регистрационной пошлины (информация предоставляется подготовившимся ведущим) и заявления от обеих сторон. Если регистрируется сделка не нежилые помещения и купля-продажа осуществляется юридическими лицами, то вместо выписки из домовой книги и справок об отсутствии задолженностей прикладываются выписка из протокола заседания и справка из бухгалтерии о стоимости продаваемого имущества.
|
|
Роль нотариуса заключается в консультации игроков, предоставлению образцов и копий настоящих договоров и свидетельств. Нотариус может за отдельную плату (также оформляется квитанцией) заверить договор, помочь в составлении и т. д. В случае несоответствия игрока роли нотариуса или злоупотреблением положения ведущий имеет право отозвать лицензию нотариуса.
Кстати, стоит отметить, что при нотариально заверенном договоре купли-продажи жилых помещений или нежилых помещений некоммерческого назначения (гаражи, дачные домики) законодательство не требует обязательной регистрации сделки, а только регистрацию возникающего у покупателя права собственности.
Таблица 17
