Землеустройство и оценка земель.

Землеустройство тесно связано с земельно-оценочной деятельностью, без которой невозможны планирование и организация рационального исполь- зования и охраны земли.

При этом используют следующие виды оценочной деятельности:

- оценку качества земли в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве;

- оценку уникальных территорий и ландшафтов (для Российской Феде- рации – это оценку качества земель, являющихся исконной средой обитания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для установления продуктивности оленьих пастбищ и наличия биологических ре- сурсов, необходимых для обеспечения традиционного образа жизни коренных

малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Феде- рации);

- государственную кадастровую оценку земель с данными по кадастро- вой стоимости земельных участков;

- другие виды оценочной деятельности, в том числе содержащие данные по рыночной стоимости земельных участков.

В Российской Федерации согласно ст. 12 Федерального закона «О зем- леустройстве» первые два вида деятельности входят в состав землеустроитель- ных работ.

Взаимосвязь землеустройства с различными видами оценочной деятель- ности обусловлена следующими причинами. С одной стороны сведения по оценке земли служат информационной основой для принятия многих земле- устроительных решений (в частности, по территориальной организации и раз- мещению производства в схемах и проектах землеустройства с целью наиболее полного учета плодородия почв и экономического потенциала земли). Данные оценки качества земель используют для экономического обоснования принима- емых землеустроительных решений и выбора наилучшего из возможных вари- антов.

С другой стороны, сами проекты землеустройства создают оценочную базу в виде определенного каркаса земельных участков, подлежащих оценке или переоценке. Например, при межхозяйственном землеустройстве образуют- ся новые и упорядочиваются существующие землевладения и землепользова- ния, устраняются недостатки в использовании земли (чересполосица, вкрапли- вания, вклинивания и др.). Это влияет на размер, качество и местоположение земельных участков, находящихся в собственности, владении или пользовании юридических и физических лиц, а следовательно, на величину земельного налога и арендной платы, что определяется в ходе государственной кадастро- вой оценки земель.

При внутрихозяйственной оценке качества земель, базирующейся на проектах внутрихозяйственного землеустройства, появляется возможность

сравнить земли, закрепляемые за различными производственными подразделе- ниями (бригадами, отделениями, цехами, звеньями), занятые разными севообо- ротами, полями и, угодьями, с тем чтобы установить планируемую урожай- ность сельскохозяйственных культур, рассчитать себестоимость продукции, дифференцировать норму выработки, расход топлива и смазочных материалов и использовать эти данные для совершенствования внутрихозяйственных рас- четов.

Таким образом, в ходе подготовительных работ к составлению любого проекта землеустройства обязательно собирают и анализируют материалы оценки земель, в том числе:

- данные четырех туров экономической оценки земли, проводившихся в России с конца 1960-х до начала 1990-х годов, а также, если имеются, материа- лы оценки качества земель, включая данные почвенных обследований, послед- них лет;

- сведения по внутрихозяйственной оценке земель сельскохозяйственных предприятий, проводившейся в 1980-х годах;

- данные государственной кадастровой и рыночной оценки земель, осу- ществляемой в настоящее время.

При проведении землеустройства данные оценки качества земель обяза- тельно уточняют, а при их отсутствии оценку качества земли проводят как са- мостоятельный вид землеустроительных работ.

Практика показывает, что после проведения землеустройства ценность земельных участков повышается. Поэтому в России и за рубежом экономиче- ский эффект землеустройства связывают с ростом земельной ренты, а соответ- ственно и цены (стоимости) земельного участка.

Известен классический пример расчета экономической эффективности землеустройства, предложенный проф. А. В. Чаяновым (Чаянов В. А. Земле- устройство и таксация в научном наследии А. В. Чаянова/Под ред. и с преди- словием С. Н. Волкова. – М.: ГУЗ, 2000. – С 33-35).

Прирост ценности земли (Y), по его мнению, равняется капитализиро- ванному эффекту землеустройства:

Y = X - X

= B - A 2 -  B - A 1

=  A 1 -  А 2 =  a

^{2   1}      P       P         P     P

где Х₂ и Х₁ - ценность земли соответственно после и до землеустройства; В - валовой доход хозяйства; А₁ и А₂ - эксплуатационные расходы соответственно до и после земле- устройства; Р - процентная ставка, используемая для капитализации ренты; a - приращение земельной ренты за счет землеустройства (эффект землеустройства).

Предположим, что земельная площадь хозяйства составляет 200 га. ва- ловой доход В=15 тыс. руб., издержки производства, A₁ = 13 тыс. руб., затраты на землеустроительные работы К = 1500 руб. В результате проведения земле- устроительных работ ежегодные издержки сокращаются до А₂ = 12500 руб. То- гда земельная рента до землеустройства будет равна

Х₁ = В - А₁= 15000-13000=2000 руб.

После землеустройства

Х₂ = В – А₂= 15000-12500=2500 руб.

Эффект землеустройства составит

α = Х₂ - Х₁ = А₁ - А₂ = 500 руб.

Стоимость земель до землеустройства, принимая процент капитализа- ции Р= 5 %, составит

 

 

а после землеустройства

У 1  =

 

 

У 2 =

Х 1

0,05

 

 

Х 2

0,05

= 40000 руб.

 

= 50000 руб.

 

Таким образом, стоимость земли увеличится на

Z= У₂-У₁=10000 руб.

Если считать, что затраты на землеустроительные работы (К) составят 1500 руб., то экономический эффект землеустройства можно оценить двояко:

а) по приросту дохода на дополнительно вложенный капитал, в %:

Х 2 - Х 1

К

= 500

1500

×100 = 33,3%

б) по приросту стоимости по отношению к этим вложениям:

Y 2 - Y 1

К

= 10000 = 6,67.

1500

В данном случае землеустройство оказалось исключительно выгодным, так как ставка дохода 33,3 % на вложенный капитал намного выше любой мыс- лимой нормы, а на рубль вложенных затрат стоимость земли увеличивается на 6,67 руб.