Уровень риска портфеля недвижимости

Существует несколько методов определения уровня рис­ка. Рассмотрим два из них.

1. Уровень риска по каждому из активов, являющихся со­ставной частью портфеля недвижимости, находится как фун­кция от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня ста­бильности получения доходов:

,                                                                      (9.2)

где  - уровень ликвидности;  - ставка доходности активов;  - уровень стабильности получения доходов;  - различные регионы;  - типы недвижимости.

Порядок проведения относительной оценки уровня риска портфеля активов отражен в таблица 9.1.

Оценка уровня ликвидности, ставки доходности и стабиль­ности потока доходов от каждого типа доходной недвижи­мости в различных регионах дается экспертом в процентах как средняя, средневзвешенная, мода или медиана. Затем каж­дому показателю присваивается определенный удельный вес, который определяется в зависимости от целей формирова­ния портфеля. Например, если основной целью формирова­ния портфеля служит получение стабильного потока дохо­дов на протяжении длительного периода времени, то этому показателю придается наибольший удельный вес. Если ос­новной целью формирования портфеля выступает поддержа­ние высокого уровня ликвидности, то наибольший удельный вес присваивается данному показателю. Сумма весов по го­ризонтали должна быть равна 1, или 100%.

 

Таблица 9.1 – Оценка уровня риска портфеля, определяемая экспертом

Активы портфеля	Уровень ликвидности		Ставка доходности		Уровень стабильности		Уд. вес активов в портфеле
	оценка	удельный вес	оценка	удельный вес	оценка	удельный вес
Офисная недвижимость в i-м регионе Жилая недвижимость (многосемейная0 в i-м регионе Индустриальная недвижимость в i-м регионе Многофункциональная недвижимость в i-м регионе	100%
Итого

 

2. Уровень риска инвестирования в каждый из активов оп­ределяется как стандартное отклонение или коэффициент ва­риации. Уровень риска портфеля определяется как средне­взвешенная. Например, коэффициент вариации вложений капитала в офисную недвижимость в i-м регионе равен 0,91, в жилую недвижимость - 1,2, в индустриальную недвижи­мость - 0,58. Удельный вес данных активов составляет в порт­феле соответственно - 65%, 22%, 13%, уровень риска портфеля данной структуры составит: . Как правило, риск портфеля может быть уменьшен по сравнению с риском его составных частей.

Это снижение уровня риска за счет формирования порт­феля активов, имеющих отрицательную корреляцию, высту­пает обычным эффектом портфеля.

Доходность портфеля X:

,                                                                (9.3)

где  - соответствующие ставки доходности активов;  - удельные веса активов в структуре портфеля.

Стандартное отклонение как меру неуправляемого риска портфеля можно определить по формуле:

,                                          (9.4)

где  - удельные веса активов;  - коэффициенты корреляции активов,

.

Из этого уравнения можно сделать вывод, что уровень риска портфеля - это прямая функция корреляции доходов активов, включенных в структуру портфеля. Поскольку стан­дартное отклонение как измеритель уровня риска является квадратным корнем из вариации, то чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности активов, тем ниже уровень не­управляемого риска портфеля.