Сравнительный подход к оценке земельных участков

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах прода­жи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещениябазируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество про­давцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типич­ных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для по­тенциальных покупателей.

 

Рисунок 4.16 – Методы сравнительного подхода при оценке стоимости земельных участков

Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж

В результате сегментирования земельные участки делятся на следую­щие группы:

- участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

- участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

- участки, используемые для массового жилищного строительства;

- участки под объектами коммерческой недвижимости;

- участки под промышленной застройкой;

- участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопос­тавимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков зем­ли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической террито­рии.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участ­ков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод срав­нения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде все­го зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте зе­мельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спро­са и предложения, в результате чего использование цены продажи сопос­тавимого участка может привести к ошибочным оценкам.

	Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

 

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуще­ствлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными участками:

- регистрационные палаты;

- земельные комитеты;

- риэлтерские и оценочные фирмы;

- различные информационные издания.

Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксиру­ется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, а цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалан­сированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены од­ним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на ти­пичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестицион­ную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а поку­паемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения воз­можного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассмат­риваться как сравнимые.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характерис­тиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоста­вимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Например, когда срав­ниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактиче­ская цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оце­ниваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравненияназывают характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены про­дажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типич­ного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандарт­ный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы.

1. Оцениваемые права собственности.В Российской Федерации земель­ные участки могут находиться на праве частной собственности, пожиз­ненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянно­го (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользо­вания. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

2. Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты про­давцом процента от кредита.

3. Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипич­ные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также об­стоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

4. Дата продажи.При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж на данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает коле­бания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением перио­дов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносятся последовательно, путем применения каждой последующей корректиров­ки к предыдущему результату.

5. Местоположение.При сопоставлении местоположения участков ана­лизируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцени­ваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагива­ет оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная дос­тупность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рас­сматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществ­ляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вто­рую очередь путем применения к результату, полученному после коррек­тировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко исполь­зуется для оценки участков приблизительно одного размера, которые силь­но отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огород­нических и дачных некоммерческих объединений граждан. Преимуще­ством метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам срав­нения.

Единицы сравнения используются, если:

- земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

- необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

Например, стоимость земельного участка - 600 долл. за одну сотку или стоимость жилья - 700 долл. за 1 м² площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га- при оценке больших массивов земли сельскохозяйствен­ного или лесного назначения, под промышленное использование, при раз­делении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м²- при продажах земли в центрах городов под коммерче­скую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим при­знакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и ме­стам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр- при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Об­щая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные уча­стки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепада­ми в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности.Нормативные акты по зонированию обыч­но ограничивают плотность застройки на различных участках. На неко­торых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на ос­нове максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, на­пример на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда факти­ческих продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну едини­цу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участ­ков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участ­ков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относитель­ная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйствен­ных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов получен­ные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимо­сти земельного участка. Простой расчет средней арифметической величи­ны цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участ­ков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной ин­формации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

- титул собственности и регистрационные данные по земельному уча­стку, обременения и сервитуты;

- категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

- физические характеристики участка;

- данные о взаимосвязи участка с окружением.

    Источниками этих данных являются:

- городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

- риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;

- ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодиче­ская печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой инфор­мации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетво­рительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой до­стоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной инфор­мации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения

Основан на определении соотноше­ния между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропор­ция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под­тверждается принципами сбалансированности и предельной производи­тельности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющи­мися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участ­ков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для ана­лиза продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

                                        (4.38)