Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе

Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе

Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени. Определение принципа: полезность - способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения. Все объекты собственности, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. И если два объекта собственности имеют одинаковые преимущества, мы покупаем тот, который имеет более низкую цену. Определение принципа: максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.

Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидают от объекта собственности получения потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость - текущая стоимость всех будущих доходов. Определение принципа: ожидание - установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Затратный подход к оценке стоимости земельных участков

Базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

 

Рисунок 4.17 – Методы затратного подхода при оценке стоимости земельных участков

Метод изъятия

Определяет рыночную стоимость собственно земель­ного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта не­движимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стои­мости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования метода изъятия:

- при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

- если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незаст­роенными земельными участками.

Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.

1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улуч­шениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недо­статочно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стои­мости объектов.

2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участ­ке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стои­мость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства- это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных ма­териалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесо­образно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения- это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов и технологий.

Рисунок 4.18 – Состав стоимости воспроизводства или стоимости замещения

3-й этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и соору­жений величины накопленного износа для получения их остаточной (фак­тической) стоимости на дату оценки.

5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех зат­рат на дату оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скоррек­тировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оце­нить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооруже­ний) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спро­са и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

- он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооруже­ний, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости умень­шается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

- в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

 

Метод определения затрат на освоение

Применяется при оценке незаст­роенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые за­тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычита­ются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения сто­имости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жи­лой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производствен­ные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влия­ние оказывает окружающая среда.

1-й этап. Определение разме­ров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юри­дических и физических возможностей, а также экономической целесообраз­ности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогич­ным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

- расходы на приобретение земельного массива и оформление доку­ментов;

- инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и ком­мунальных сооружений;

- оплата налогов, страхования;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связан­ный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, получен­ной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринима­тельской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

 

Земельный налог

Земельный налог введен с целью:

- стимулирования рационального использования, ох­раны и освоения земель;

- повышения плодородия почв;

- выравнивания социально-экономических условий хо­зяйствования на землях разного качества;

- обеспечения развития инфраструктуры в населенных пунктах;

- формирования специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Установление и дифференциация земельного налога про­изводится в соответствии с двумя базовыми признаками:

- объектом налогообложения, т.е. землями различного целевого назначения и пользования;

- субъектами собственности, владения и пользования земельным участком.

В настоящее время выделено для целей налогообложе­ния 22 вида назначения и пользования земельным участком.

Организационные и методические условия и положения зе­мельного налога представлены на рисунках 8.10 – 8.14.

Рисунок 8.10 - Основные элементы земельного налога

ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ

Использование земли в РФ является платным

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

 

Рисунок 8.11 - Общие положения о плате за землю и оценке земли (ст. 65, 66 ЗК РФ)

 

Рисунок 8.12 - Принципы установления земельного налога

 

 

    Рисунок 8.13 - Порядок определения ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения

 

 

        

    Рисунок 8.14 - Порядок определения земельного налога на земли городов

 

 

 

    Рисунок 8.15 - Порядок расчета земельного налога для владельцев (пользователей) квартир и домов

 

 

 

    Рисунок 8.16 - Порядок исчисления и уплаты земельного налога

 

    Рисунок 8.17 - Земли и плательщики, не облагаемые земельным налогом полностью или на определенных условиях

 

 

Таблица 8.4 - Перечень граждан, освобожденных от уплаты земельного налога полностью

Категории граждан	Основание для льгот
1. Участники Великой Отечественной войны, а также граждане, на которых распространены социальные гарантии и льготы участников ВОВ	Удостоверение участника вой­ны
2. Лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел СССР и государственной безопасности СССР, занимав­шие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей ар­мии в период Великой Отечественной войны, либо ли­ца, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установ­ленных для военнослужащих частей действующей армии	Удостоверение на право на льготы
3. Бывшие несовершеннолетние узники концлагерей и других мест принудительного заключения, создан­ных фашистами в период ВОВ
4. Граждане, награжденные медалью "За оборону Ленинграда" и знаком "Житель блокадного Ленингра­да"
5. Инвалиды I и II группы	Удостоверение или справка ВТЭК
6. Граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и дру­гих радиационных аварий на атомных объектах граж­данского или военного назначения, а также в резуль­тате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику	Специальные удостоверения
7. Военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребы­вания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы двадцать лет и более	Удостоверения воинских час­тей, пенсион­ные удостове­рения
8. Члены семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, потерявшие кормильца при исполне­нии им служебных обязанностей	Пенсионное удостоверение, справка о гибе­ли военнослу­жащего
9. Герои Советского Союза, Герои РФ, Герои Социа­листического труда, полные кавалеры орденов "Славы" "Трудовой Славы" и "За службу Родине в ВС СССР"	Соответствую­щие книжки

Таблица 8.5 - Состав юридических лиц, полностью освобожденных от уплаты земельного налога

№	Категории юридических лиц
1	Заповедники, национальные и дендрологические парки, ботаничес­кие сады
2	Научные организации, опытные, экспериментальные и учебно-опыт­ные хозяйства научно-исследовательских учреждений и учебных за­ведений и организаций другого профиля за земельные участки, не­посредственно используемые для научных и научно-эксперименталь­ных, учебных целей и для испытания сортов сельско- и лесохозяй-ственных культур
3	Учреждения искусства, кинематографии, образования, здравоох­ранения, финансируемые за счет средств соответствующих бюд­жетов или профсоюзов (кроме курортных учреждений), детские оз­доровительные учреждения независимо от источников финансиро­вания, государственные органы охраны природы и памятников ис­тории и культуры, а также религиозные объединения, на земле которых находятся используемые ими здания, охраняемые госу­дарством как памятники истории и культуры, архитектуры
4	Высшие учебные заведения, научно-исследовательские учрежде­ния, предприятия и организации Российской академии наук, Рос­сийской академии медицинских наук, Российской академии сельс­кохозяйственных наук, Российской академии образования, Рос-
№	Категории юридических лиц
	Российская академия архитектуры и строительных наук, государствен­ные научные центры, вузы и научно-исследовательские учрежде­ния министерств и ведомств РФ по перечню Правительства РФ
5	Государственные предприятия связи, АО связи, контрольный пакет акций которых принадлежит государству, обеспечивающие распрос­транение (трансляцию) государственных программ телевидения и ра­диовещания, а также осуществляющие деятельность в интересах обо­роны РФ
6	Государственные предприятия водных путей и гидросооружений Мин­транса РФ, предприятия, государственные учреждения и организа­ции морского и речного транспорта, в том числе за земли, покрытые водой, и искусственно созданные территории при строительстве гид­ротехнических сооружений
7	Предприятия, научные организации и научно-исследовательские уч­реждения за земельные участки, непосредственно используемые для хранения материальных ценностей, заложенных в мобилизаци­онный резерв РФ
8	Внутренние, железнодорожные и пограничные войска, войска ГО за земли, предоставленные для их размещения и постоянной дея­тельности
9	Санитарно-курортные и оздоровительные учреждения, учрежде­ния отдыха, находящиеся в государственной, муниципальной и профсоюзной собственности
10	Учреждения и органы уголовно-исполнительной системы
11	Учреждения культуры, физической культуры и спорта, туризма, спортивно-оздоровительной направленности и спортивные соору­жения независимо от источника финансирования (за исключением деятельности не по профилю спортивных сооружений, физкуль­турно-оздоровительных учреждений)
12	Профессиональные аварийно-спасательные службы информирования
13	Предприятия воздушного транспорта за земли, занятые аэродрома­ми, аэропортами и ремонтными заводами гражданской авиации, соору­жениями и объектами аэронавигации, отнесенными к федеральной соб­ственности
14	Предприятия Минтранса РФ за земли, занятые федеральными ав­томобильными дорогами общего пользования
15	Предприятия и граждане, занимающиеся традиционными промыслами в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, а также народными художественными промыслами и народными ремеслами в местах их традиционного бытования
16	Государственные унитарные предприятия и государственные учреж­дения, осуществляющие эксплуатацию государственных мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, в том числе за земли водного фонда, занятые водохранилищами, каналами, дамбами и другими гидротехническими сооружениями в пределах полосы их отвода, а также государственные унитарные предприятия и государственные учреждения, осуществляющие строительство государственных мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, за земли, равномерно предоставленные им для строительства указанных объектов

8.4 Налог на операции с недвижимостью

 

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости сле­дующих сделок:

- покупка или строительство;

- сдача в аренду или наем;

- получения в порядке дарения или наследования;

- залог (ипотека) недвижимости;

- продажа;

- передача в доверительное управление;

- получение доходов по договорам ренты;

- оказание риэлторских и жилищно-коммунальных услуг;

- получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цене ниже рыночной;

- иные операции.

 

Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе

Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени. Определение принципа: полезность - способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения. Все объекты собственности, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. И если два объекта собственности имеют одинаковые преимущества, мы покупаем тот, который имеет более низкую цену. Определение принципа: максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.

Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидают от объекта собственности получения потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость - текущая стоимость всех будущих доходов. Определение принципа: ожидание - установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.