Кадастровая и единичная оценки городских земель

Проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы мест­ного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административ­ных и технических действий по установлению кадастровой стоимости зе­мельных участков административно-территориального образования в гра­ницах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и зат­ратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке зем­ли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использо­вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инже­нерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель -массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация - это данные земельного, градостроитель­ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженер­ное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источни­ками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений - земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры­ночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских зе­мель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой сто­имости земли оценочной зоны,т.е. рыночной стоимости единицы площа­ди типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уров­ню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органа­ми власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раз­личным городам и поселкам.

 

5 Право собственности на недвижимость

 

5.1 Субъекты и объекты собственности

 

Экономически собственность реализуется, когда прино­сит владельцу доход — ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности, В юридическом отношении собственность — это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

Следует различать понятия объект и субъект собствен­ности на недвижимость, а также право собственности и отно­шения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое иму­щество — это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижи­мости вступают три основные группы субъектов:

- Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

- граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

- юридические лица — коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспо­собностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квали­фикации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Российской Федерации, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость — это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом.

Кроме нед­вижимого имущества в материальной форме объектами отно­шений выступают также вещные права и ограничения прав собственности. В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объемом правомочий их обладателям. По своей правовой при­роде они являются абсолютными, субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недви­жимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества.

Третью группу объектов отношений составляют огра­ничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека, доверительное управление  и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу.

Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управ­ление — договорные обязательства.

В отличие от субъектов объекты собственности на недви­жимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Отношения собственности – это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости.

 

5.2 Содержание права собственности на недвижимость

 

Поскольку земля — всеобщая основа всех видов нед­вижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном, применительно к земельным участ­кам, где они представлены более полно, чем по другим недви­жимым объектам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия);

1. Владение — первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невоз­можно. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан к юридических лиц владение неразрывно связано с обязан­ностью использовать земельный участок по целевому назна­чению.

2. Пользование — применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение — всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собствен­ности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход (рисунок 5.1).

В зарубежной теории и практике, кроме первых трех рассмотренных прав, в понятие собственности дополнительно включают 8 элементов:

- право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

- гарантия от экспроприации или право на безопасность;

- право передавать земельные участки;

- бессрочные владения;

- запрещение использовать землю во вред другим людям;

- возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;

- остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.

Выделяют и другие составные элементы. В результате понятие «собственность» превращается в комплекс прав.

 

Рисунок 5.1 – Структура права собственности на землю

 

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, то есть свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

 

5.3 Виды и формы собственности на недвижимость

 

Форма собственности — понятие, в общем, экономичес­кое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуж­дения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов — дохода. Сущест­вуют два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный — частный, и совместный — общий публичный. Соответственно, по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-эконо­мическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

Во-вторых, установлен особый режим земли как при­родного ограниченного ресурса, В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того; объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лес­ного и водного фондов, континентального шельфа и террито­риальных вод, недра, охраняемые ил» используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, уни­тарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Особое внимание следует уделить общей собственности на жилую площадь, право которой возникает не в силу закона, как это имеет место вообще в отношении всех дру­гих видов недвижимого имущества, а на основании договора о приватизации жилых помещений и домов.

Для общей совместной собственности не установлено специаль­ных норм и поэтому в отношении нее действуют общие правила;

- участники совместной собственности владеют и пользуются квартирой сообща;

- распоряжаются квартирой по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка с жильем;

- любой участник может продать, заложить квартиру без доказательства согласия других участников собствен­ности, которое предполагается в силу закона;

- при возникновении совместной собственности в ре­зультате приватизации жилья не требуется нотариально заверенного согласия одного из супругов в случае совер­шения сделки с квартирой другим супругом, что является исключением из общего правила;

- разделить общее имущество или выделить чью-то долю можно только после установления доли каждого участника в праве на общее имущество, без чего никто не может заве­щать, продать или подарить свою долю;

- долю каждого можно определить соглашением участ­ников или решением суда;

- при продаже (мене) доли одного из участников другие сособственники имеют преимущественное право ее покупки;

- в случае смерти одного из участников совместной соб­ственности на недвижимость определяются доли всех участников:

- оставшиеся в живых собственники и наследники подписывают соглашение об установлении доли каж­дого участника совместной собственности, включая и умершего;

- доля умершего наследуется по закону на общих осно­ваниях;

- если умерший не имеет наследников по закону, а участвовал кроме членов семьи в приватизации квартиры, то его доля отходит в собственность госу­дарства;

- отошедшую государству долю проживающие в квар­тире могут выкупить, что не требуется делать при приватизации жилья в долевую собственность, если участник завещал свою долю кому-либо.

Выдел доли производится не в натуре, а путем выдачи денежной компенсации стоимости соответствующей доли в случаях:

- невозможности выдела части имущества, точно соот­ветствующей доле выделявшегося собственника;

- неделимости объекта общей собственности в силу закона;

- невозможности выдела без несоразмерного хозяйст­венного ущерба общему имуществу;

- доля выделяющегося собственника незначительна и у него нет интереса к ее использованию в натуральном виде.

Право собственности и другие вещные права на недви­жимое имущество в России охраняются законами, предус­матривающими:

- нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам;

- защиту права собственности — применение к лицу, нарушающему право собственности и препятствующему его осуществлению, установленных законом неблагоприятных мер.

 

 

6 Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка

6.1 Рынок недвижимости: содержание основных понятий. Влияние стратегических направлений в развитии экономики на рынок недвижимости

 

Одним из важнейших элементов экономической системы любого рыночно ориентированного государства обязательно является рынок недвижимости. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно ни находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности Оно одновременно выступает в качестве пространственной среды для функционирования субъектов рыночных отношений, базы для размещения капитала в физической форме, крупнейшего экономического ресурса в процессе обмена, создает условия для мобильности рабочей силы. От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят инструменты фондового рынка. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, наилучшим образом гарантируют стабильность всей денежной системы. Недвижимость - важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния его граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества.

Рисунок 6.1 - Место рынка недвижимости в системе рынков.

 

Хоть рынок недвижимости и рассматривается чаще всего как составная часть рынка товаров и услуг, специфика недвижимости такова, что ни рынок финансовых активов, ни рынок труда не могут существовать без активного участия объектов и субъектов рынка недвижимости (рисунок 6.1).

В Российской Федерации рынок недвижимости начал формироваться с принятием в 1990 году Закона о собственности в СССР, признавшим понятие частной собственности, до этого момента существовали лишь разрозненные, частные взаимоотношения по поводу объектов недвижимости, находящихся преимущественно в собственности государства. С переходом России на «рыночные рельсы» стал зарождаться рынок недвижимости в истинном значении этого понятия. О его становлении как крупного сектора национальной экономики и возможности анализа его рыночных характеристик стало возможным говорить только по прошествии нескольких лет с начала его формирования.

Дать формальное определение такому понятию, как «рынок недвижимости», несложно. Наиболее простое определение вытекает из определения рынка как такового:

Рынок - экономическая функция сведения вместе покупателей и продавцов через механизм цен[10]. Исходя из этого, рынок недвижимости представляет собой экономическую функцию взаимодействия покупателей и продавцов недвижимости посредством ценового механизма.

Однако такое определение не позволяет раскрыть сущность рынка недвижимости, его особенности и необходимость выделения в отдельную экономическую категорию. Поэтому в литературе, посвященной вопросам рынка недвижимости, предпринимаются попытки дать ему более емкое определение, которое отражало бы все нюансы и особенности.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)[11].

Столь подробное определение рассматриваемой экономической категории вряд ли можно считать целесообразным. Сформулированное с целью в двух словах описать не только сущность, но и процесс функционирования рынка, оно превращается в простой набор терминов, при этом не раскрывает экономическую природу понятия, вследствие чего теряет смысл.

Более корректным и точным представляется определение рынка недвижимости как экономико-правового пространства, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущий операций с ней[12]. Здесь подмечены одни из главных отличительных особенностей рынка недвижимости — существенный временной лаг, всегда оказывающий влияние на формирование спроса и предложения на рынке недвижимости (инерционность рынка), а также наличие большого количества процедур, сопровождающих процесс обмена. Помимо них, можно выделить следующие отличительные особенности рынка недвижимости[13].

1 Локальность. Данная особенность вытекает из самого понятия недвижимости. В отличие от других рынков, динамика спроса и предложения на рынке недвижимости в большей степени ависит от состояния региональной экономики, чем от экономики государства в целом. В силу различий в уровне экономического развития регионов степень развитости локальных рынков недвижимости может существенно различаться. Поэтому данные о состоянии национального рынка недвижимости не всегда отражают реальное положение дел в регионах.

2 Индивидуальность сделок. Поскольку каждый объект на рынке недвижимости обладает множеством индивидуальных количественных и качественных характеристик, для выбора подходящего объекта и проведения сделки требуется приложить значительно больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется личный контакт продавца и покупателя или их представителей, понятие массовости отсутствует. Стоимость объектов недвижимости определяется с помощью процесса оценки (в отличие от других рынков, где в качестве объекта рыночной сделки выступают имеющие уже сложившийся рынок стандартные товары или услуги, о стоимости которых можно узнать, ознакомившись со справочными ценами). В связи с этим сделки на рынке недвижимости сопряжены с более высокими издержками.

3 Необходимость государственной регистрации сделок. Пользование недвижимостью, в отличие от других товаров, затрагивает интересы других граждан и организаций. Недвижимое имущество особый вид собственности, права на обладание которой отличны от прав владения другими видами собственности. Государственная регистрация сделок с недвижимостью, с одной стороны, обеспечивает защиту государственных и общественных интересов, но с другой стороны ведет к росту издержек и затягиванию процесса обмена.

4 Ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики. Эта особенность является следствием упомянутой локальности рынков недвижимости. Методы государственного воздействия неэффективны для компенсации недостатка спроса в одном регионе за счет избыточного спроса в другом, поскольку эти диспропорции во многом объективны. Воздействовать на изменение спроса на недвижимость на общегосударственном уровне можно, оказывая воздействие на другие секторы национальной экономики: например, стимулирование роста производства в данном регионе приведет к притоку инвестиций и рабочей силы, что повлечет за собой активизацию рынка недвижимости.

5 Необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций. Процессы строительства, производства стройматериалов и оборудования характеризуются значительными издержками и капиталоемкостью. Велики затраты на приобретение и обслуживание объектов недвижимости. Этим обусловлены крупные пороговые инвестиции для совершения операций на рынке недвижимости. Высокие инвестиционные барьеры затрудняют действие механизма межотраслевой конкуренции (трудности вхождения в отрасль и выхода из нее), а также внутриотраслевую конкуренцию из-за отсутствия широкого спроса и предложения и несоответствия их объемов.

6 Естественная монополия на блага лучшего качества[14]. На рынке недвижимости существует естественная монополия на блага лучшего качества, такие как местоположение и плодородие. Эти блага невоспроизводимы в краткосрочном - периоде, что ведет к снижению эластичности предложения недвижимости.

7 Низкая эффективность сделок. Это связано не только с уникальностью каждого объекта недвижимости, но и с необходимостью государственной регистрации сделок. Если на других рынках (например, на финансовом) спекулятивные сделки являются стабилизирующим фактором, устраняющим диспропорции спроса и предложения, то на рассматриваемом рынке вследствие низкой эффективности спекулятивных сделок существует большой разброс цен спроса и предложения, который ведет к замедлению рыночной активности в этом секторе экономики и еще большим диспропорциям экономических показателей.

8 Сложность достижения рыночного равновесия. Неэластичность предложения на рынке недвижимости в коротком периоде и его неспособность оперативно реагировать на изменение спроса препятствует установлению равновесия между спросом и предложением, что ведет к дополнительным рискам и повышению банковских процентов по операциям. Особые условия кредитования наиболее заметно проявляются на рынке коммерческой недвижимости.

Следует подчеркнуть большое значение рынка недвижимости для любой функционирующей рыночной системы. В недвижимости заключена колоссальная стоимость национального богатства, что находит отражение в структуре валового национального продукта. Поступления от операций с государственной и муниципальной недвижимой собственности, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют значительную часть доходов бюджетов всех уровней. Кроме того, в ходе становления и развития рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости. Инвестиционная составляющая рынка недвижимости оказывает влияние на функционирование финансового рынка (что склоняет часть исследователей рассматривать рынок недвижимости как часть финансового рынка).

Особенности рынка недвижимости и обращающегося на нем товара дают возможность определить степень совершенности данного рынка. Для определения степени совершенности рынка недвижимости можно произвести сопоставление определенных параметров данного рынка с соответствующими параметрами рынка совершенной конкуренции (таблица 6.1). Несмотря на очевидную условность подобного сопоставления, которая связана с отсутствием в реальной жизни такого понятия, как рынок совершенной конкуренции, оно, тем не менее, позволяет вывести заключение о степени совершенности рынка недвижимости. В данном случае рынок совершенной конкуренции рассматривается как некий эталон, совершенство экономического развития.

Особенности товара на рынке недвижимости обусловили значительное различие степени его совершенности по сравнению с рынком совершенной конкуренции. Стационарность объектов недвижимости ведет к снижению их ликвидности, росту издержек и рисков; уникальность товара и индивидуальность сделок препятствуют установлению равновесия спроса и предложения; высокая стоимость ведет к необходимости привлечения крупных пороговых инвестиций для вхождения в отрасль и тормозит развитие конкуренции.

Таблица 6.1 - Степень совершенности рынка недвижимости в сравнении с рынком совершенной конкуренции

Параметр сравнения	Рынок совершенной конкуренции	Рынок недвижимости
Ликвидность товара	высокая	низкая
Эластичность спроса и предложения	высокая	низкая
Скорость установления экономического равновесия	высокая	низкая
Степень информированности частников	высокая	низкая
Размер издержек и рисков	низкий	высокий
Уровень конкуренции на рынке	высокий	низкая
Степень государственного вмешательства	низкий	высокая

 

Таким образом, в результате анализа данной таблицы можно сделать следующие выводы:

1 Отличие характеристик рынка недвижимости от соответствующих характеристик рынка совершенной конкуренции столь существенно, что представляется логичным предположение, согласно которому рынок недвижимости является менее совершенным даже по сравнению с другими рынками, существующими в реальной действительности. Характеристики, присущие рынку капиталов или рынку труда, при аналогичном сопоставлении будут в большей степени приближены к соответствующим показателям рынка совершенной конкуренции.

2 Несовершенность рынка недвижимости объективна, во многом не связана со степенью развитости рынка, поэтому задача оптимального распределения недвижимости как ресурса общества посредством исключительно ценового механизма решена быть не может[15]

3 Информированность участников рынка недвижимости может быть повышена за счет активизации профессиональных посредников и расширения спектра предоставляемых ими услуг.

4 Уровень конкуренции на рынке недвижимости может быть повышен при активизации смежных рынков. Рынок недвижимости будет тем более совершенным, чем большее количество сопутствующих товаров и услуг может быть предложено его участникам.

5 Для повышения степени совершенности рынка недвижимости необходимо внешнее воздействие, активизация других, более совершенных рынков, в первую очередь — рынка финансовых активов.

Классификация объектов недвижимости позволяет выделить в составе рынка недвижимости различные субрынки, объектами которых является недвижимость, удовлетворяющая тому или иному признаку. Таким образом, в составе рынка недвижимости чаще всего выделяются:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости);

- рынок промышленной недвижимости;

- рынок земель специального назначения.

В качестве отдельного субрынка может быть выделен рынок объектов незавершенного строительства.

 

6.2 Функции рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

 

    6.3 Субъектная структура рынка недвижимости

 

    Можно выделить следующие группы субъектов на рынке недвижимости:

1. Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.

2. Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками:

- агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;

- информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или Интернет сайты, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.

3. Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д. Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске покупки/продажи недвижимости до управления недвижимостью.

4. Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.

5. Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.

6. Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации.

7. Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов.

8. Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры.

 

Инфраструктуру рынка образует совокупность общих условий, необходимых для его нормального функционирования. Сюда относятся все услуги и оказывающие их рыночные структуры (организации, учреждения, предприятия), которые обеспечивают условия для заключения сделок с недвижимостью.

     Посреднические услуги. Их оказывают специализирующиеся на этом виде деятельности ри­элторы (фирмы, компании или самостоятельно работающие маклеры). Ос­новным назначением риэлторской деятельности является создание инфор­мационной среды рынка и сведение потенциального покупателя с продав­цом. Однако крупные компании занимаются многообразными видами ус­луг - в