Факторы, влияющие на ставку доходности в портфеле инвестиций

Портфель представляет собой набор инвестиционных инструментов, собранных для достижения общей инвестици­онной цели - достижение определенной ставки доходности инвестированного капитала. Ставка доходности портфеля зависит от ряда ограничивающих условий.

Важнейшее ограничивающее условие - стоимость при­влеченного капитала, рассчитанная как средневзвешенная:

,                                                             (9.5)

    где  - доля собственного капитала инвестора в структуре капитала;   - доля заемного капитала;  - ставка налога на прибыль.

С учетом долговых обязательств инвестора проблема формирования портфеля недвижимости оказывается более сложной, чем простое распределение капитала между раз­личными активами. Для формирования портфеля активов, обеспечивающих определенную ставку доходности, необходимо привлечение заемного капитала. Например, возможно сформировать портфель активов А₁, который обеспечит став­ку доходности на уровне 25%. Портфель А₂ обеспечивает ставку доходности в 38%, портфель А₃ - на уровне 43%.

В результате изменения ситуации на рынке капитала и рынке недвижимости необходимо менять структуру активов портфеля, с тем чтобы добиваться устойчивой ставки доход­ности портфеля. Изменение структуры портфеля отражено кривыми безразличия (рисунок 9.4).

Рисунок 9.4 – Формирование портфеля с учетом бюджетных ограничений (пунктирная линия – линия бюджетных ограничений)

 

Очевидно, что с учетом бюджетных ограничений прием­лемой ставкой доходности портфеля является ставка в 38%.

Имеющиеся ограничения портфеля обусловливают необ­ходимость рассмотрения его составных частей: активов и пассивов. Проанализируем это положение на примере балан­са инвестора (таблица 9.2).

 

Таблица 9.2 – Пример баланса инвестора

Активы	Пассивы
Вложения в офисную недвижимость Вложения в многофункциональную недвижимость Вложения в индустриальную недвижимость Вложения в жилую недвижимость	Банковские ссуды Ипотека   Собственный капитал инвестора

 

Если у инвестора нет обязательств, то ограничивающим условием является величина собственного капитала, который может рассматриваться как ограничивающее условие при ин­вестициях в недвижимость, хотя широко используется заемный капитал. Собственный капитал инвестора, вычисляемый как разница между активами и долговыми обязательствами, опре­деляет уровень допустимого риска, так как при значительном собственном капитале инвестор может выходить на более вы­сокие уровни риска. Увеличение долговых обязательств при неизменном собственном капитале ведет к соответствующему увеличению активов. Если стоимость привлеченного капитала меньше ставки доходности размещенного в различные активы капитала, то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала.

Единственным жестким ограничением служит величина чи­стых активов, в рамках которых происходит перераспределе­ние капитала между альтернативными активами и пассивами.

Ставка доходности портфеля в значительной степени оп­ределяется структурой портфеля активов: удельным весом активов высокодоходных и низкодоходных. Например, если в портфеле А 55% активов имеют ставку доходности 25%, 30% активов - с доходностью 31%, 20% активов - с доходно­стью 35%, то ставка доходности портфеля составит: , или 30%.

Если удельный вес высокодоходных активов увеличится до 55% при соответствующем снижении доли низкодоходных активов, ставка доходности портфеля составит: , или 32,3%.

Для увеличения доходности портфеля инвестору необхо­димо выбирать вложения с более высоким риском.

 

9.3 Стратегия управления портфелем недвижимости

 

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются: цели форми­рования портфеля; приемлемый уровень доходности; соот­ношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображе­ний по поводу налогов и ликвидности.

На втором этапе разработки стратегии:

- сначала устанавливается приемлемый уровень риска;

- затем с помощью допустимого уровня неуправляемого
риска (коэффициента "бета") составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

- полученный портфель проверяется на эффективность.

Управление портфелем недвижимости - это прежде все­го искусство распоряжаться набором разных типов недви­жимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвес­тирования в недвижимость.

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости;

- портфель, ориентированный на рост, - портфель, кото­рый формируется с расчетом на долгосрочное (краткосроч­ное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;

- портфель, ориентированный на доход, - портфель, акти­вы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Для того чтобы комбинировать различные типы инвести­ционных инструментов в соответствии с собственным отно­шением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.

На входе у портфеля - характеристики риска и доходнос­ти отдельных инвестиционных инструментов; на выходе-«поведение» показателей риска и доходности самого портфеля.

Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей дина­микой показателей по сравнению с показателями отдельных ценных бумаг. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых резуль­татов производится с помощью анализа приемлемого уров­ня риска, ставки доходности, уровня контроля, ликвидности.

Если выбрана стратегия получения потока доходов в крат­косрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от года до пяти лет) с целью пе­репродажи объекта доходной недвижимости. Например, вло­жен капитал в объект доходной недвижимости, который обес­печит поток доходов в течение трех лет 2000 руб. в год, при­емлемая ставка доходности равна 20%, предполагаемая цена продажи объекта недвижимости через три года - 45 000 руб., ставка дисконтирования для цены реализации 28%.

руб.

Если портфель недвижимости ориентирован на рост сто­имости активов в долгосрочном периоде, то главной финан­совой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реали­зация поставленных долгосрочных целей требует разрабо­танных промежуточных ориентиров и установления конт­рольных показателей, соответствующих долгосрочным це­лям развития.

Необходимо отслеживать уровень допустимого риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответ­ствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижи­мости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестиро­вания капитала на рынке недвижимости неизбежно сниже­ние арендной платы, возрастание коэффициентов капитали­зации и уменьшение стоимости объектов недвижимости.

При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определен­ную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания соответствующего уровня ликвидности нужны краткосроч­ные инструменты инвестирования, а для достижения постав­ленной цели - существенное увеличение стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде - требуется иметь в струк­туре портфеля соответствующие инструменты.

 

[1] Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 1995, с. 543.

[2] Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 1992, с. 268.

[3] Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. — Петроград, 1914, с. 71.

[4] Российская газета. – 1994. – 8 декабря

[5] Основы бизнеса на рынке недвижимости./Под ред. С.Н. Максимова. – СПб, 1997. – с.10

[6] Калинина Н.В. Опыт экономического анализа динамики цен на жилье и факторов их формирования.//Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. Сборник статей. – СПб.: Лимбус-Пресс, 1994. – с.192.

[7] Харрисон Г. Оценка недвижимости /Перевод с английского. М.: РОО, 1994.

[8] Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов /Под ред. Л.П. Белых. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. – с.445-446.

[9] Может указываться площадь, рассчитанная из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта.

[10] Фридман Дж., Ордуэй Н.. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело, 1995.- с. 444.

 

[11] Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. — М., РОО, 2000. – с..2.

[12] Экономика и финансы недвижимости /Под ред. Ю.В.Пашкуса. - СП6.: Изд-во СП6ГУ, 1999. - с.32

[13] Ring, Alfred A. Real Estate: Principles and Practice. – 7^th ed. Englewood Cliffs: Prentice Hall, 1972, c.34-37.

[14] Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. — СП6.: МКС, 2000. - с. 155.

 

[15] Основы бизнеса на рынке недвижимости. /Под. ред. С.Н.Максимова СП6. 1997. - с. 27-28