При операциях с недвижимым имуществом

 

Налог на добавленную стоимость уплачивают при осу­ществлении сделок с недвижимыми объектами организации (предприятия) и индивидуальные предприниматели.

Объектом налогообложения являются следующие опе­рации (ст. 146 НК РФ):

- реализация товаров (недвижимого имущества, вклю­чая предприятия как имущественные комплексы), работ, ус­луг на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов работ, оказания услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации;

- передача права собственности на товары (результаты выполненных работ, услуг) на безвозмездной основе;

- выполнение строительно-монтажных работ для соб­ственного потребления;

- передача на территории РФ товаров (работ, услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимают­ся к вычету (в том числе через амортизационные отчисле­ния) при исчислении налога на доходы организаций;

В сфере недвижимости налогом на добавленную сто­имость облагаются также следующие услуги:

- весь комплекс риэлторских операций, в том числе осуществление предпринимательской деятельности в инте­ресах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентским договорам;

- передача в аренду нежилых зданий, сооружений, по­мещений и предприятий;

- выполнение работ и оказание жилищно-коммуналь­ных и других услуг на рынке недвижимости.

Не признаются реализацией товаров (работ, услуг):

- передача товаров (работ, услуг), имеющих инвести­ционный характер, включая вклады в уставный капитал хо­зяйственных обществ и товариществ, а также по договору о совместной деятельности;

- передача на безвозмездной основе жилых домов, дет­ских садов, клубов, санаториев и других объектов соци­ально-культурного и жилищно-коммунального назначения, дорог, подстанций и других подобных объектов органам го­сударственной власти и местного самоуправления или по их решению специализированным организациям;

- передача имущества государственных и муниципаль­ных предприятий, выкупаемых в порядке приватизации;

- безвозмездная передача объектов основных средств органам государственной власти и управления, органам ме­стного самоуправления, государственным и муниципальным унитарным предприятиям;

- выполнение работы (оказание услуг) органами систе­мы государственной власти и местного самоуправления в рамках выполнения возложенных на них функций, уста­новленных законодательством. Не подлежит налогообложе­нию реализация на территории РФ:

- услуг по сдаче в аренду служебных и (или) жилых помещений иностранным гражданам или организациям, ак­кредитованным в РФ, если в соответствующем иностран­ном государстве установлен аналогичный порядок в отно­шении граждан РФ и российских организаций, аккредито­ванных в этой стране, либо если такая норма предусмотре­на международным договором РФ;

- услуг по предоставлению в пользование жилых по­мещений в жилищном фонде всех форм собственности;

- работ по реализации целевых социально-экономичес­ких программ жилищного строительства за счет займов и кредитов, предоставленных иностранными гражданами и международными организациями, в том числе: работ по строительству объектов социально-куль­турного или бытового назначения и соответствующей инф­раструктуры.

Налоговая база при продаже предприятия в целом как имущественного комплекса определяется отдельно по каж­дому виду активов. Если цена проданных предприятий ниже балансовой стоимости его имущества, то применяется по­правочный коэффициент, равный отношению цены реали­зации предприятия к балансовой стоимости реализуемого имущества. Если же цена, по которой предприятие продано, выше балансовой стоимости, то применяется поправочный коэффициент, определяемый как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости реализованного имущества с уменьшением суммы числителя и знамена­теля на балансовую стоимость дебиторской задолженности (и на стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке).

Для налогообложения цена каждого вида имущества применяется равной произведению его балансовой стоимо­сти на поправочный коэффициент, а налоговая ставка — 16,67%.

При осуществлении предпринимательской деятельнос­ти в интересах другого лица по договорам поручения, ко­миссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученная ими в виде вознаграждения (любых иных доходов). Налоговую базу при реализации то­варов (работ, услуг) образует их стоимость, исчисляемая по ценам, определяемым в соответствии со ст. 40 НК РФ.

Когда товары (работы, услуги) реализуются по бартеру, на безвозмездной основе и при передаче права собственности на предмет залога при неисполнении обеспеченного им обязательства, налоговая база принимается равной стоимости указанных товаров, (работ, услуг), исчисления исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному, ст. 40 НК РФ.

Сумма налога исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете — как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисленных отдельно по соответствующим налоговым ставкам в виде процентных долей соответствующих налоговых баз (ст. 166 НК РФ).

При операциях с недвижимым имуществом платель­щики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику:

- подрядными организациями (заказчиками-застройщи­ками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств;

- по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ;

- при приобретении им объектов незавершенного капи­тального строительства, а также сумм налога, начисленных при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

Перечисленные суммы налога полежат вычету после принятия на учет объектов завершенного или незавершен­ного капитального строительства (ст. 171 НК РФ).

Организации и индивидуальные предприниматели име­ют право на освобождение от исполнения обязанностей на­логоплательщика, связанных с исчислением и уплатой нало­га, если за три предшествующих последовательно кален­дарных месяца сумма выручки от реализации товаров (ра­бот, услуг) без учета налога и налога с продаж не превысила в совокупности 1 млн. руб.