Повышение благополучия людей и управление жилищным фондом

По итогам 2019 года в жилищном фонде страны имелось 917760 МКД общей площадью 2,2 млрд кв. м. Из них: для управления домами в 8,5% МКД их сособственники создали ТСЖ; в 13,5% домов, имеющих не более 30 квартир, выбрали способ управления непосредственно жильцами; в остальных МКД (78%) выбрали управляющие компании (организации).

Установленные Жилищным кодексом Российской Федерации способы управления МКД в значительной части жилищного фонда не позволили сформировать ответственность собственников жилья и иных помещений за состояние принадлежащего им общего имущества. Поэтому изменениями в законодательство в 2011 и 2014 годах были усилены функции государственного жилищного надзора и введено лицензирование деятельности УК, что на начальном этапе позволило удалить с рынка управления МКД недобросовестных предпринимателей. При этом ответственность за состояние общего имущества в МКД с сособственников этого имущества была фактически переложена на ТСЖ и УК.

По состоянию на 2019 год УК было выдано более 18 тысяч лицензий. Проблемами управления жилищным фондом являются: низкая конкуренция на рынке управления общим имуществом МКД, недовольство граждан качеством услуг, предоставляемых УК, отсутствие у собственников жилья возможности, мотивации и опыта участия в контроле работы УК или ТСЖ.

Необходимо разработать механизмы стимулирования сособственников помещений в МКД для принятия решений о проведении модернизации своих домов с целью повышения качества жилья и общего имущества, а также энергоэффективности МКД при сохранении расходов бедных слоев населения на оплату услуг ЖКХ.

Целевая модель управления МКД учитывает следующие положения:

−  общее собрание сообщества собственников жилых и нежилых помещений принимает «стратегическое решение», касающееся способа управления общим имуществом МКД; ответственность за решение при этом разделяют все собственники жилых и нежилых помещений МКД;

−  приоритетным способом управления МКД является ТСЖ, которое в силу закона является представителем сообщества собственников МКД; членство в созданном ТСЖ возникает вместе с правом собственности на жилое или нежилое помещение в МКД; ТСЖ решением общего собрания назначает управляющего МКД с подтвержденной профессиональной квалификацией;

−  содержание и обслуживание общего имущества собственников помещений в МКД осуществляется по единым стандартам в зависимости от набора услуг, обеспечивающих безопасное и комфортное проживание в МКД;

–  МКД оформляется как единый объект недвижимости, включающий в себя квартиры и иные помещения, общее имущество и земельный участок;

−  управление МКД на основе решения общего собрания собственников помещений могут осуществлять УК, которые с привлечением квалифицированных исполнителей выполняют работы и услуги по содержанию общего имущества МКД.

Необходимо также по аналогии с МКД развивать способы управления малоэтажным жилищным фондом, при котором в застройке возникает общее имущество в виде проездов или проходов к домам, детских, спортивных или иных территорий, внутрипоселковых сетей (водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения), мест сбора мусора и других объектов.

Цели Стратегии достигаются решением следующих основных задач:

–  повышение ответственности собственников жилых и нежилых помещений в МКД за надлежащее состояние общего имущества, закрепление за общим собранием собственников помещений перечня вопросов, которые не могут быть делегированы третьим лицам, и вопросов, которые по договору управления могут быть поручены УК или правлению ТСЖ;

−  расширение прав и полномочий ТСЖ как основного института объединения собственников по управлению МКД путем упрощения форм и способов принятия решений по управлению МКД собственниками за счет регулирования: ответственности собственников пропорционально их доле в общем имуществе; порога присутствия на общем собрании; делегирования полномочий избранным органам и электронного или опросного голосования;

−  снятие административных барьеров для развития конкурентного и прозрачного бизнеса по управлению МКД, постепенный переход от лицензирования к саморегулированию УК, совершенствование договоров управления МКД с условиями по: передаче ответственности за состояние МКД от собственника к УК; отмене ограничений срока действия договора управления и повышению финансовой ответственности УК за исполнение договора; управлению УК рисками неполного сбора платежей за услуги ЖКХ;

−  совершенствование ценообразования с учетом обеспечения единых стандартов безопасности (по каждому МКД в зависимости от набора работ и услуг), обеспечение полного учета поступающих коммунальных ресурсов, измерение параметров их качества для регулирования размеров платы за них;

−  совершенствование деятельности жилищных инспекций путем возложения на них контроля и освидетельствования безопасности жилищного фонда, и учета в цифровой форме его состояния, параметров зданий и инженерных систем, уровня благоустройства и изменения этих параметров.

Целевые показатели развития управления жилищным фондом:

−  повышение доли населения, удовлетворенного жилищными условиями и услугами, к 2030 году – с 45 - 50% до 68 - 75%;

−  увеличение количества ТСЖ к 2030 году − с 58 тыс. до 200 тыс.;

−  повышение доли ведения технических паспортов МКД в цифровом формате в государственной информационной системе к 2030 году − с 0 до 70%.