Субъекты права собственности на жилое помещение

сделка недвижимый имущество регистрация

Владеть недвижимым имуществом на праве собственности, совершать с недвижимостью сделки могут в установленном законом порядке:

а) граждане,

б) юридические лица,

в) иные субъекты гражданских прав (публично-правовые образования).

а) Субъектами гражданских прав в России могут быть не только граждане РФ, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Участие граждан в гражданском обороте недвижимости обусловлено их правоспособностью (способность граждан иметь права и нести обязанности) и дееспособностью (способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права). В отношении иностранных граждан можно добавить следующее: документы иностранных субъектов, представляемые на государственную регистрацию, могут быть приняты только в случае их надлежащего удостоверения. Документы должны быть легализованы консулом или иметь апостиль. Процедура консульской легализации предусматривается в консульских договорах.

Для стран-участниц Гаагской конвенции, отменяющей требования легализации иностранных официальных документов 1961 года, действует упрощенный порядок. На документах, проставляется специальный штамп - апостиль. Апостиль удостоверяет подлинность подписи, статус, в котором выступал субъект, подписавший документ, а также подлинность печати, которой скреплен этот документ. Такой документ может быть использован в любой из стран участниц Конвенции.

б) Юридическое лицо - это признаваемая государством организация, которая обладает обособленным имуществом, отвечает по своим обязательствам, от своего имени приобретает гражданские права и несет обязанности и может выступать в качестве истца и ответчика в суде. Российские и иностранные юридические лица участвуют в сделках с недвижимостью на равных условиях (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

в) Наравне с гражданами и юридическими лицами в гражданском обороте недвижимости участвуют публично-правовые образования - Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономные области, автономные округа и муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ). Их участие в сделках с недвижимостью регулируется нормами, применяемыми к юридическим лицам, если иное не вытекает из закона или особенностей конкретных субъектов. Имущественные права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований осуществляют соответствующие органы государственной власти (п. 1 ст. 125 ГК РФ). Например, от имени Российской Федерации действуют Министерство имущественных отношений Российской Федерации и его территориальные органы, но только в отношении имущества состоящего на учете (занесенного в реестр) Комитета по управлению государственным имуществом (КУГИ).

При определении субъектов права собственности на жилые помещения следует учитывать особенности правового положения лиц использующих жилые помещения. Так, граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их и для личного проживания, и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственное и муниципальное образование, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что, как у юридического лица, так и публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не требуется жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а их соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

Жилые помещения могут находиться в собственности юридического лица и с целью обеспечения сотрудников предприятия жилой площадью, так называемые служебные жилые помещения, что соответствует ст. ст. 5, 24, 43 и 101 ЖК РСФСР.

Так же необходимо обратить внимание на членов семьи собственников жилого помещения. В строгом смысле они не имеют таких объемлющих полномочий как собственник, но роль их велика, и мы, поэтому должны проанализировать правовую природу их прав на жилое помещение.

Статья 292 ГК РФ содержит перечень прав членов семьи собственников жилого помещения. Необходимо определиться, кто же конкретно относится к названным лицам. К членам семьи, упомянутым в ст. 292 ГК РФ, относятся супруг(га) собственника жилого помещения, их родители и дети (ст. 2 Семейного кодекса РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Если упомянутые граждане перестали быть членами семьи собственника, но продолжают проживать в этом жилом помещении, они имеют право пользоваться этим помещением (ст. 53 ЖК РСФСР).

Указанные лица имеют гарантированные права на жилое помещение, в котором они проживают. В частности, такое право, как требование устранения любых нарушений, ущемляющие права членов семьи собственника на владение и пользование жилым помещением (п. 3 ст. 292 ГК РФ). Гарантией соблюдения прав названных лиц, в частности является, императивная норма закона (п. 2 ст. 292 ГК РФ) гласящая, что не является основанием для прекращения прав пользования упомянутых лиц при переходе права собственности жилого помещения от одного лица к другому лицу. Дополнительной гарантией прав несовершеннолетних членов семьи собственника, служит императивная норма закона (п. 4 ст. 292 ГК РФ) гласящая, что любая форма отчуждения жилого помещения, в котором проживают указанные лица, осуществляется лишь с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Рассматривая права членов семьи собственника, можно сделать вывод, что данные права, являются своего рода обременением для собственника.

В юридической литературе, некоторые авторы, правовую природу прав членов семьи собственников определяют как - личный сервитут договорного типа. Так, Е.М. Денисович указывает: члены семьи собственника обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником. Объем этого права, на первый взгляд, равен объему соответствующего правомочия самого собственника. А поскольку «сервитут есть право на частичное пользование вещью в строго определенном правоотношении», то право членов семьи собственника на жилое помещение представляет собой самостоятельное вещное право. Однако более детальное рассмотрение проблемы позволяет сделать иные выводы.

Во-первых, к членам семьи собственника относится достаточно ограниченный круг лиц (ст. ст. 53, 127 ЖК РСФСР). Учитывая отмеченную в юридической литературе необходимость дальнейшего сужения круга членов семьи собственника, можно говорить о том, что этот признак соответствует специфическим чертам личного сервитута. Во-вторых, право пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника не является бессрочным, а ограничено сроком их жизни. В-третьих, особенностью жилищного права как отрасли является то обстоятельство, что пределы осуществления права собственности ограничены целевым использованием жилья (ст. 7 ЖК РСФСР), поэтому объем права собственника на пользование жилым помещением равен объему прав членов его семьи. Но необходимо учитывать тот факт, что собственник может изменить назначение помещения, перевести его в нежилое, в этом случае объем его права пользования шире того объема пользования, который предоставляется субъекту (-там) сервитутного права.

С учетом приведенных доводов целесообразно рассматривать право пользования жилым помещением членами семьи собственника как личный сервитут договорного типа. В ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. №122-ФЗ применительно к термину сервитут, в частности, утверждается, что для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Если согласиться с точкой зрения Е.М. Денисовича, то целесообразно в дальнейшем осуществлять разработку теории, согласно которой права членов семьи собственника на пользование жилым помещением представляют собой личный сервитут договорного типа. В результате, в силу п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации это право должно подлежать государственной регистрации.

В настоящее время, требование законодателя к договорам, объектами которых являются жилые помещения, сводится лишь к указанию лиц проживающих в данном жилом помещении и их права на жилое помещение (п. 1 ст. 558 ГК РФ).