Общая характеристика сделок с жилыми помещениями

 

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка), либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, аренды.

Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем, в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с жилыми помещениями, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов, регулируются жилищным законодательством.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является совместной компетенцией Федерации и ее субъектов. Из этого следует, что отношения по эксплуатации, и использованию жилого помещения и т.д. могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

П.В. Крашенинников проведя анализ действующего российского законодательства, выделяет ряд условий, при которых сделки с жилыми помещениями (любого вида) будут действительны.

1. Необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома.

2. Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

.   Необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать: на праве хозяйственного ведения - государственным и муниципальным предприятиям; на праве оперативного управления - казенным предприятиям. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом.

.   Необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, то есть должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

.   Необходимо письменное оформление указанных сделок.

6. Как правило, требуется обязательная государственная регистрация сделки (за исключение обмена между нанимателями и найма жилого помещения) по месту расположения квартиры.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной. К ней применяются правила, предусмотренные § 2 гл. 9 ГК РФ для недействительных сделок.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограничено дееспособными либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет (ст. ст. 175,176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ). Сделка, недействительная вне зависимости от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими 14 лет (ст. ст. 171, 172 ГК РФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Ст. 168 ГК РФ устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость, сделки, несоответствующей закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Одно из названных выше условий действительности сделок с жилыми помещениями - это требование обязательной государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При невыполнении этого требования сделка считается незаключенной, т.е. несостоявшейся. Тут мы видим, что законодатель сильно ужесточил требования, предъявляемые к сделкам с жилыми помещениями. Более того, видна неясность в последствиях не зарегистрированной сделки с жилым помещением. Для точности в понимании требований законодателя необходимо разобраться с понятиями «незаключенный договор» и «недействительный договор». Увидеть разницу в правовых последствиях «незаключенного договора» и «недействительного договора». Для сделок с жилыми помещениями это очень важно, потому и необходимо остановиться на этом вопросе более подробно.

И по ранее действовавшему и по современному законодательству «незаключенный договор» и «недействительный договор» - абсолютно разные, взаимоисключающие друг друга понятия. Как указывает М.И Брагинский., несостоявшийся («незаключенный договор») - это всегда «ничто», а недействительный - может быть «нечто», имея в виду те специальные последствия, которые указаны в законе на этот счет. Не все авторы в юридической литературе разграничивают понятия «незаключенный договор» и «недействительный договор». Так, В.П. Шахматов считает, что деление сделок на «незаключенные» и «недействительные» не имеет практического значения, поскольку последствия исполнения «незаключенных сделок» все равно определяются по правилам установленным для недействительных сделок. Думается, что с таким мнением автора нельзя согласиться. Другие авторы не отождествляют понятия «незаключенный договор» и «несостоявшийся договор». Так, В.В. Груздев, рассматривая проблемы регулирования недействительных и несостоявшихся сделок, указывает, что понятия «незаключенный договор» и «несостоявшийся договор» не тождественны. Он выделяет следующие основные разновидности несостоявшихся сделок:

· сделки, не содержащие существенных условий;

·         реальные договоры, не заключенные в виду отсутствия передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

·         договоры, подлежащие государственной регистрации и не прошедшие такой регистрации в установленном порядке. Однако в случае, когда в законе содержится прямое указание на то, что неосуществление государственной регистрации договора влечет его недействительность, он не может считаться несостоявшимся (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 1 ст. 165 ГК РФ);

·         сделки, которые вообще не могли состояться в силу объективных причин (например, договор, заключенный между двумя обособленными подразделениями одного и того же юридического лица; завещание, в котором в качестве единственного наследника указан сам наследодатель, и т.п.).

Рассмотрим, что является объединяющим началом для недействительных и несостоявшихся сделок.

Сделка представляет собой юридический факт, влекущий за собой возникновение именно тех гражданско-правовых последствий, наступления которых желают ее субъекты. В случае же совершения в виде сделки гражданами (юридическими лицами) противоправных действий возникают специальные правовые последствия, установленные законом для недействительной сделки. При этом желаемый ее субъектами правовой результат оказывается полностью не достигнутым. Иными словами, недействительная сделка не имеет значения сделки - юридического факта и в этом смысле выступает несуществующим юридическим фактом.

Здесь важно указать на то, что сама по себе недействительная сделка все же является юридическим фактом, влекущим наступление известных правовых последствий. Однако именно как сделка - юридический факт она абсолютно бесплодна. В.П. Шахматов в отношении недействительных сделок замечает: соображения, высказанные в нашей литературе в разное время и различными авторами, показывают, что, несмотря на некоторую противоречивость, многие из них объединяются одинаковой оценкой недействительных сделок как действий неправомерных, то есть, относят такую сделку к такому виду юридического факта как - неправомерное действие. Сам же В.П. Шахматов отмечает: классификация недействительных сделок, по моему мнению, должна иметь под собой объективный критерий, заключающийся в характере несоответствия сделок требованиям норм права.

Сказанное в полной мере относится и к несостоявшимся сделкам, с той лишь разницей, что они вообще не могут влечь за собой какие-либо гражданско-правовые последствия, в том числе и негативного характера.

В.В. Груздев отмечает: следовательно, в означенном смысле и недействительные, и несостоявшиеся сделки суть несуществующиеюридические факты - сделки. В этом проявляется единство их правовой природы.

Отличие же несостоявшейся сделки от недействительной, как следует из приведенных выше соображений, состоит в принципиальной способности последней порождать при определенных условиях предусмотренные законом специальные правовые последствия (как общие, так и дополнительные), что связано с ее характеристикой как юридического факта - правонарушения.

Таким образом, в качестве критерия разграничения сделок на недействительные и несостоявшиеся выступает их общая способность порождать гражданско-правовые последствия: если недействительная сделка может влечь за собой такие последствия (хотя бы и специальные), наступления которых ее субъекты не желают, то несостоявшаяся - нет.

С практической точки зрения это означает, что рассматриваемые разновидности сделок должны подчиняться различному гражданско-правовому регулированию. Поэтому к несостоявшимся сделкам ни при каких условиях не могут применяться нормы, предусмотренные § 2 гл. 9 ГК РФ для недействительных сделок.

Отсюда вытекают важные для правоприменительной деятельности выводы:

. В отношении несостоявшейся сделки не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности (общих - в виде двусторонней или односторонней реституции, недопущения реституции; дополнительных - в виде возложения обязанности возместить реальный ущерб, понесенный одной из сторон вследствие заключения и исполнения недействительной сделки).

Поэтому иски о признании недействительной сделки, которая в соответствии с законом обладает признаками несостоявшейся, и применении последствий ее недействительности подлежат оставлению без удовлетворения. При этом в мотивировочной части судебного акта должно быть указано на то, что сделка является несостоявшейся. Установленное таким образом обстоятельство совершения несостоявшейся сделки приобретает на основании п. 2 ст. 58 АПК РФ (ст. 55 ГПК РСФСР) преюдициальное значение и не доказывается вновь при рассмотрении.

. В случае исполнения несостоявшейся сделки между лицом (приобретателем), которое в результате исполнения приобрело или сберегло имущество за счет исполнившего сделку лица (потерпевшего), и последним возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

Следует отметить, что в отличие от требования о возврате исполненного по недействительной сделке, в отношении которого ГК РФ допускает субсидиарное применение норм, составляющих институт неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1103 ГК РФ), к требованию о возврате исполненного по несостоявшейся сделке данные нормы применяются напрямую, без какого-либо опосредующего звена.

. Сроком защиты права по иску исполнившего несостоявшуюся сделку лица (сроком исковой давности) должен признаваться общий трехлетний срок, установленный ст. 196 ГК РФ. Течение срока исковой давности начинается со дня исполнения несостоявшейся сделки, ибо о нарушении своего права потерпевший в любом случае должен узнать именно в этот момент (в отличие от п. 4 ст. 1109 ГК РФ п. 1 ст. 200 ГК РФ упоминает и о долженствовании знать).

Данное обстоятельство объясняется, во-первых, безусловной презумпцией того, что действующее законодательство известно всем субъектам права (в том числе и те его требования, которые касаются оценки сделки как несостоявшейся), и, во-вторых, осознанным характером исполнения такой сделки.

Выявленные различия в гражданско-правовом регулировании недействительных и несостоявшихся сделок отчетливо демонстрируют общую практическую значимость проблемы для правоприменительной деятельности. Поэтому следует согласиться с мнением авторов, считающих целесообразной разработку высшими судебными инстанциями страны руководящих разъяснений по этой важной проблеме. Е.С. Болтанова, также указывает: разграничение незаключенных и недействительных договоров имеет важное практическое значение. Пока договор не исполнен хотя бы частично одной из сторон, незаключенный договор, а равно недействительная сделка не влекут каких-либо последствий. При исполнении недействительного вследствие нарушения требования о государственной регистрации договора применяются правовые последствия, определенные в ст. ст. 166-167 ГК РФ. Когда хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в ст. ст. 1104-1108 ГК РФ.

Итак, мы видим, что указанная проблема требует внимательного изучения, поскольку она имеет непосредственное отношение к правильному применению российского гражданского законодательства. В частности, как квалифицировать сделки с жилыми помещениями не прошедшими государственную регистрацию как «незаключенный договор» или как «недействительный договор»? Рассматриваемый вопрос непосредственно затрагивает соотношение формы сделки и государственной регистрации сделки.

Более подробно о соотношении формы и государственной регистрации сделки будет рассмотрено в § 3 главы III настоящей дипломной работы.