Особенности государственной регистрации права общей совместной собственности

Действующим законодательством предусмотрены случаи возникновения общей совместной собственности:

1) между супругами, если на их имущество распространяется законный режим имущества супругов (гл. 7 раздела III СК РФ, ст. 256 ГК РФ);

2) между членами крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 258 ГК РФ);

)   между членами семьи, приватизировавшими жилое помещение с установлением на неё общей совместной собственности (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» от 04.07.1991 №1541-1).

До внесения изменений в этот нормативный акт Федеральным законом РФ от 20.05.2002 №55-ФЗ, при приватизации квартир гражданам и членам их семей квартиры передавались в общую собственность, как в долевую, так и в совместную, с последующей государственной регистрацией права собственности. В результате, на сегодняшний день, если кто-нибудь из участников общей совместной собственности на жилое помещение пожелает распорядиться своим правом, то сначала он должен выделить свою долю из общей совместной собственности.

В соответствии со ст. 254 ГК РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Определение долей в общем имуществе производится посредством составления собственниками соглашения об определении долей. Поскольку произошло изменение вида собственности - она была совместной, а стала долевой, данное изменение в силу ст. 251 ГК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ должно быть зарегистрировано. Участник общей долевой собственности на недвижимое имущество имеет право распоряжаться своей долей только после регистрации права на эту долю и получения соответствующего свидетельства.

Рассмотрим случай из судебной практики, отражающий в полной мере указанную особенность.

августа 1998 г. зам. руководителя учреждения юстиции Нижегородской области по регистрации прав на недвижимое имущество приостановила регистрацию права собственности за Осановой В.Б. на кв. 24 по ул. Варварской, г. Нижнего Новгорода.

Осанова В.Б. обратилась в суд, просила признать приостановление регистрации незаконной и обязать государственное учреждение юстиции зарегистрировать за нею право собственности на кв. 24, д. 44 по ул. Варварской, г. Нижнего Новгорода. В обосновании своих требований Осанова В.Б. ссылалась на следующие обстоятельства.

На основании договора о безвозмездной передачи жилья в собственность кв. 24 в д. 44 была передана Бочкаревой О.Ф. и Осановой В.Б. в совместную собственность 25 августа 1992 г. 31 июля 1998 г. между Бочкаревой О.Ф. и Осановой В.Б. был совершен договор, по которому Бочкарева О.Ф. и Осанова В.Б. определили доли в квартире по ½ каждому, по этому же договору Бочкарева О.Ф. подарила ½ долю квартиры Осановой В.Б. Государственное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество приостановило регистрацию договора, поскольку считало, что изменение вида собственности - совместной на долевую должно было быть зарегистрировано в государственном учреждении юстиции, и только после этого должен был совершаться договор дарения принадлежащей сторонам квартиры.

Заявитель и её представитель нашли отказ в регистрации незаконным, противоречащим ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой граждане свободны в заключение договора. По их мнению, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом (смешанный договор), а поэтому просят обязать заинтересованное лицо зарегистрировать право собственности на кв. 24, в д. 44 по ул. Варварской за Осановой В.Б.

Представитель заинтересованного лица - государственного учреждения юстиции Нижегородской области по регистрации прав на недвижимое имущество считала действия по приостановлению регистрации прав собственности законным. По мнению представителя, участник общей долевой собственности на недвижимое имущество имеет право распоряжаться своей долей только после регистрации права на эту долю.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд нашел приостановление регистрации обоснованным, а требования заявителя о понуждении к регистрации не подлежащими удовлетворению. В соответствии со ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ. В силу ст. 223 ГК РФ в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из представленного Осановой В.Б. на регистрацию договора, в нем определена вначале идеальная доля каждого из участников договора, поскольку квартира ранее находилась в совместной собственности. Поскольку в данном случае произошло изменение вида собственности - она была совместной, а стала долевой, данное изменение должно было в силу ст. 241 ГК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ регистрироваться.

Подобная ситуация складывается и в отношении совместной собственности супругов. Например, оформление между супругами договора дарения имущества, приобретенного в период совместной жизни, но зарегистрированного на супруга-дарителя, может быть осуществлено путем заключения договора, представляющего собой соглашение супругов об установлении раздельного режима собственности на соответствующий предмет договора. Это означает, что вначале выдается супругу свидетельство о праве на долю в совместно нажитом супружеском имуществе, а затем супруг оставшуюся у него ½ долю может передать безвозмездно жене.

В практике, случается, что имущество приобретается супругами вместе, в долевую собственность. И здесь возникает проблема правомерности приобретения недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, супругами в общую долевую, а не в общую совместную собственность. Среди ученых существует мнение, что такое возможно только в случаях, когда речь идет о безвозмездных сделках, а также, если между супругами заключен брачный договор, что предусмотрено ст. 42 СК РФ. Брачным договором супруги вправе изменить установленный режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все их имущество. При отсутствии брачного договора, имущество, приобретаемое супругами на общие средства, поступает исключительно в их совместную собственность. Никаким иным договором, кроме брачного, изменение законного режима супружеской собственности не допускается. Такой вывод следует из содержания п.п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ.