Особенности государственной регистрации сделок с жилыми помещениями в случае их расторжения

 

Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме договор прекращает свое действие.

Следовательно, после выполнения сторонами обязательств по договору в полном объеме, нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора, то есть о его расторжении.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в ЕГРП записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом исполнили обязательства по договору, и договор вследствие этого прекратил действие.

Нельзя изменить те обязательства, которые прекратились согласно тексту документа, на основании которого было зарегистрировано право. Кроме того, договор может быть изменен только между теми же сторонами. Если в соглашении об изменении договора участвуют в том числе и новые правообладатели, то это - иной договор.

Следует также учесть, что с момента государственной регистрации право лиц на недвижимость становится легитимным. Данное право на основании определенного документа с конкретным содержанием и условиями признало государство. После регистрации перехода права, новый правообладатель вступил в определенные отношения с неограниченным кругом лиц, в том числе государственными органами - учреждением юстиции, налоговой инспекцией и т.д. Это означает, что если стороны изъявляют желание изменить текст документ через несколько лет или расторгнуть договор - право собственности по которому перешло - они не могут считать свои отношения измененными или расторгнутыми ни с момента, когда первоначально было зарегистрировано право получателя по договору, ни с момента, когда они обратились за расторжением или изменением в регистрирующий орган, так как основанием для расторжения или изменения по исполненному договору являются, как правило, обстоятельства, которые не были внесены в условия расторгаемой или изменяемой сделки при первоначальной регистрации перехода права по ней.

Изменение и расторжение договора по соглашению сторон возможно в том случае, если отношения носят длящийся характер, т.е. обязательство не прекращено надлежащим исполнением. Рассмотрим случай из судебной практики.

Граждане А. и Д. обратились в Приокский районный суд г. Н. Новгорода с жалобой на отказ учреждения юстиции Нижегородской области в государственной регистрации соглашения от 12.05.2000 г. о расторжении договора купли-продажи от 11.09.1999 г. По мнению истцов, отказ в государственной регистрации является незаконным, поскольку в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. Никаких ограничений на расторжение договора по соглашению сторон не существует.

Приокский районный суд г. Н. Новгорода признал отказ учреждения юстиции Нижегородской области законным на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи квартиры от 11.09.1999 г. зарегистрирован 15.09.1999 г. в установленном законом порядке. Как следует из акта приема-передачи от 11.09.1999 г., квартира была передана продавцом покупателю, при этом покупатель и продавец претензий друг к другу не имели. Таким образом, договор сторонами исполнен, возникшие в результате его заключения права надлежащим образом зарегистрированы, поэтому его расторжение по соглашению сторон невозможно.

Указанное решение Приокского районного суда г. Н. Новгорода оставлено судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Решение суда первой и определение кассационной инстанций обжаловано в порядке надзора. Президиум Нижегородского областного суда не нашел оснований для удовлетворения протеста. Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Прекращенное обязательство в силу закона не может быть расторгнуто. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенного закона (ст. 450 и ст. 408 ГК РФ) изменение и расторжение договора по соглашению сторон возможно в том случае, если отношения носят длящийся характер, то есть обязательство не прекращено надлежащим исполнением.

Рассмотрим различие правовых последствий расторжения сделки в судебном порядке и признания сделки недействительной в судебном порядке.

При расторжении договора стороны не вправе требовать того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ). В этой связи мнение о том, что в случае расторжения договора в судебном порядке право собственности продавца подлежит перерегистрации как ранее зарегистрированное на основании прежних правоустанавливающих документов не обосновано.

Заинтересованному лицу следует искать другие способы решения проблемы. Одним из вариантов решения рассматриваемой проблемы является признание сделки недействительной.

Однако следует помнить, что само по себе решение суда о признании договора недействительным и о применении последствий недействительности сделки не влечет прекращения права лица, приобретшего имущество по этому договору. Согласно статье 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Таким образом, для совершения регистрационных действий необходимо получить подтверждение «возврата» имущества как при добровольном исполнении решения суда, так и в случае принудительного исполнения с участием службы судебных приставов-исполнителей.

Исследуя особенности расторжения договора с жилым помещением, следует рассмотреть и последствия недействительной сделки признанной таковой в судебном порядке, о негативных последствиях возникающих вследствие такого признания для стороны (добросовестного приобретателя), которая не знала о пороках заключаемой сделки.

Спорным и достаточно острым моментом в правоприменительной практике является проблема соотношения требований о применении последствий недействительности сделки и требований о реституции. К сожалению, практика судов общей юрисдикции и арбитражных по данному вопросу не совпадает.

Основная масса исков о признании той или иной сделки недействительной влечёт за собой нарушение прав добросовестного приобретателя, поскольку зачастую приобретатель по оспариваемой сделке на момент рассмотрения спора уже осуществил отчуждение недвижимой вещи в собственность другого лица (приобретателя, предполагаемого добросовестным), а последнее, в свою очередь, через определённое время также совершило сделку по отчуждению вещи.

Сразу же определимся с понятием «добросовестный». К.И. Скловский определяет его следующим образом: под добросовестностью понимается такое состояние воли лица, которое характеризуется извинительным незнанием объективных препятствий к достижению преследуемой им юридической цели, прежде всего приобретению частного права.

Рассмотрим указанную проблему. Для наглядности возьмем пример из судебной практики, приведенный тем же автором в другой статье «Защита владения при признании договора недействительным».

Борисов В. приватизировал свою квартиру и продал ее АО «Огни Арбата», которое в свою очередь обменяло эту и другие приобретенные квартиры на коммунальную квартиру с проживавшими там гражданами Дьяченко, Жуковскими, Абрамовыми. В бывшую квартиру Борисова вселилась Жуковская В.А. коммунальная квартира была продана агентству «Контакт».

В суд обратился недееспособный Борисов И., права которого были нарушены при приватизации и отчуждении Борисовым В. их общей квартиры. Конечно, суд на этом основании признал недействительными договоры приватизации квартиры и договор мены, а также выселил из квартиры Борисовых Жуковскую В. без предоставления иного жилого помещения.

Отменяя это решение, президиум Московского городского суда указал, что при применении последствий недействительности сделки стороны возвратили не все, что ими получено по сделкам, в результате чего участники спора не приведены в первоначальное положение, причем суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Жуковскими.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Как следует из содержания статьи, двусторонняя реституция может быть применена именно к сторонам недействительного договора, а не какого-либо иного, предыдущего или последующего договора. В указанном примере Жуковская В.А. не была стороной по сделке в отношении Борисова В. Почему же суд применил реституцию?

Основа реституционного требования та же, что и обязательства, - личный характер отношений сторон. Не случайно обязательственное право имеет другое название - личное и тем отличается от права вещного,
следующего за вещью и не вытекающего из личных взаимоотношений сторон. Но ведь только лица, вступившие в договор, независимо от его действительности находятся в личной связи. Попутно нужно дать
оценку известному правилу, согласно которому признание сделки недействительной означает, что ее как будто не было вовсе. Это правило означает лишь то, что те последствия, на которые была направлена воля
сторон, не наступили. Но это, конечно, не значит, что не наступило вовсе никаких последствий - ведь закон не позволяет сомневаться в возникновении совершенно определенных, пусть и нежелательных, обязательств, и тем более это не означает, что никакого договора не было и никакой связи стороны не установили. Личный характер установленной связи сторон приводит к выводу, что только они и могут заявлять требования о реституции друг другу, а иные третьи лица, стало быть, лишены такого права.

Действительно, по буквальному смыслу ст. 167 ГК РФ обязанность возвратить полученное по сделке возлагается только на стороны сделки и содержание ст. 167 ГК РФ не дает никакой возможности распространить действие этой обязанности на третьих лиц, к которым по каким бы то ни было основаниям или без оснований попала вещь, ставшая предметом спора.

Обязанность по реституции не поставлена в зависимость от владения вещью или иным имуществом, полученным по сделке. Она наступает и при утрате предмета сделки, что характерно именно для личной, а не вещной связи.

Итак, есть все основания считать противоречащими закону попытки распространить реституцию за пределы отношений между сторонами в сделке и вести ее до тех пор, пока не будет отыскан спорный объект, если он, конечно, представляет собой индивидуально - определенную вещь.

Далее К.И. Скловский сделал вывод о том, что если незаконный владелец не является другой стороной сделки, а приобрел вещь в результате последующих актов по ее распоряжению, т.е. применительно к сторонам недействительной сделки выступает третьим лицом, нет оснований считать, что между собственником и владельцем имеется личная связь. Следовательно, их связь может быть только вещной, а это значит, что между ними возможен лишь, процесс в рамках виндикационного иска. Очевидно, что в этом случае владелец получает достаточно сильную защиту против собственника, если он приобрел вещь возмездно и добросовестно, а собственник передал ее по своей воле, что чаще всего и бывает.

Данный вывод следует из следующих норм ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя только в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Согласно п. 2 этой же статьи собственник вправе истребовать имущество в любом случае, если оно приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать.

Значит, имущество не может быть изъято у добросовестного приобретателя, который не являлся стороной по сделке, признанной недействительной. Последствия недействительности сделки должны применяться только между сторонами по сделке, и в случае невозможности возмещения вреда в натуре, поскольку имущество уже продано другому лицу.

В противном случае мы имеем значительное нарушение стабильности гражданского оборота и, как следствие, - нарушение конституционных прав граждан по защите права собственности. Стоит заметить что, при таком подходе роль института государственной регистрации прав в признании и регистрации прав на недвижимое имущество от имени государства на основании проведенной учреждением юстиции проверки законности сделки - существенно снижается, так как тщательное проведение правовой экспертизы документов регистраторами прав не сможет защитить всех последующих добросовестных приобретателей по сделкам с данным имуществом. Указанное обстоятельство связано с тем, что в любой момент данная сделка и все, последующие по основаниям признания первой сделки ничтожной, будут признаны недействительными, и имущество будет изъято у добросовестного приобретателя, который не знал и не мог знать о недействительности одной из сделок. Следует при этом учесть, что многие сделки признаются недействительными, как совершенные с пороком воли, под влиянием заблуждения. Данный факт государственный регистратор установить в большинстве случаев не может, и при предоставлении на государственную регистрацию надлежаще оформленных документов, соответствующих требованиям закона, регистратор не вправе будет отказать в регистрации права на недвижимое имущество.

Данный вопрос должен быть окончательно разрешен законодателем либо Конституционным судом РФ. В этом году Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003. №6-п такое разрешение наконец-то последовало.

В п. 3 указанного Постановления признается, что нормы, закрепляющие указанные способы защиты нарушенных прав, в том числе статьи 167 и 302 ГК Российской Федерации, истолковываются и применяются судами общей юрисдикции неоднозначно, противоречиво, что приводит к коллизии конституционных прав, которые реализуются на их основе собственником и добросовестным приобретателем.

В п. 3.1 Постановления даются следующие разъяснения. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Итак, в вопросе о применении норм статей ГК РФ к добросовестному приобретателю в случаи применения последствий недействительной сделки ясность имеется. По мнению А.А. Рубанова в ст. 302 ГК РФ решен лишь гражданско-процессуальный вопрос: в иске собственнику должно быть отказано, и в дальнейшем такие иски не могут быть приняты к рассмотрению как тождественные, но ст. 302 ГК РФ не определяет гражданско-правовой режим соответствующей вещи. Каковы права на неё добросовестного приобретателя? Каковы изменения в правах на неё собственника после отказа в иске? Продолжает ли эта вещь после отказа в иске вообще оставаться объектом чьего-либо права собственности или она становиться бесхозяйной вещью?

Мнение правоведов в этом вопросе разделились. Так, К.И. Скловский считает, что выходом из этой ситуации можно считать введение приобретательной давности. Он предлагает применить добросовестному приобретателю право удержания вещи: следует согласиться с тем, что если фактически невозможен встречный возврат имущества, то одной из сторон может быть предоставлено право удержания имущества до предоставления ей компенсации, вплоть до применения механизма предусмотренного ст. ст. 359-360 ГК РФ, т.е. продажи вещи по правилам, установленного для залога.

Иное мнение на этот счет у В.А. Рахмиловича. Между тем, для того чтобы действительно были обеспечены интересы оборота и его участников, т.е. те цели, ради достижения которых закон устанавливает ограничения виндикации, добросовестный приобретатель должен получить настоящее, полноценное право собственности. Далее автор обосновывает свое высказывание: условием возникновения права собственности у приобретателя и прекращения его у отчуждателя должна быть признана передача вещи приобретателю (traditio). Такое решение вопроса основано на формулировках ст. 301 и 302 ГК РФ об истребовании из чужого владения и от приобретателя. Оно совпадает с правилом ст. 223 ГК РФ, что также дает ему некоторое формальное обоснование. И оно является наиболее рациональным по существу.

Описанный способ приобретения права собственности должен быть отнесен к первоначальным, поскольку право добросовестного приобретателя никак не связано ни с правом предшествующего собственника, ни с правами отчуждателя: собственник своих прав приобретателю не передавал, а отчуждатель их не имел. Право добросовестного приобретателя не зависит от предшествующих прав.

Какое бы мнение в данном вопросе теоретически не возобладало, на практике регистрация права собственности на жилое помещение, происходит на основании документов соответствующих требованиям закона.