Виды сделок с жилыми помещениями

 

Все сделки с жилыми помещениями условно можно разделить на две группы:

1. Сделки, которые подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилых помещений, договор ренты);

2. Сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование, которые государственной регистрации не подлежат (договор найма жилых помещений, безвозмездное пользование жильем).

Поскольку сделки, входящие во вторую группу, государственной регистрации не подлежат, то они не являются предметом настоящего исследования. Перечислим виды сделок, входящих в первую группу. А.Р. Кирсанов дает им следующую краткую характеристику:

1. Договор купли - продажи жилого помещения.

По договору купли - продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и оплатить за нее определенную денежную сумму.

Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашение не установили необходимость нотариального удостоверения. Существенными условиями в договоре купли - продажи жилого помещения являются:

)   предмет договора - жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

2) цена жилого помещения, которая может быть выражена: непосредственно в рублях; в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте;

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем. Такими лицами могут быть: члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом помещении; наниматели жилого помещения и члены их семей; арендаторы; лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа;

)   срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;

)   срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость недвижимости;

)   условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.).

Договор купли - продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). С момента государственной регистрации договора возникают обязательства сторон. В юридической литературе имеются различные точки зрения по поводу правовой природы государственной регистрации, о чем частично, было указано выше и более подробно будет рассмотрено в главе III настоящей дипломной работы.

Передача жилого помещения и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Причем, в соответствии с п. 1 ст. 458 ГК РФ, риск случайной гибели товара (жилого помещения) переходит на покупателя, с момента фактической передачи ему товара (жилого помещения) от продавца. То есть, данное требование закона исполняется, не зависимо от государственной регистрации самого договора.

2. Договор мены жилого помещения.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Жилой дом, квартира могут быть обменены на недвижимость или иную вещь (товар). Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения.

Порядок заключения договоров мены определяется по общим правилам, аналогичным нормам о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ). В договоре мены указывают:

1) Предмет договора - жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение невидимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

2) Компенсацию (разницу в ценах), если стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны. Компенсация может быть выражена: непосредственно в рублях или сумма в рублях эквивалентная определенной сумме в иностранной валюте. Если обмен равноценный, цена в договоре также обязательно должна быть указана;

)   Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом правом пользованием жилым помещением после регистрации перехода права собственности;

)   Срок исполнения одной стороной обязанности передать жилое помещение;

)   Срок исполнения другой стороной обязанности принять недвижимость;

)   Условия о качестве жилого помещения.

С последними тремя существенными условиями договоров купли - продажи и мены жилых помещений, указанных А.Р. Кирсановым, можно не согласится. Четвертый и пятый пункты, названных условий, указывающих на сроки исполнения обязательств, носят диспозитывный характер гражданских правоотношений, а не императивный, потому не могут являться существенными условиями договора. В отношении шестого пункта, указывающего на качество жилого помещения, можно сказать, что данное условие входит в предмет договора, т.е. уже указывалось А.Р. Кирсановым в первом пункте перечня существенных условий.

. Договор дарения жилого помещения

Договором дарения недвижимого имущества, в частности, жилого помещения, называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенной недвижимое имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьими лицами.

Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения. Существенное условие договора дарения - его предмет. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче одаряемому по договору дарения, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если дарение совершается представителем дарителя на основании доверенности, то в такой доверенности должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения. Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества обязательна в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ.

А.Р. Кирсанов отмечает случаи, когда дарение недвижимости не допускается.

Во-первых, не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

Во-вторых, не допускается дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

В-третьих, не допускается дарение государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

В-четвертых, не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

. Сделки по распоряжению долей в праве общей собственности

Сделки по распоряжению долей в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилые помещения, совершаются по общим правилам, установленным для соответствующих договоров. Государственной регистрации подлежат:

·         договор продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение;

·         договор мены доли в праве общей собственности на жилое помещение;

·         договор залога доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение;

·         договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение;

Особенности распоряжения имуществом, находящемся в долевой собственности, заключаются в следующем:

а) распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников;

б) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить или отдать в залог свою долю;

в) участник долевой собственности вправе продать или обменять свою долю с соблюдением правила о преимущественном праве покупки.

Преимущественным правом покупки обладают участники долевой собственности при продаже одним из сособственников своей доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участник долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

. Договор ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает недвижимое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты). Плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При передаче недвижимого имущества под выплату ренты получатель ренты приобретает право залога на это имущество.

Форма договора - нотариальная, государственной регистрации подлежат договор ренты, право собственности плательщика ренты, залог недвижимости в силу закона. В случае отчуждения плательщиком ренты имущества, переданного под выплату ренты, его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Существуют три вида ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена ее выплата путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Получатель пожизненной ренты - физическое лицо, рента выплачивается в течение его жизни. Размер такой ренты, определяемой в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Получатель ренты по предоставлению содержания с иждивением - гражданин. Обязанности плательщика ренты могут включать обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним. Договором может быть предусмотрено оплата ритуальных услуг. Стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Сделки с недвижимым имуществом, в том числе с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации, можно классифицировать следующим образом. В зависимости от юридической направленности сделки, подлежащие государственной регистрации, делятся на два вида: основные сделки и дополнительные сделки. К основным сделкам относятся:

· сделки, направленные на отчуждение недвижимости (продажа, мена, дарение, рента);

·         сделки, направленные на предоставление недвижимости во временное владение и пользование или только в пользование (аренда).

К дополнительным сделкам относятся:

· сделки, направленные на обеспечение исполнения обязательств по основному договору (ипотека, которая непосредственно не влечет отчуждение недвижимости, но в случае не исполнения должником обязательства приведет к необходимости обращения взыскания на предмет залога для удовлетворения требований кредитора и стоимости проданного недвижимого имущества);

·         сделки, направленные на перемену лиц в договоре, подлежащему государственной регистрации (перевод долга, уступка требования).