Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

сделка недвижимый имущество регистрация

Для обеспечения гарантий прав собственников недвижимости, а также других заинтересованных лиц законодательство всех странах мира повышенное внимание уделяет правовому регулированию сделок с недвижимостью. В силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремиться с той или иной степени контролировать процессы, связанные с их оборотом. Так как сделки с недвижимостью занимают сегодня важное место в гражданском обороте, стало необходимым формирование базы данных о правах на недвижимое имущество и обо всех совершаемых с ним сделках. В большинстве цивилизованных государств существуют системы регистрации, различающиеся между собой по видам, способам, основаниям и органам регистрации, которые регулируют вопросы регистрации права собственности на недвижимость и совершаемых в отношении него сделок.

Нормы Закона РФ о регистрации в основном заимствованы из двух превалирующих в мире систем регистрации: англосаксонской и континентальной (европейской). Если исходить из легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то его анализ позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

а) это акт, имеющий юридическое значение.

б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость.

в) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с положениями ГК РФ в зависимость от соблюдения требований о государственной регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2. ст. 8 ГК РФ), а в некоторых случаях и действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Государственная регистрация осуществляется в установленном законном порядке и проводится по системе записей о правах и сделках на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав (далее ЕГРП). Датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты, по общему правилу, право, подлежащее государственной регистрации, считается возникшим, а сделка, подлежащая государственной регистрации, - заключенной (п. 2 ст. 8, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Государственная регистрация проводится по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационным округом называют территорию, на которой действует специально уполномоченный государственный орган - учреждение юстиции, осуществляющий государственную регистрацию от имени государства.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Очевидно, что для полного раскрытия понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требуется отдельная тема, но тема нашего исследования другая. Поэтому не будем останавливаться на спорных вопросах и проблемах государственной регистрации вообще, а рассмотрим только те моменты, которые непосредственно затрагивают сделки с жилыми помещениями.

Для начала определимся в предмете государственной регистрации относительно сделок с жилыми помещениями. Как было показано ранее, государственной регистрации подлежат права на недвижимость, а в отношении жилых помещений и сделки с ними. Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.

В настоящее время, среди ряда ученых, юристов звучит мнение о неоправданном расширении предмета государственной регистрации недвижимости. Так, данная мысль отражена в концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной в феврале 2003 г. (именуемая в дальнейшем концепция), рабочей группой, образованной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. В данную рабочую группу вошли такие известные ученые-юристы как: В.В. Витрянский, О.М. Козырь, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и др. В разделе II части 2 указанной концепции говорится: в законодательстве отсутствует какое-либо логическое обоснование в выборе оснований для регистрации сделок, и в то же время имеется противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом. Например: по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора продажи не требуется (ст. 550 ГК РФ), но устанавливается обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Вместе с тем, ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) устанавливает дополнительное требование государственной регистрации договора продажи этих объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях установленных законом, является недействительной (ничтожной). При этом уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации, в то время как в соответствии со ст. ст. 433 и 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не считается заключенным. Следовательно, если сторону, уклоняющуюся от регистрации, можно понудить к регистрации через суд, то фактически речь идёт о понуждении к заключению договора.

Такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и прямые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу определения предмета государственной регистрации. Кроме того, при отсутствии государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом для разных случаев определены различные правовые последствия.

Основное предложение по совершенствованию законодательства в этой области авторы концепции заключают в утверждении правила, согласно которому государственной регистрации может быть подвергнуто только право на недвижимую вещь, с исключением из предмета регистрации сделок с недвижимыми вещами. Должна быть упразднена государственная регистрация двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое исключение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав и сделок одновременно, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности допущение регистрации сделок не является необходимым.

Государственная регистрация сделок дублирует систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, это выражается в том, что в случае с такими подлежащими государственной регистрации договорами как ипотека, аренда, регистрация договора означает и регистрацию обременении, а также в том, что в значительном числе случаев на практике государственная регистрация договоров (например, договоров купли-продажи жилых помещений) производится фактически одновременно с регистрацией перехода права.

Имеется противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом: согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 Кодекса. Однако ст. 131 ГК РФ таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и прямые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу определения предмета государственной регистрации. Целесообразно отменить государственную регистрацию
сделок с недвижимым имуществом.

Доводы авторов концепции вполне убедительны, ниже в § 3 Главы III дипломной работы ввиду значимости выделенной проблемы мы рассмотрим более подробно соотношение формы и государственной регистрации сделки.

И всё же слово «обязательную» авторы концепции не исключают, а применяют его другому юридическому действию.

В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом возможно было бы целесообразно ввестиобязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц и доверенностей по распоряжением недвижимым имуществом. Выбор обязательной в силу закона нотариальной формы указанных сделок и доверенностей продиктован тем, что:

- деятельность нотариата, являющегося публично-правовым институтом, направлена, в первую очередь, на охрану частноправовых интересов участников гражданских правоотношений;

- при нотариальном удостоверении имеет место не только правовая оценка документа, выражающего сделку, независимым и беспристрастным лицом, но и выясняется содержание обязательственных правоотношений сторон сделки, что обеспечивает большую юридическую достоверность (действительность) этой сделки. Обеспечение действительности сделки осуществляется нотариусом посредством проверки законности содержания сделки, правоспособности и дееспособности сторон сделки, установления личности сторон сделки и соответствия их воли и волеизъявления, выяснения оснований, мотивов и целей сделки, разъяснения участникам сделки правовых последствий совершаемого ими юридического действия;

1 нотариальное удостоверение сделки создает дополнительные гарантии
защиты прав и интересов, вытекающих из сделки, что выражается в том, что, права и интересы лица в случае неисполнения нотариально удостоверенной сделки могут быть защищены в упрощенном порядке через выдачу судебного приказа.

По поводу «охраны частноправовых интересов участников гражданских правоотношений» и всего остального указанного в приведенном высказывании, можно сказать что, то же самое относится и к институту государственной регистрации. Деятельность органов государственной регистрации ориентирована на получение: 1) публичного результата; 2) в частных интересах; 3) юридическими средствами. Органы государственной регистрации своей деятельностью удовлетворяют публичным образом частные интересы.

По поводу «дополнительных гарантий», получается так, что публичная инициатива будет удовлетворяться частным образом. Разве это не дело самого субъекта права находить для себя дополнительные гарантии в гражданских правоотношениях? Разве это не будет навязывания гражданам со стороны государства дополнительного требования к сделкам, каким в настоящее время является обязательная государственная регистрация сделок?

Далее авторы концепции при введении обязательной нотариальной формы определяют все полномочия по проведению правовой экспертизы передать нотариусу.

При отмене государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и введении для ряда таких сделок обязательной в силу закона нотариальной формы необходимо предусмотреть, что:

а) проверка законности содержания сделки путем установления личностей, обратившихся за удостоверением сделки, выяснения право - и дееспособности сторон сделки, выявления их волеизъявления, разъяснения им их прав и обязанностей, смысла и значения сделки, ее последствий, оказания содействия в осуществлении прав участников гражданских правоотношений, проверки соответствия поданных документов    требованиям законодательства и наличия законных прав у правообладателей возлагается на нотариуса.

В настоящее время законодатель наделил учреждение юстиции по регистрации прав необходимыми полномочиями по проверке законности сделки. Осуществляя эти полномочия учреждение юстиции вправе в случаях, прямо установленных законом, при приеме документов требовать дополнительные документы. Основываясь на анализе норм гражданского права, перечислим эти случаи:

1. В случае если один из супругов совершает сделку по распоряжению общей недвижимостью и сделку, требующую нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

2. В случае если собственником (сособственником) продаваемой недвижимости является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет или недееспособный гражданин, необходимо согласие органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

.   В случае если собственником (сособственником) продаваемой недвижимости является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособный гражданин, необходимо не только согласие органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ), но и письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 ГК РФ).

.   В случае если в продаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо согласие органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).

.   В случае если предметом сделки, направленной на отчуждение недвижимости, является жилое помещение, в котором после продажи продолжают проживать имеющие такое право лица, необходим документ, 133 содержащий перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Таким документом может быть выписка из домовой книги.

6. В случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу необходимы документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 1 ст. 24 Закона о регистрации).

7. В случае перераспределения долей в праве общей собственности необходимо письменное согласие сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются (п. 2 ст. 24 Закона о регистрации),

.   В случае если происходит отчуждение наследственного имущества или имущества, перешедшего в порядке дарения, необходима справка налогового органа об уплате налога на это имущество (п. 8 ст. 5 Закона РФ «О налоге на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения»).

.   В случае если плательщик ренты отчуждает, сдает в залог или иным образом обременяет недвижимое имущество, необходимо письменное согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

10. В случае заключения договора об ипотеке необходимы: документ, подтверждающий оплату государственной пошлины в соответствии с Законом «О государственной пошлине»; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (абз. 2 п. 9, п. 10 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам).

11. В случае ипотеки недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности (без определения доли каждого собственников в праве собственности), необходимо письменное согласи на это всех сособственников, если иное не установлено федеральным за коном (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке).

12. В случае если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, для ипотеки необходимо такое же письменное согласие или разрешение (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).

13. В случае заключения договора об ипотеке необходим документ, подтверждающий, что залогодатель письменно предупредил залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки - правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах (ст. 12 Закона об ипотеке).

Перечень не является исчерпывающим. И все вышеназванные действия органа осуществляющего государственную регистрацию, авторы концепции предлагают упразднить, а действия государственного регистратора свести к технической фиксации юридических фактов.

При регистрации перехода права на недвижимое имущество правовая экспертиза представленных документов, проводимая регистратором, должна быть направлена на проверку необходимых реквизитов документов, полноты и действительности поданных документов, на наличие соответствующих прав у правообладателя.

При регистрации права, перехода права собственности на недвижимое имущество, было бы не верно упразднять те полномочия регистрирующего органа существующие в настоящее время. Говоря о качестве проводимой правовой экспертизы документов (в отношении регистрирующего органа, авторы концепции, как видно, почему-то сомневаются), можно сказать что, с трудностями, возникающими, из-за споров между субъектами права о недвижимости сталкиваются, и нотариусы, и регистрирующие органы.

Известно, что одна из наиболее важных задач как нотариата, так и государственной регистрации - превентивное правосудие, направленное на предупреждение споров, разъяснение правовой сущности совершаемых сторонами сделок. Юридически грамотное оформление сделок с недвижимостью с помощью нотариуса позволяет избежать обращения в суд и экономит как время сторон, так и затраты государства на судебную систему.

Однако само по себе нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью не делает ее абсолютно бесспорным актом. Нотариальное удостоверение лишь придает сделке требуемую законом форму. При этом она будет считаться заключенной, а правовые последствия наступившими только в случае государственной регистрации, если таковая необходима в силу закона.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97. №122-ФЗ ввел понятие «правовая экспертиза». Регистрирующий орган наделен полномочиями по проведению прав экспертизы поданных на государственную регистрацию документов. Статьей 17 Закона как основание проведения государственной регистрации предусмотрены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством. В компетенцию государственной регистрации входит проверка законности сделки, при этом не имеет значения, в какой форме она совершена. Правовая экспертиза должна осуществляться независимо от формы - простая письменная или нотариальная, а также от того, подлежит ли государственной регистрации сама сделка или ее исполнение является только основанием для регистрации перехода права собственности.

Подводя итог вышесказанному о государственной регистрации можно сказать следующие: озвучивая мысль об отмене государственной регистрации сделки, не следует отождествлять её с отменой сложившегося порядка проведения государственной регистрации в целом (в том числе проведения правовой экспертизы). Основанием такого вывода, в частности, служит императивная норма закона о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97. регламентирующий порядок проведения государственной регистрации, вступил в силу 31.01.98., за это время (более пяти лет) учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество - органом государства призванным осуществлять данную функцию, наработан определенный опыт работы. Опыт, надо сказать, положительный. Решение об упразднении полномочий регистрирующего органа (что предлагают авторы концепции) было бы, весьма опрометчивым.