Виды объектов права собственности на жилое помещение

 

Жилые помещения как объекты права собственности бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. П.В. Крашенинников отмечает: по своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс РФ (ст. 290 ГК РФ) предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права собственности на нее происходит переход права на объекты общего пользования многоквартирного дома. Из этого следует, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразные, чем в обычных жилых домах, так как объектом права собственности в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе помещения общего пользования (межэтажные перекрытия, крыши, фундаменты, инженерное оборудование, лестницы, коридоры). Помещения общего пользования объединяются по признаку непредназначенности их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения.

Раскрывая виды объектов права собственности на жилые помещения, необходимо дать понятие «жилищного фонда». Согласно ст. 4 ЖК РСФСР расположенные на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения, находящиеся в других строениях, образуют жилищный фонд Российской Федерации. Понятие жилищного фонда используется для определения той или иной совокупности жилых помещений.

ЖК РСФСР весь жилищный фонд делит на четыре вида (ст. 5 ЖК РСФСР): 1) государственный жилищный фонд; 2) общественный жилищный фонд; 3) фонд жилищно-строительных кооперативов; 4) индивидуальный жилищный фонд. Немного отличается классификация видов жилищного фонда, указанная в ст. 7 ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики», которая также делит фонд на четыре вида, отличающихся по содержанию от видов указанных в ЖК РСФСР. В ст. 7 указанного закона, даются следующие виды жилищного фонда: 1) частный жилищный фонд; 2) государственный жилищный фонд; 3) муниципальный жилищный фонд; 4) общественный жилищный фонд.

П.В. Крашенинников проводит следующую классификацию жилищного фонда. С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ, по нашему мнению, жилищный фонд можно разделить по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования.

По первому, традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы. Такая классификации используется в Конституции РФ (п. 3 ст. 40) и в ГК РФ (ст. 672):

1. Частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам; (за исключение государственных и муниципальных предприятий и учреждений). В настоящее время в состав частного жилищного входят жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов».

2. Государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.

.   Муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованием, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В зависимости от использования жилищный фонд Российской Федерации можно разделить на четыре группы: социальный, индивидуальный, коммерческий и специализированный. По мнению автора, указанные группы следующие:

1. В социальный жилищный фонд входят жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями, либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального найма.

2. В индивидуальный жилищный фонд входят жилые помещения, принадлежащие гражданам и использованные ими для личного проживания и проживания членов их семей.

.   В коммерческий жилищный фонд входят жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли.

.   В специализированный жилищный фонд входят жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными, муниципальными или частными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях установленных законодательством.

Говоря об объектах права собственности на жилые помещения, необходимо осветить возникающие в последнее время ряд проблем. Одна из них связана с неделимостью вещи (недвижимости в частности).

На практике возникают различные проблемы применения норм права, касающихся жилых помещений. В частности, существуют некоторые противоречия в том, что понимается под жилым помещением в гражданском, жилищном законодательстве и законодательстве о приватизации.

Гражданский кодекс РФ рассматривает жилое помещение как родовое понятие в отношении квартиры, жилого дома, их части и иного объекта жилого назначения. В то же время жилищное законодательство и законодательство о приватизации рассматривают жилое помещение как самостоятельный объект, наряду с жилым домом и квартирой. На практике это противоречие влечёт одну существенную проблему.

В соответствии со ст. 133 ГК РФ в случае, если объект недвижимости является неделимой вещью, то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права. Сказанное противоречит другим нормам гражданского законодательства, которые позволяют осуществлять сделки с частью жилого дома или квартиры (ст. ст. 132, 558 ГК РФ, ст. 127 ЖК РСФСР). Указанная проблема проявляется в трудности описания объекта недвижимости (изготовление плана, технического паспорта объекта, присвоение кадастрового номера), которое необходимо для осуществления государственной регистрации. И.В. Астанина замечает: при возведении в сельской местности домов усадебного типа - на двух хозяев, вводится в эксплуатацию двухквартирный жилой дом, адреса присваиваются квартирам, а право собственности фактически существует на часть жилого дома, включая и часть крыши, и часть подвала. Собственники не считают целесообразным устанавливать режим долевой собственности, поскольку самостоятельно владеют и пользуются соответствующей частью жилого дома. При государственной регистрации права возникают проблемы, связанные с определением объекта в различных документах. В правоустанавливающем документе и техническом паспорте описывается, как правило, не тот объект, который фактически находится в собственности. Практически не имеется документа, который бы свидетельствовал о возникновении права на чётко определенный объект - часть двухквартирного жилого дома, выделенную в натуре, с соответствующим техническим описанием.

Представляется более правильным исключить из выше названных статей ГК РФ норму, позволяющую совершать сделки по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли (а не части) в праве общей собственности, неделимость объекта при этом сохраняется.

Другая проблема связана с общей долевой собственностью на жилое помещение. Вопрос заключается в том, возможно ли отчуждение собственником целого жилого помещения доли такого жилого помещения. В настоящее время на практике это достаточно распространено. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически неограничен (п. 4 ст. 244 ГК РФ), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/1000, 1/749 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. Многие ученые считают такие действия сомнительными по следующему основанию: гражданское законодательство допускает распоряжение долями только в праве общей долевой собственности и не предусматривает возможности распоряжения долями в праве на вещь, находящуюся в собственности одного субъекта права. Вместе с тем принцип свободы договора позволяет сторонам совершить сделку, целью которой будет возникновение долевой собственности на объект недвижимости (ст. 421 ГК РФ).