Издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости.

12. Организации (комиссии) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью.

 

13. Фирмы-инвесторы (в том числе девелоперы - фирмы, которые занимаются строительством и продажей жилого фонда).

 

 

Основные понятия и определения

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст.130.1, ГК РФ).

 

Виды объектов недвижимости:

 

· Квартиры

· Земельные участки

· Частные дома

· Коттеджи

· Таун-хаусы

· Сады

· Гаражи

Риэлтор (англ. realtor) - сотрудник, профессионально занятый посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости, способствующий успешному совершению и оформлению сделки в интересах клиента.

 

Направления деятельности риэлтора:

· Продажа, покупка, аренда объектов;

· Сбор документов и оформление прав собственности;

· Юридическое сопровождение сделки.

 

Деятельность риэлтора включает:

· Поиск потенциальных клиентов;

· Проведение предварительной оценки объекта недвижимости;

· Планирование и осуществление работы по договору;

· Ведение рекламной деятельности;

· Проверку и сбор документов на объект недвижимости;

· Проведение переговоров, заключение предварительного договора (аванс, задаток);

· Проведение сделки, отчетность.

 

Процедура покупки

Недвижимого имущества

Этапы работы

 

1. Первый контакт с потенциальным клиентом по телефону

2. Первая встреча в офисе компании

3. Консультация

4. Проведение анализа цен на рынке недвижимости

5. Обсуждение с клиентом его требований к квартире

6. Заключение договора на оказание услуг

7. Поиск квартиры

8. Просмотр найденных вариантов

9. Проверка правоустанавливающих документов на объект недвижимости

10. Заключение предварительного договора или соглашения

11. Организация сделки

12. Порядок расчета:

§ до подписания договора

§ после подписания договора

§ после государственной регистрации

13. Контроль регистрации документов

14. Звонок клиенту с целью уточнения, как происходит выписка и освобождение квартиры

15. Подпись клиентами документов компании

16. Передача руководителю риэлтерского департамента документов

17. Контроль получения документов

18. Поздравление с новосельем

 

Памятка человеку

Цель рекомендаций: представить объект продажи (квартиру) в наиболее выгодном свете

1. Приятный запах: кофе, очищенный перед показом апельсин, дезодорант с нейтральным запахом (лимон или корица), возможно просто хорошо проветрить помещение.

 

2. Освещенность: если квартира темная, то желательно включить перед показом свет во всех помещениях, заменить слабые лампы более мощными; если показ происходит днем – раздвинуть шторы.

 

3. Порядок во всех комнатах: убрать все вещи в шкафы, с полочек щетки, расчески, зонты, из углов – ловушки для тараканов и мышеловки. Вымыть пол с полынью или мятой, выбросить или увезти все вещи, которые Вы не заберете с собой при переезде (перегруженная вещами квартира – это лишний повод для торга «вниз»). Расчистить балкон и «карман».

 

4. Чистый подъезд: перед показом навести в подъезде максимальный порядок, вкрутить недостающие лампочки. Следуя этим советам, Вы через месяц будете жить в новой квартире. Или Вы предпочитаете месяц за месяцем оправдываться перед потенциальными покупателями за непорядок в подъезде (мол, это временно и раньше все было чисто…).

 

5. Устранить следы протечек водопровода, подклеить обои, убрать животных и следы их пребывания (покупатель может оказаться аллергиком, и квартиру, где были животные, он никогда не купит).

 

6. Посмотрите вокруг глазами покупателя и Вы сами поймете, о чем мы говорим. А дальше доверьтесь своему специалисту. Держитесь за его спиной, выполняйте его рекомендации, отвечайте на показе только на его вопросы и переадресуйте все предложения только Вашему специалисту.

 

 

Этапы работы

1. Первый контакт с потенциальным клиентом по телефону;

2. Знакомство специалиста по недвижимости с квартирой;

3. Первая встреча в офисе компании;

4. Консультация;

5. Проверка правоустанавливающих документов;

6. Проведение анализа цен на рынке недвижимости;

7. Обсуждение с клиентом его требований к продаже квартиры;

8. Заключение договора на оказание услуг;

9. Продажа квартиры;

10. Показ;

11. Заключение предварительного договора;

12. Организация сделки;

13. Порядок расчета;

14. Контроль регистрации документов;

15. Звонок клиенту с целью уточнения, как происходит выписка и освобождение квартиры;

16. Подпись клиентами документов компании;

17. Передача руководителю риэлторского департамента документов;

18. Контроль получения документов;

19. Поздравление с новосельем.

 

 

Основные понятия и определения

Коммуникация (от латинского communicatio), буквально означающее «общее» или «разделяемое всеми». В практическом плане - это процесс обмена идеями и информацией между двумя и более людьми, ведущий к взаимному пониманию.

 

Цели коммуникаций:

§ Обеспечение эффективного обмена информацией между субъектами и объектами управления.

§ Совершенствование межличностных отношений в процессе обмена информацией.

§ Создание информационных каналов для обмена информацией между отдельными сотрудниками и группами и координации их задач и действий.

§ Регулирование и рационализация информационных потоков.

 

Коммуникации подразделяются на следующие виды:

§ межличностные или организационные коммуникации на основе устного общения;

§ коммуникации на основе письменного обмена информацией.

 

Межличностные коммуникации в свою очередь делятся на:

§ формальные или официальные. Данные Коммуникации определяются политикой, правилами, должностными инструкциями определенной организации и осуществляются по формальным каналам;

§ неформальные коммуникации, которые не следуют общим правилам определенной организации; они осуществляются согласно установившейся системе личных отношений между работниками организации.

Типичная информация, передаваемая по каналам неформальных коммуникаций: предстоящие сокращения производственных рабочих, новые меры по наказаниям за опоздание, изменение в структуре организации, грядущие перемещения и повышения, подробное изложение спора двух руководителей на последнем совещании по сбыту, кто кому назначает свидание после работы и т. д.

 

Среди формальных организационных коммуникаций выделяют:

§ вертикальные, когда информация перемещается с одного уровня иерархии на другой;

§ горизонтальны между различными подразделениями, предназначающиеся для координации деятельности различных подразделений.

 

Вертикальные коммуникации в свою очередь подразделяются на:

§ восходящие, когда информация передается снизу вверх (с низших уровней на высшие) (этот тип коммуникаций содержит информацию, необходимую для менеджеров для оценки той сферы деятельности, за которую они несут ответственность);

§ нисходящие, осуществляемые сверху вниз (этот тип коммуникаций непосредственно связан с руководством и контролем за работниками.)

 

Межличностные коммуникации делят также на:

§ вербальные (словесные);

§ невербальные, призванные осуществить обмен информацией без применения слов, например с помощью жестов, интонаций голоса, мимики и т.д.

 

Вербальные и не вербальные формы коммуникаций не всегда и не обязательно исключают друг друга. Как правило, интерпретация получателем послания строится не только на словах, но и на таких элементах, как жесты, выражения лица, которые сопровождают слова передающей стороны.

Коммуникационный процесс, понятие, основные элементы,

Этапы, их характеристика

Коммуникационный процесс - это процесс обмена информацией между двумя или более людьми. Его цель - обеспечить передачу и понимание информации, являющейся предметом обмена. Если взаимное понимание не достигается, то коммуникация не состоялась, из чего следует, что обе стороны играют в ней активную роль.

Коммуникационный процесс - это взаимодействие совокупности элементов.

 

Существует четыре базовых элемента коммуникационного процесса:

§ Отправитель — лицо, генерирующее идею или собирающее информацию и передающее ее;

§ Сообщение - непосредственно информация;

§ Канал - средство передачи информации (устная передача, совещания, телефонные переговоры, письменная передача, служебные записки, отчеты, электронная почта, компьютерные сети);

§ Получатель (адресат) - лицо, которому предназначена информация и которое интерпретирует её.

 

Коммуникационный процесс обмена информацией включает взаимосвязанные этапы:

§ Зарождение идеи или отбор информации;

§ Выбор канала передачи информации;

§ Передача сообщения;

§ Интерпретация сообщения.

 

Например, директор агентства недвижимости решил обсудить с менеджерами магазинов вопрос о состоянии и улучшении качества торгового обслуживания населения на совещании. В данном случае генеральный директор - отправитель, у которого зародилась идея; информация о состоянии и улучшении качества торговли - сообщения; совещание — это канал информации; получатели — менеджеры магазинов, которые интерпретируют сообщение и при помощи этого же совещания дают обратную связь генеральному директору.

При организации коммуникационных сетей на предприятии необходимо учитывать специфику различных типов и каналов коммуникаций на каждом из этапов коммуникационного процесса.

Формирование коммуникационных процессов, а также выбор средств и каналов коммуникаций осуществляются на предприятии после проектирования его организационной структуры в соответствии с выбранной сферой деятельности, принятой производственной программой и структурой менеджмента. Коммуникационные решения, содержащие регламент коммуникационных процедур, должны устанавливаться для каждого иерархического уровня менеджмента и доводиться до конкретного должностного лица.

Информации в коммуникационном процессе

Информация - предмет труда в процессе управления; является средством коммуникации между людьми.

Информация, используемая для коммуникационного управления, подразделяется на:

базовую, формируемую независимо от данной управленческой задачи;

текущую, регулярную или разовую, специально собираемую для данной управленческой задачи.

Текущая информация, в свою очередь, подразделяется на:

документированную, фиксируемую в документах (счетах, учетных, бухгалтерских и других документах);

недокументированную (телефонные разговоры, совещания, межличностные контакты, сплетни и т. д.)

По аспектам коммуникационного управления информация классифицируется на экономическую, организационную, социальную, техническую. Развитие информационных потребностей организаций существенно видоизменило требования к информационному обеспечению коммуникационных процессов.

 

 

Классификация Клиентов

 

§ Потенциальный – любой человек

§ Перспективный – может действовать

§ Активный – прошедший отбор

§ Реальный – заключил договор

§ Бывший – после оказания услуги

§ Энтузиаст – ЛОЯЛЬНЫЙ бывший

 

Обычно, по рекомендации Энтузиаста, появляется новый клиент. Как вести себя в этом случае?

 

§ Обязательно установить Энтузиаста

§ Рассказать Клиенту историю отношений с Энтузиастом

§ Восстановить контактную информацию

§ Поблагодарить Энтузиаста

§ Энтузиаст – эксперт Клиента

§ Поддерживать контакт с Энтузиастом все время обслуживания Клиента по рекомендации

 

Классификация Клиентов

(анализ Агентом перспектив дальнейшего сотрудничества)

§ Как давно принял решение

§ Предшествующий опыт

§ Сроки покупки/продажи

§ Цель покупки/продажи

§ Характеристики объекта/запроса

§ Адекватна ли цена

§ Насколько реальна задуманная операция

§ Кто будет принимать решение

§ Финансы – ипотека

§ Лояльность Клиента

§ Личная информация

 

Профессионал не возьмется за продажу объекта по цене значительно превышающей рыночную!