ТОП 10:

Налогообложение при сделках с недвижимостью



Источники:

§ Налоговый Кодекс РФ, статьи 220 п.1; 217 п.17; 81; 222; 228;

§ Федеральный закон от 22.07.2008 №158 «О внесении изменений в главы 21, 23, 24, 25 И 26 части второй Налогового Кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах».

 

 

1. Налог не уплачивается собственниками в том случае, если квартира находилась более трех лет в собственности и была продана.

 

2. Несовершеннолетние дети и пенсионеры от уплаты налога с продажи недвижимого имущества не освобождены.

 

3. Налог с дарения взимается в том случае, если одаряемый не является близким родственником.

§ Налог - 13% с суммы, которая указана в договоре дарения.

§ Если сумма в договоре дарения не указана, то налог взимается с инвентаризационной стоимости. Такую справку можно взять в БТИ.

 

4. Налог с наследства отменен с 01.01.2006 года.

 

5. Если объект был получен по наследству, договору дарения, приватизации, т.е. безвозмездно, и собственник владеет им менее трех лет, продавая его, к примеру, за 2 млн. руб. минус 1 млн. руб. (необлагаемая налогом база) => 1 млн. руб. * 13% = 130 тыс. руб. (налог).

§ Необходимо рекомендовать клиенту в договоре купли-продажи прописывать стоимость объекта 1 млн. руб.

 

6. Если объект был куплен, например за 1,5 млн. руб. и находится у собственника менее трех лет в собственности, продавая его дороже, к примеру за 1,8 млн. руб. собственник получает прибыль 300 тыс.руб. => 300 тыс. руб. * 13% = 39 тыс.руб. (налог).

§ Необходимо рекомендовать клиенту, во-первых, если он сможет подтвердить расход (предоставить договор купли-продажи, в котором указана стоимость объекта), то при последующей продаже данного объекта, необходимо указать в договоре купли-продажи ту стоимость, за которую он был приобретен; во-вторых, если клиент подтвердить расход не может, то в договор купли-продажи необходимо будет поставить сумму 1 млн. руб.

 

7. Если квартиру продает семья из трех человек (право собственности принадлежит в равных долях каждому) и она менее трех лет в собственности, к примеру, за 3 млн. руб. минус 1 млн. руб. (необлагаемая налогом база) = 2 млн. руб. * 13% = 260 тыс. руб. делится на троих собственников = 86 тыс. руб. (налог на одного члена семьи).

§ Необходимо рекомендовать клиенту, во-первых, если он сможет подтвердить расход (предоставить договор купли-продажи, в котором указана стоимость объекта), то при последующей продаже данного объекта, необходимо указать в договоре купли-продажи ту стоимость, за которую он был приобретен; во-вторых, если клиент подтвердить расход не может, то в договор купли-продажи необходимо будет поставить сумму 1 млн. руб.

 

8. Если объект был куплен двумя членами семьи: ½ – более трех лет в собственности, ½ - менее трех лет в собственности. Продали квартиру, например, за 2 млн. руб. => 2 млн. руб. (стоимость квартиры) делим на 2 (члены семьи) = 1 млн. руб. минус 500 тыс. руб.(необлагаемая база) = 500 тыс. руб.(прибыль) * 13%= 65 тыс. руб. (налог). Этот налог оплачивает собственник, у которого ½ доли менее трех лет в собственности. Второй собственник от уплаты налогов освобожден.

§ Необходимо рекомендовать клиенту, во-первых, если он сможет подтвердить расход (предоставить договор купли-продажи, в котором указана стоимость объекта), то при последующей продаже данного объекта, необходимо указать в договоре купли-продажи ту стоимость, за которую он был приобретен; во-вторых, если клиент подтвердить расход не может, то в договор купли-продажи необходимо будет поставить сумму 1 млн. руб.

 

9. Если покупают дом и земельный участок, сад (дом и земельный участок) – необлагаемая база 1 млн. руб. распространяется на оба объекта по 500 тыс. руб. на каждый.

§ Необходимо рекомендовать клиенту, во-первых, если он сможет подтвердить расход (предоставить договор купли-продажи, в котором указана стоимость объекта), то при последующей продаже данного объекта, необходимо указать в договоре купли-продажи ту стоимость, за которую он был приобретен; во-вторых, если клиент подтвердить расход не может, то в договор купли-продажи необходимо будет поставить сумму 1 млн. руб.

 

10. Комнаты: необлагаемая база 1 млн. руб.

 

11. Гараж является нежилым помещением - необлагаемая база 250 тыс. руб. (с 01 января 2010 г.)

§ Необходимо рекомендовать клиенту, во-первых, если он сможет подтвердить расход (предоставить договор купли-продажи, в котором указана стоимость объекта), то при последующей продаже данного объекта, необходимо указать в договоре купли-продажи ту стоимость, за которую он был приобретен; во-вторых, если клиент подтвердить расход не может, то в договор купли-продажи необходимо будет поставить сумму 250 тыс. руб.

 

12. Коммерческая недвижимость – необлагаемая база 250 тыс. руб. Если менее трех лет собственности, то облагается 13% налогом. Если купили объект, например, за 1,5 млн. руб., продали за ту же сумму, то налога не будет. А если объект продали дороже, например, за 2 млн. руб., то 500 тыс. руб. будут являться прибылью, тогда взимается налог 65 тыс. руб. Это распространяется на собственников коммерческой недвижимости, если это физическое лицо.

§ Налоговый вычет за покупку нежилого помещения получить нельзя. Необходимо рекомендовать клиенту, во-первых, если он сможет подтвердить расход (предоставить договор купли-продажи, в котором указана стоимость объекта), то при последующей продаже данного объекта, необходимо указать в договоре купли-продажи ту стоимость, за которую он был приобретен; во-вторых, если клиент подтвердить расход не может, то в договор купли-продажи необходимо будет поставить сумму 250 тыс. руб.

 

13. Незавершенное строительство (коттеджи, жилые дома) – необлагаемая база 250 тыс. руб.

§ Необходимо рекомендовать клиенту, во-первых, если он сможет подтвердить расход (предоставить договор купли-продажи, в котором указана стоимость объекта), то при последующей продаже данного объекта, необходимо указать в договоре купли-продажи ту стоимость, за которую он был приобретен; во-вторых, если клиент подтвердить расход не может, то в договор купли-продажи необходимо будет поставить сумму 250 тыс. руб.

 

14. Квартиры, купленные по договору долевого участия: 3 года исчисляется с момента подписания акта приема передачи квартиры. Если квартира куплена в строительной компании, например, за 500 тыс. руб. и за 1 млн. руб. переуступили право требования => 500 тыс. руб. (прибыль) * 13% = 65 тыс. руб. (налог).

§ Необходимо рекомендовать клиенту, во-первых, если он сможет подтвердить расход (предоставить договор купли-продажи, в котором указана стоимость объекта), то при последующей продаже данного объекта, необходимо указать в договоре купли-продажи ту стоимость, за которую он был приобретен; во-вторых, если клиент подтвердить расход не может, то в договор купли-продажи необходимо будет поставить сумму 1 млн. руб.

 

15. Если земельный участок находится в аренде на 49 лет, все последующие переуступки возмездные будут облагаться 13% налогом, налог оплачивает продавец.

§ Необходимо рекомендовать клиенту переуступать право аренды безвозмездно.

 

16. Если объект недвижимости был приобретён до открытия УФРС (до 17.09.1998 года) «старое право», то 3 года исчисляется с даты, указанной в таком договоре.

 

17. С 01.01.2008 года внесены изменения: необлагаемая база при продаже остается 1 млн. руб., а возврат подоходного налога (13%) при покупке начисляется из суммы 2 млн. руб. (ранее 1 млн. руб.)

 

18. Договор мены с 01 января 2010г. облагается налогом (в договоре мены указывается стоимость каждого объекта), если объект находится в собственности более 3 лет - налога не будет.

 

19. С 2008г. родители могут получить вычет за своих несовершеннолетних детей.

 

20. Налоговый вычет за покупку нежилого помещения получить нельзя.

 

21. До 30 апреля следующего года, в котором совершена сделка, предоставляется декларация.

 

 

Порядок передачи, получения, оформления задатка или аванса

 

 

22. Аванс (от фр. Avant?, аван) или предоплата – некоторая денежная сумма, которую при наличии двух встречных обязательств, одно из которых является денежным, должник по денежному обязательству передает своему кредитору во исполнение денежного обязательства до начала исполнения встречного обязательства.

 

Аванс не следует путать с задатком. Эти термины обозначают различные по своему существу юридические действия, хотя и имеющие общие признаки и влекущие частично совпадающие последствия. Различие заключается в том, что при неисполнении договора сторона, ответственная за нарушение, теряет задаток (если ответственен получатель задатка, он возвращает его в двойном размере). К авансу такое правило не применяется. Кроме того, в отличие от задатка аванс передается только в качестве исполнения обязательства, но не как знак заключения договора.

 

Прямого определения термина «аванс» гражданское законодательство Российской Федерации не имеет. Однако его смысл может быть восстановлен из систематического толкования норм, регулирующих гражданские правоотношения. В деловой практике широко применяется выдача аванса (некоторой условной суммы, которая напрямую не зависит от количества и качества затраченного труда), а затем заработной платы по итогам месяца.

 

2. Задаток– некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счет исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнение обязательств по этому договору. В силу одной из своих функций, задаток относится к обеспечениям обязательств.

 

В Российской Федерации (ст.ст. 380 и 381 ГК РФ) задатком могут служить только денежные суммы, однако уже в соответствии Гражданским Кодексом Украины, например, в качестве задатка могут выступать и движимые вещи.

 

Основные отличия задатка от аванса:

§ если тот, кто дал задаток, ответственен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остается у получившего его;

§ если тот, кто получил задаток, ответственен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему задаток в двойном размере.

 

В остальных случаях задаток (как и аванс) просто возвращается давшему этот задаток в однократном размере.

Во всех случаях условие о передаче задатка должно полностью идентифицировать уплачиваемые в качестве задатка деньги именно как задаток, то есть суммы, передаваемые в счет исполнения обязательств по договору, в знак заключения этого договора и в обеспечение обязательств по нему. Если таким образом передаваемые суммы нельзя квалифицировать, то они считаются авансам.

 

3. Предварительный договор (ст.429 ГК РФ) – по гражданскому законодательству РФ соглашение, стороны которого обязуются заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказание услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в П.д. П.д. заключается в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена – в письменной форме. Несоблюдение правил о форме П.Д. влечет его ничтожность. П.Д. должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В П.Д. указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если он не определен, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания П.Д. Обязательства, предусмотренные П.Д., прекращаются, если до окончания установленного срока он не будет заключен, и ни одна из сторон не предложит этого другой стороне.

 

Задаток принимают только все собственники, за несовершеннолетних детей задаток принимают родители или опекуны. Юридическое лицо – задаток принимает директор, либо по доверенности. Риэлтерские компании принимают аванс и задаток только по доверенности от собственника.







Последнее изменение этой страницы: 2016-04-07; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.237.94.109 (0.01 с.)