Рынок землевладения и рынок землепользования

 

MRP_L

 

 

MRP_L = MP_L×P = f (L)

 

 

R_LR_L

 

 

О L_optim L

 

 

Рисунок 5. Кривая предельной производительности (доходности) земли

и оптимальное использование земли как фактора производства

Есть земля как предмет внешнего мира – доходный актив, фактор производства и объект юридических прав (см. выше). И есть услуги земли (land services) – польза земли производственного характера. Чтобы пользоваться услугами земли, не обязательно быть ее собственником – достаточно быть ее пользователем. Поэтому как юристы, так и экономисты проводят разницу между землевладением и землепользованием и соответственно различают две составные части рынка природных ресурсов – рынок землевладения (купля–продажа земли как объекта собственности) и рынок землепользования (рынок услуг земли, арендный рынок земли). В первом случае речь идет о купле–продаже земли и о «капитальной цене» земли. Во втором случае – об аренде земли, о сделках между арендаторами и землевладельцами и соответственно – об арендной плате и природной ренте, т.е. об «арендной цене» земли. Как мы скоро убедимся, эти рынки тесно связаны между собой: ставка земельной ренты, формирующаяся на рынке арендуемой земли («арендная цена»), напрямую обуславливает ее «капитальную цену» (цену купли–продажи). «Капитальная цена» актива есть производная от его «арендной цены» и процентной ставки финансового рынка. Чуть позже мы к этому вернемся.

В соответствии с понятием рынков факторов производства (см. Введение) именно рынок землепользования является факторным рынком. Поэтому рассмотрим его подробнее.

Спрос на землю (приобретаемую или арендуемую), как спрос на любой фактор производства, является производным от спроса на соответствующие производимые товары и услуги (см. Введение). Он неоднороден и включает в себя три составляющие (структура спроса на землю):

· сельскохозяйственный спрос на землю;

· спрос на землю под строительство;

· спрос на разработку полезных ископаемых (минералов).

R_L

 

 

D_L

 

L_D = f (R_L )

R₂

 

 

R ₁

 

О L₂ L₁ L_D

 

Рисунок 6. Спрос на аренду земли (на услуги земли) как отражение ее предельной производительности (динамики предельного продукта)

 

Понятно, что в рыночной экономике цена земли и величина природной (земельной) ренты определяются спросом и предложением на рынке землевладения и (соответственно) рынке землепользования. При этом специфичны доминирующие факторы спроса и предложения земли (в покупку или в аренду). Образование природной (земельной) ренты объясняется, с одной стороной, неэластичностью предложения земли, с другой – спросом на землю, который объясняется динамикой предельного продукта земли. Закон убывающей отдачи (имеющий силу для земли как для любого фактора производства) объясняет оптимальное использование земли и в конечном счете – спрос фирм на покупку или аренду земли (рис. 5).

Как мы знаем из темы 5, правило оптимального использования фактора производства в общем виде формулируется как: MRP_i = P_i

Для земли данное правило приобретает вид: MRP_L = R_L

где MRP_i = MP_i×P – предельный доход, приносимый переменным ресурсом i (предельный продукт переменного фактора производства в денежном выражении);

MP_i – предельный продукт переменного ресурса (фактора производства) i;

P – цена единицы производимой продукции;

P_i – цена данного переменного ресурса (фактора производства) i;

MRP_L = MP_L×P – предельный доход земли (предельный продукт земли в денежном выражении);

MP_L – предельный продукт земли;

R_L – земельная рента как арендная плата за землю.

 

Кривая спроса на аренду земли, имеющая отрицательный наклон (рис. 6), является кривой убывающего предельного продукта земли в денежном выражении (рис. 5).

Рисунок 7. Равновесие на рынке землепользования и образование

земельной ренты

 

Таким образом, спрос на аренду земли (как и на «аренду», «найм» любого другого фактора производства) есть отражение ее предельной производительности.

В конечном итоге соотношение спроса на землю в аренду и ее предложения формирует рыночную ставку земельной ренты (рис. 7). Очевидна аналогия с рисунком 2.

Природная (земельная) рента включает в себя абсолютную и дифференциальную земельную ренту.

Абсолютная земельная рента – чистая экономическая рента на рынке земли; существующий на рынке минимальный размер природной ренты, выплачиваемый по «предельным» (самым худшим) земельным участкам. Абсолютная земельная рента возникает при абсолютной невоспроизводимости «предельных» земельных участков.

Дифференциальная земельная рента – рента, получаемая за счет использования земельных участков более высокого качества в условиях ранжированности участков по их производительности. Другими словами, это рента на всех участках, по качеству превосходящих «предельные». Как любая дифференциальная рента, она возникает на рынках, где единицы привлекаемых ресурсов не одинаковы по производительности.

Применительно к земле дифференциальная рента бывает двух видов.

Дифференциальная земельная рента I(первого рода) обусловлена исходными природными обстоятельствами: более высоким природным (естественным) плодородием или местоположением участков земли (географической близостью к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции).

Дифференциальная земельная рента II (второго рода) обусловлена плодородием, связанным с последовательными дополнительными инвестициями в землю со стороны землевладельца или арендатора. Она отражает интенсивный путь развития сельского хозяйства. Заметим, что надо ли считать такую дифференциальную ренту земельной – спорный вопрос. Затраты на ирригацию, обводнение или мелиорацию земель можно рассматривать как инвестиции в производственный капитал. Улучшение земли способно повысить арендную плату и соответствующий добавочный доход будет являться экономической прибылью (в коротком периоде) и имущественной рентой (в длинном периоде).

Дифференциальная рента I практически в полном объеме попадает к землевладельцу, т.к. он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество участков (разумеется, часть ренты через подоходный налог и/или налог на землю попадает в бюджетную систему).

Дифференциальная рента II до завершения срока арендного договора присваивается арендатором (разумеется, за вычетом подоходного налога). После окончания срока арендного договора дифференциальная рента II полностью или частично присваивается («экспроприируется») землевладельцем, т.к. достигнутые усилиями арендатора улучшения земли неотделимы от нее. Это обстоятельство сказывается на эффективности сельского хозяйства: появляется зависимость между сроками арендного договора и отношением арендатор к земле. При коротких сроках арендатор не заинтересован в дополнительных инвестициях в землю: он не успеет их окупить путем получения дифференциальной ренты II (такие инвестиции может осуществлять только сам землевладелец). В этих условиях он склонен «выжимать все соки» из арендуемой земли. Наоборот, длинные сроки аренды стимулируют арендатора осуществлять дополнительные инвестиции в землю в целях повышения ее плодородия.

Для «предельных» (наихудших) земель абсолютная рента является единственным видом ренты. Для остальных – дополнением к ренте дифференциальной.

Вообще говоря, арендатор платит собственнику земли не земельную ренту как таковую, а арендную плату за землю, которая включает в себя:

· ссудный процент за пользование основным капиталом (воплощенным в находящихся на земле постройках) с сопоставимой степенью риска;

· величину амортизационного износа этого основного капитала;

· величину налога на имущество;

· абсолютную и дифференциальную природную (земельную) ренту. Применительно к аренде иных активов это может быть имущественная рента.

Мы рассмотрели рынок землепользования (рынок земли, сдаваемой в аренду), разграничив «капитальную цену» земли и ее «арендную цену». Арендная цена земли – это стоимость услуг земли, т.е. арендная плата за землю (включая земельную ренту). Капитальная цена земли – ее рыночная стоимость как доходного актива, как объекта отчуждаемых прав собственности. Между капитальной ценой земли и рентой (арендной ценой) существует прямая связь: капитальная цена земли представляет собой не что иное, как капитализированную земельную ренту.

Вообще капитализация дохода – пересчет регулярного (ожидаемого или заранее фиксированного) дохода, приносимого активом, в цену этого актива. Поток ожидаемых будущих доходов пересчитывается в «запас», в моментный показатель – т.н. капитализированную стоимость. Капитализация дает ответ на вопрос о том, сколько стоит актив, приносящий известный (ожидаемый) доход, если ценность актива для владельца определяется исключительно его доходностью.

По общему правилу капитализированная стоимость (капитальная цена) любого доходного актива рассчитывается как суммарная дисконтированная стоимость будущих доходов (дисконтирование будет подробно рассмотрено в следующей теме). В частности, капитальная цена земли рассчитывается как суммарная дисконтированная стоимость всех будущих ожидаемых земельных рент. Поэтому общая формула расчета капитальной цены земли имеет вид:

где P_L – капитальная цена земли (цена земли как доходного актива);

PV – дисконтированная стоимость;

R_t – ожидаемый размер природной ренты в год t;

r – ставка ссудного процента на финансовом рынке;

t – номер года (от момента заключения сделки);

J – количество планируемых лет (горизонт планирования).

 

Поскольку в случае купли-продажи земли (как плодородного участка или перспективного участка под строительство) речь идет о бессрочном вложении капитала (t→∞), то формула капитальной цены земли как капитализированной земельной ренты упрощается:

t→∞

Аналогичным образом рассчитывается курсовая стоимость ценных бумаг и рыночная стоимость иных доходных активов.

РЫНОК КАПИТАЛА И ПРОЦЕНТ