Система функционирования ФФС.

Схематично можно выделить следующие этапы функционирования ФФС:

1) заказ управляющего ФФС застройщику строительства объекта. Предварительный объем заказа определяется на основании перечня объектов инвестирования в объекте строительства, который передается застройщиком управляющему ФФС.

Заказ осуществляется путем заключения договора, определения характеристик объектов строительства и предварительного объема заказа. Договором предусматриваются обязательства застройщика построить один или несколько объектов жилищного строительства, ввести их в эксплуатацию и передать объекты инвестирования учредителям ФФС на условиях, определенных законодательством и Правилами ФФС.

По каждому объекту строительства застройщик или его подрядчик заключают в пользу управляющего со страховой компанией договор обязательного страхования строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта строительства и на гарантийный срок. По данному договору осуществляется страхование строительно-монтажных работ от рисков их повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий и естественных явлений. Страховая компания определяется управляющим.

Кроме того, управляющий ФФС определяет банк, в котором открываются текущие счета застройщика, его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности, принимающих участие в сооружении объекта строительства.

При этом имущественные права на объекты инвестирования передаются застройщиком управляющему ФФС для их дальнейшей передачи доверителям в соответствии с Правилами ФФС. Отчуждение или какое-либо обременение объектов инвестирования, имущественных прав, переданных управляющему ФФС, осуществляется только по письменному согласию управляющего;

2) передача доверителем (учредителем управления) средств в управление управляющему ФФС на основании договора об участии в ФФС и закрепление объекта инвестирования за доверителем.

Для учета средств, переданных доверителем в управление, управляющий ФФС открывает доверителю счет в системе учета избранного им ФФС. Средства в ФФС вносятся в национальной валюте Украины в наличной или безналичной форме.

Заключение договора об участии в ФФС осуществляется при условии предоставления лицом документов, идентифицирующих личность, в соответствии с Правилами ФФС.

В договоре об участии в ФФС обязательно должны быть указаны следующие условия:

· предмет договора;

· наименование доверителя;

· вид ФФС;

· порядок передачи доверителем средств в управление управляющему ФФС;

· ограничение отдельных действий управляющего по управлению имуществом;

· права и обязанности управляющего ФФС и доверителя;

· сведения о закрепленном за доверителем объекте инвестирования;

· сроки и механизм возврата доверителю средств по его требованию;

· срок действия договора;

· ответственность сторон за неисполнение условий договора;

· порядок предоставления информации доверителю о ходе выполнения условий договора;

· размер и форма вознаграждения управляющего ФФС.

Объект инвестирования, избранный доверителем, подлежит закреплению за ним в соответствии с Правилами ФФС. В результате такого закрепления доверитель принимает на себя обязательства вносить средства в ФФС в дальнейшем, а управляющий исключает этот объект из перечня объектов инвестирования, которые есть у него в наличии.

Размер требований доверителя на объект инвестирования определяется количеством закрепленных за доверителем метрических единиц объекта инвестирования.

Закрепление за доверителем избранного им объекта инвестирования подтверждает заказ на сооружение данного объекта инвестирования как составной части объекта строительства.

После внесения доверителем средств в ФФС управляющий выдает ему свидетельство об участии в ФФС;

3) организация строительства объекта застройщиком и его финансирование управляющим. Строительство объекта организует застройщик самостоятельно в соответствии с проектной документацией на объект и условиями заказа на его сооружение. Однако при этом управляющий ФФС имеет право осуществлять контроль за соблюдением застройщиком условий договора с целью предотвращения рисков. Также управляющий имеет право контролировать целевое использование средств, направленных им для финансирования объекта инвестирования;

4) ввод застройщиком объекта строительства в эксплуатацию, письменное уведомление об этом управляющего, заказ технической документации на объект строительства и на каждый объект инвестирования, передача управляющему ФФС данных относительно фактической площади объектов инвестирования;

5) окончательный расчет между доверителем и управляющим ФФС в соответствии с данными фактической площади объектов инвестирования и получение доверителями в собственность закрепленных за ними объектов инвестирования.

Для оформления права собственности управляющий ФФС передает застройщику перечень доверителей, имеющих право получить в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования.

Оформление права собственности на жилые помещения осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет, на нежилые — доверителем самостоятельно и за свой счет на основании документов, полученных от застройщика;

6) закрытие финансирования объекта строительства и прекращение действий по договору.

Фонд операций с недвижимостью

Создание ФОН.

В соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» ФОН — это средства, полученные управляющим ФОН в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и доходы, приобретенные от управления этими средствами.

ФОН так же, как и ФФС, создается финансовым учреждением, отвечающим требованиям вышеуказанного Закона, и не является юридическим лицом.

Для создания ФОН финансовое учреждение утверждает Правила ФОН, инвестиционную декларацию и проспект эмиссии сертификатов ФОН, организует размещение сертификатов путем открытой продажи или непосредственного предложения сертификатов ФОН заранее определенному кругу лиц. ФОН, в отличие от ФФС, создается по каждому отдельному объекту строительства на определенный срок, установленный проспектом эмиссии.

Состав участников.

Основными участниками ФОН являются: эмитент сертификатов ФОН, собственник сертификатов ФОН (учредитель управления), управляющий ФОН, застройщик и страховая компания.

Эмитент сертификатов ФОН — банк или иное финансовое учреждение, эмитировавшее сертификаты ФОН на основании разрешения об их выпуске. Эмитент может самостоятельно выполнять функции управляющего при условии получения соответствующих разрешений (лицензий).

Собственник сертификатов ФОН (учредитель управления) — лицо, на основании договора поручившее управляющему осуществлять управление ФОН по своему усмотрению в интересах собственника сертификата путем направления средств на цели, указанные в Правилах ФОН и инвестиционной декларации. Лицо становится собственником сертификатов ФОН при условии их оплаты и заключения договора об их приобретении. Собственником сертификатов ФОН может быть любое физическое или юридическое лицо.

Управляющий — это финансовое учреждение, имеющее соответствующее разрешение (лицензию) и от своего имени действующее в интересах учредителей управления имуществом и осуществляющее управление привлеченными средствами.

Застройщиком, так же, как и в ФФС, является лицо, обладающее правом на выполнение функций заказчика строительства и заключившее соответствующий договор с управляющим.

Цель создания.

Цель создания ФОН отлична от цели создания ФФС. ФОН создается не с целью получения учредителями управления жилья в собственность, цель создания ФОН — получение дохода собственниками сертификатов этого ФОН (учредителями управления).