Определение физического износа зданий

Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости. Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь инструкцией по переоценке основных фондов и определению износа.

Физический износ здания устанавливают:

· на основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери ими эксплуатационных свойств вследствие физического износа (последнее с помощью специальных таблиц);

· экспертным путём с оценкой остаточного срока службы;

· расчётным путём (при отсутствии видимых признаков физического износа);

· инженерными обследованиями здания с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств конструкций и инженерных систем.

Физический износ здания определяют как среднее арифметическое износа отдельных девяти элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыш и кровель, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств и прочих элементов (лестниц, балконов и др.)

Для определения износа конструктивных элементов пользуются таблицами, приведёнными в ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Износ всей конструкции подсчитывают по средневзвешенному значению износа отдельных участков и по их удельному весу в общем объёме конструкции или инженерной системы.

Укрупнённая шкала определения технического состояния здания по величине физического износа, выраженного в процентах, приведена ниже:

 

Физический износ здания, QФ, %	Техническое состояние здания	Общая характеристика технического состояния жилого здания
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет; имеются отдельные (устранимые при текущем ремонте) мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатационные качества конструктивного элемента
21-40	Удовлетворительное	Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ
41-60	Неудовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии
61-75	Ветхое	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта
Более 75	Негодное	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих – весьма ветхое. Конструктивные элементы ограниченно выполняют свои функции (лишь при проведении охранных мероприятий). Часто требуется полная смена конструктивных элементов

Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта

Q_Ф= /100, (1)

где – удельная стоимость данного конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости, %;

– физический износ конструктивного элемента, установленный при техническом обследовании, %.

 

Пример. В таблице приведен расчет процента физического износа конструкций здания. По формуле (1) определяют средний физический износ здания.

 

 

Конструктивные элементы	Удельный вес стоимости конструкции в общей стоимости здания, di,%	Износ конструкций, установленный при обследовании, li,%	di li
Фундаменты Стены и перегородки Перекрытия Кровля Полы Окна и двери Отделка Санитарно-технические и электротехнические устройства Прочие элементы (лестницы, балконы, козырьки подъездов)
Итого:		-

 

Q_Ф= /100 = 1864/100=18,6% (1)

 

Далее по величине физического износа делаем вывод о техническом состоянии здания.

Вывод: Техническое состояние здания – хорошее. Повреждений и деформаций нет; имеются отдельные (устранимые при текущем ремонте) мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатационные качества конструктивного элемента здания.

 

Для своих данных величин физического износа конструктивных элементов зданий рассчитываем физический износ групп зданий на генплане.

Таблица 1. Характеристика жилищного фонда

(для здания № 1 на генплане)

№ № п.п.

Год постройки жилого дома

Число подъездов

Этажность дома

Физический износ конструктивных элементов, li %

Фундаменты

Стены и перегородки

Перекрытия

Кровли и крыши

Полы

Окна и двери

Отделка

Сан/тех и эл/ тех. системы

Прочие элементы

--

 

Для своего варианта в зависимости от порядкового номера в списке группы преподаватель выдаёт сведения об объёмно-планировочных решениях жилых зданий и задание для расчёта физического износа жилых домов.

 

Таблица 2. I вариант: а) физический износ конструкций

№№ п/п	Конструктивные элементы жилого дома	Год сдачи в эксплуатацию групп жилых домов
1-я гр. домов	1972 г. (2-я гр. домов)	1965 г. (3-я гр. домов)
1.	Фундаменты	Из табл. 1
2.	Стены и перегородки	Из табл. 1
3.	Перекрытия	Из табл. 1
4.	Кровля и крыша	Из табл. 1
5.	Полы	Из табл. 1
6.	Окна и двери	Из табл. 1
7.	Отделка	Из табл. 1
8.	Санитарно-технические и электротехнические устройства	Из табл. 1
9.	Прочие элементы (балконы, лестницы)	Из табл. 1

II вариант: б) физический износ конструкций

№№ п/п	Конструктивные элементы жилого дома	Год сдачи в эксплуатацию групп жилых домов
1-я гр. домов	1974 г. (2-я гр. домов)	1963 г. (3-я гр. домов)
1.	Фундаменты	Из табл. 1
2.	Стены и перегородки	Из табл. 1
3.	Перекрытия	Из табл. 1
4.	Кровля и крыша	Из табл. 1
5.	Полы	Из табл. 1
6.	Окна и двери	Из табл. 1
7.	Отделка	Из табл. 1
8.	Санитарно-технические и электротехнические устройства	Из табл. 1
9.	Прочие элементы (балконы, лестницы)	Из табл. 1

 

III вариант: а) физический износ конструкций

№№ п/п	Конструктивные элементы жилого дома	Год сдачи в эксплуатацию групп жилых домов
1-я гр. домов	1975 г. (2-я гр. домов)	1968 г. (3-я гр. домов)
1.	Фундаменты	Из табл. 1
2.	Стены и перегородки	Из табл. 1
3.	Перекрытия	Из табл. 1
4.	Кровля и крыша	Из табл. 1
5.	Полы	Из табл. 1
6.	Окна и двери	Из табл. 1
7.	Отделка	Из табл. 1
8.	Санитарно-технические и электротехнические устройства	Из табл. 1
9.	Прочие элементы (балконы, лестницы)	Из табл. 1

IV вариант: а) физический износ конструкций