Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:

-уровень заработной платы;
-величина накладных расходов;
-затраты на оборудование;
-нормы прибыли строителей в данном регионе;
-рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:
1.При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2.Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§оценка зданий специального назначения;
§при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§анализ эффективности использования земли;
§решение задач страхования объекта;
§решение задач налогообложения;
§при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6.Отдельная оценка земельного участка от строений.
7.Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.):
-Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
-Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
-Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
-Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
-Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

 

Затратный подход к оценке недвижимости предусматривает, что определение стоимости объекта недвижимости производится в следующей последовательности:

§ определяется рыночная стоимость участка земли

§ рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения)

§ оценивается величина накопленного (совокупного, т.е. всех трех видов) износа

§ производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа

Затратный подход к оценке недвижимости предусматривает, что участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат), когда применяется затратный подход к оценке недвижимости, может производиться тремя способами:

§ на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен)

§ путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций)

§ на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта

Затратный подход к оценке недвижимости при определении стоимости нового строительства в расчет принимает прямые и косвенные издержки, а также предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-строительские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники пожарной безопасности и другие нормативные затраты, а также прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских и оценочных услуг, затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика), когда применяется затратный подход к оценке недвижимости, оценщик может рассчитать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.