Понятие и сущность девелопмента

Двелопмент недвижимости

Понятие и сущность девелопмента

Девелопмент недвижимости, согласно современному экономическому словарю, означает какую-либо предпринимательскую деятельность, связанную с изменением или реконструкцией какого-либо здания, и ориентированную на увеличение цены, что в результате должно принести большие доходы, при учете возможных изменений и рисков, путем вложения инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость или приобщения инвесторов. Само слово позаимствовано из английского языка (development), буквально означающее «развитие».

Девелопмент недвижимости

Качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости;

Профессиональная деятельность по эффективной организации и управлению инвестиционно-строительным проектом для создания объекта, максимально востребованного рынком;

Цели девелопмента недвижимости

Увеличение прибыли за счет оптимизации процессов осуществления проекта, в том числе строительства востребованного объекта с максимальной ценой реализации;

Обеспечение эффективного управления инвестиционно-строительным проектом;

Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости

Этапы девелопмента

Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

a. постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

b. определение основной стратегии девелопмента;

c. исследование рынка и определение оптимальных условий для реализации проекта.

d. Разработка первичной и архитектурной концепций.

Оценка условий и технико-экономическое обоснование проекта:

1. анализ спроса и физической возможности реализации проекта;
2. проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

3. прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

4. Подготовка инвестиционных предложений и инвестиционных меморандумов.

Проектирование и оценка проекта:

1. формирование команды девелоперского проекта;
2. подготовка бизнес-плана проекта;
3. проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;
4. получение необходимых согласований и разрешений;

Заключение контрактов и строительство:

1. создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;
2. создание системы контроля за ходом реализации проекта;

Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

1. определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;
2. обеспечение сохранности и безопасности объекта;
3. управление денежными потоками по проекту;
4. Формирование управляющей компании для управления созданным объектом недвижимости

 

Участники процесса девелопмента

Из содержания этапов развития недвижимости видно, что в состав участников проекта входят самые разные субъекты, каждый из которых имеет свои специфические интересы, связанные с реализацией проектов девелопмента, и играет свою роль в процессе движения проекта:
• собственник объекта недвижимости, заинтересованный, как правило, в умножении своего богатства путем повышения ценности недвижимого имущества или получения дохода. В качестве собственника могут выступать как частные (физические или юридические) лица, так и государство или органы муниципального самоуправления. (К существенным особенностям российского рынка относится то, что чаще всего в качестве субъекта собственности на земельные участки, выделяемые под застройку, выступает государство.);
• государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, строительства, эксплуатации недвижимости;
• инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития. Это могут быть банки, кредитующие строительство (в том числе под залог результатов развития или иной недвижимости собственника), негосударственные инвестиционные фонды, (типа страховых и пенсионных фондов), специализированные финансовые институты, иные юридические и физические лица;
• подрядчики – проектные и строительные организации, обеспечивающие проектирование и выполнение строительно-монтажных, отделочных, пусконаладочных работ;
• профессиональные советники: инжиниринговые компании, консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики, консультанты по налоговому планированию и бухучету, консультанты по строительству и архитектуре, сметчики, инженеры-проектировщики, менеджеры по проекту и сдаче в аренду результатов развития объекта, другие «узкие» специалисты: геодезисты, археологи, специалисты по отдельным секторам рынка, юристы и др. Все они на различных этапах развития и в различной мере содействуют решению отдельных специальных вопросов проекта развития, выходящих за рамки обычной компетенции девелопера;
• объекты воздействия (оппоненты – те, кто может повлиять на скорость исполнения работ и даже в целом на результаты развития). В их числе собственники соседних объектов недвижимости как прямые объекты возможного воздействия результатов развития, общественные организации типа защитников окружающей среды, представители муниципальных образований, население, проживающее в районе расположения объекта недвижимости, подлежащего развитию, и т. д.;
• наконец, последние по списку, но не по значению – будущие пользователи недвижимости (покупатели, арендаторы и пр.), которые и дают главную оценку проекта, «голосуя» своими деньгами «за» или «против» него, покупая или не покупая объект.
Как видим, в процессе девелопмента задействовано множество действующих лиц, каждое из которых играет свою роль и от каждого из них так или иначе зависит судьба проекта.
Но главным актером и одновременно режиссером этого захватывающего действа под названием «девелопмент», несомненно, является девелопер — физическое или юридическое лицо, инициирующее процесс девелопмента, принимающее на себя ответственность за организацию проекта развития недвижимости и координирующее деятельность других участников процесса.

Роль и функции девелопера

Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

• Покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;
• Проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;
• Формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;
• Разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;
• Получение разрешения на строительство;
• Наблюдение за ходом строительства;
• Проведение маркетинговых исследований;
• Сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;
• Продажа готового объекта.

Таким образом, девелопер может выступать как в качестве Заказчика проекта, так и покупателя или арендатора земельного участка. Зачастую в его ведении находится и строительство объекта. Кроме этого, специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Недвижимость как товар

Недвижимое имущество как товар — это:
• объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;
• право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;
• услуга — возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.)

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:
- в виде физического объекта с определенными параметрами;
- определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;
- вещного права на недвижимое имущество.

Методы оценки недвижимости

Различают три метода оценки недвижимости:

 

1. Затратный (экономический). Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа;
2. Рыночный. Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок;
3. Доходный. Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.

4. Существует три метода оценки недвижимости. Затратный метод оценки недвижимости — совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении затрат, которые необходимы для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный подход к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: стоимость земельного участка оценивается как незастроенная; оценивается полная стоимость воспроизводства; оцениваются виды износа имеющихся улучшений; стоимости воспроизводства и земли (замены) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

5. Рыночный метод оценки недвижимости — совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

6. Эта оценка нужна при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся прибавить свой уставный капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Это позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка необходима при имущественном разделе, определении способов оптимального коммерческого использования земельных участков и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

7. Доходный метод оценки недвижимости —совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении будущих доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

8. Выделяют два метода этой оценки: — метод капитализации прибыли; — метод дисконтирования денежных потоков.

9. Эти методы прогнозируют величину доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, затем разделяют чистый операционный доход на ставку дисконтирования, которая представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

10. Метод капитализации используется, когда имеется достаточно данных для прогноза денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного потока предсказуемы. Он применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

11. Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно предугадать и определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Метод применим к наиболее приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Двелопмент недвижимости

Понятие и сущность девелопмента

Девелопмент недвижимости, согласно современному экономическому словарю, означает какую-либо предпринимательскую деятельность, связанную с изменением или реконструкцией какого-либо здания, и ориентированную на увеличение цены, что в результате должно принести большие доходы, при учете возможных изменений и рисков, путем вложения инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость или приобщения инвесторов. Само слово позаимствовано из английского языка (development), буквально означающее «развитие».

Девелопмент недвижимости

Качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости;

Профессиональная деятельность по эффективной организации и управлению инвестиционно-строительным проектом для создания объекта, максимально востребованного рынком;

Цели девелопмента недвижимости

Увеличение прибыли за счет оптимизации процессов осуществления проекта, в том числе строительства востребованного объекта с максимальной ценой реализации;

Обеспечение эффективного управления инвестиционно-строительным проектом;

Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости

Этапы девелопмента

Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

a. постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

b. определение основной стратегии девелопмента;

c. исследование рынка и определение оптимальных условий для реализации проекта.

d. Разработка первичной и архитектурной концепций.

Оценка условий и технико-экономическое обоснование проекта:

1. анализ спроса и физической возможности реализации проекта;
2. проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

3. прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

4. Подготовка инвестиционных предложений и инвестиционных меморандумов.

Проектирование и оценка проекта:

1. формирование команды девелоперского проекта;
2. подготовка бизнес-плана проекта;
3. проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;
4. получение необходимых согласований и разрешений;

Заключение контрактов и строительство:

1. создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;
2. создание системы контроля за ходом реализации проекта;

Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

1. определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;
2. обеспечение сохранности и безопасности объекта;
3. управление денежными потоками по проекту;
4. Формирование управляющей компании для управления созданным объектом недвижимости