Гражданско-правовое регулирование сферы ЖКХ

Понятие и функции управляющих компаний.

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов.

Согласно положениям Жилищного кодекса, управляющей компанией является

организация (юридическое лицо) осуществляющее управление многоквартирными жилыми домами, на основе возмездного договора с собственниками указанных домов. УК является одной из возможных форм управления МКД наряду с ТСЖ и непосредственным управлением.

С организационной точки зрения УК является посредником между множеством собственников МКД и лицами оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию МКД, а также оказывающих услуги по поставке коммунальных ресурсов, Создание УК обусловлено невозможностью заключения и исполнения множества договоров каждого собственника с каждым поставщиком и подрядчиком. С точки зрения экономики УК осуществляет аккумулирование денежных средств собственников МКД направляемых на расчеты с поставщиками, содержание и ремонт, а также организует управление денежными потоками. Одной из основных функций УК является учет, контроль и организация расчетов с поставщиками и подрядчиками, включая поставщиков коммунальных ресурсов. С технической точки зрения УК организация, осуществляющая работы в области обслуживания общего имущества, планирования и осуществления мероприятий эксплуатации и ремонта.

Виды управляющих компаний

Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

Правовое регулирование деятельности управляющих компаний ЖКХ

Правовое регулирование деятельности управляющих компаний осуществляется Жилищным Кодексом РФ с последующими изменениями и дополнениями.

Согласно норме ЖК РФ, управляющая компания представляет собой организацию, которая осуществляет управление жилыми домами на основе договора с владельцами указанных помещений. Такое соглашение является возмездным. С организационной точки зрения, управляющая компания – это посредник между собственниками многоквартирных помещений и лицами, непосредственно оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию одноименного дома. Договор управления многоквартирного дома:

• заключается в форме письменного документа;

• подписывается сторонами сделки.

При выборе той или иной управляющей компании общим собранием владельцев жилых помещений в многоквартирном доме с каждым из членов такого собрания заключается соглашение об управлении. Его условия обговариваются на собрании. Если люди проголосовали за ту или иную управляющую компанию (более 50 % голосов против меньшинства), то она и будет обслуживать конкретный дом. Таким образом, к основному направлению деятельности управляющей компании можно отнести выполнение функций единого заказчика в качестве представителя всех владельцев помещения. В начале июля 2014 года Совет Федерации одобрил законопроект № 448902-6 о лицензировании управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве. Закон предусматривает обязательное получение лицензии ЖКХ на деятельность по управлению многоквартирными домами и деятельность по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, прохождение руководителями управляющих организаций квалификационных экзаменов и устанавливает штрафы за работу без соответствующей лицензии.

Выдача лицензий управляющей компании ЖКХ намечена с 1 сентября 2014 года. При этом управляющие организации обязаны получить лицензию до 1 мая 2015 года. После этой даты будет введен полный запрет на управление многоквартирными домами без лицензии ЖКХ.

Лицензии управляющим компаниям ЖКХ выдает орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (Госжилнадзор).

Срок действия: бессрочно.

Действие лицензии распространяется на территорию только того субъекта РФ, где она была выдана.

В целях контроля за процессами лицензирования деятельности управляющих компаний будет создан сводный федеральный реестр лицензий, а также реестр дисквалифицированных лиц.

Требования, предъявляемые к соискателю лицензии ЖКХ:

Наличие материально-технической базы, кадров и достаточных финансовых средств.

Отсутствие нарушений как минимум в течение одного года перед получением лицензии.

Наличие квалификационного аттестата у руководителя управляющей компании.

Регистрация в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ.

Основания для отказа в выдаче лицензии управляющей компании:

Несоответствие соискателя лицензионным требованиям.

Наличие у должностного лица соискателя неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Наличие в реестре дисквалифицированных лиц сведений о должностном лице соискателя.

Возбуждение в отношении управляющей компании дела о банкротстве или нахождение ее в процессе ликвидации.

Неисполнение трех и более предписаний Госжилнадзора за предшествующий год.

Иностранная юрисдикция управляющей компании.

Отсутствие у должностного лица квалификационного аттестата.

Лицензионный контроль за деятельностью управляющих компаний

В отношении соискателя лицензии органом государственного жилищного надзора проводятся документарные проверки и внеплановые выездные проверки, которые проводятся без согласования с органом прокуратуры.

Если в ходе проверки орган Госжилнадзора определит, что управляющая компания нарушила лицензионные требования или требования законодательства, то в компанию будет направлено предписание об устранении нарушений, которое должно быть исполнено не позднее, чем через 2 месяца.

Ответственность за работу без лицензии ЖКХ

Осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии влечет за собой наложение штрафа в размере от 300 000 до 500 000 рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет.

 

 

Правовое регулирование деятельности ТСЖ

На сегодняшний день одной из форм управления общим имуществом собственников в многоквартирном доме является товарищество собственников жилья (далее – «ТСЖ» или «товарищество»).

ТСЖ представляет собой объединение собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Предметом и целями деятельности ТСЖ, согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК), являются: управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На таком собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это одно из условий создания ТСЖ, определенное требованиями статьи 136 ЖК. Собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ.

Правоспособность ТСЖ возникает с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц, а именно, Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

Статья 135 ЖК устанавливает статус (правовое положение) ТСЖ как некоммерческого объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме.

Правообразующую роль в деятельности ТСЖ играет его устав, являющийся единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. В пункте 4 статьи 135 ЖК содержится диспозитивная норма, согласно которой ТСЖ создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом.

Устав ТСЖ должен содержать следующие положения:

• наименование, содержащее указание на характер его деятельности и организационно-правовую форму;

• место нахождения;

• порядок управления деятельностью товарищества;

• предмет и цели деятельности;

• сведения о филиалах и представительствах;

• права и обязанности членов товарищества собственников жилья;

• условия и порядок приема в члены товарищества и выхода из него;

• источники формирования имущества;

• порядок внесения изменений в учредительные документы;

• порядок использования имущества в случае ликвидации;

• иные не противоречащие законодательству положения.

Статья 135 ЖК предусматривает, что устав ТСЖ принимается на общем собрании.

. Статья 143 ЖК РФ предусматривает:

• членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ;

• членство в ТСЖ прекращается:

• с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;

• с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Основанием для передачи дома в управление ТСЖ выступает свидетельство о государственной регистрации ТСЖ.

Типичные нарушения в ЖКХ со стороны управляющих компаний и ТСЖ

1.1. Исполнитель (УК, ТСЖ) выступает инициатором собрания Противоречит ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В случае проведения внеочередного собрания, т.к. инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть лишь один из собственников помещений в многоквартирном доме; порядок проведения годовых (ежегодных) общих собраний

устанавливается собственниками.

Давайте рассмотрим наиболее часто встречающиеся нарушения со стороны исполнителей жилищно-коммунальных услуг: управляющих организаций и ТСЖ.

Эти нарушения могут быть выявлены жителями без проверок внутренних документов исполнителей, касающихся их финансово-хозяйственной деятельности, а только лишь на основании доступных и имеющихся в наличии сведений и документов.

1. Проведение общих собраний и участие в принятии решений собственниками помещений многоквартирного дома

1.1. Исполнитель (УК, ТСЖ) выступает инициатором собрания Противоречит ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В случае проведения внеочередного собрания, т.к. инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть лишь один из собственников помещений в многоквартирном доме; порядок проведения годовых (ежегодных) общих собраний

устанавливается собственниками.

1.2. Нарушение правил подсчёта общей площади дома и площадей отдельных помещений Часто встречается ситуация, когда общая площадь помещений многоквартирного дома

занижается путём не включения в неё части площадей, например, нежилых

помещений. Это искусственно улучшает процент «участия в общем собрании» и процент «проголосовавших» за то или иное решение. решение.

Если в нескольких протоколах общих собраний общая площадь дома различается, а также

отличается от альтернативных источников (база МКД на сайте, реестр ОМСУ), то это повод

для дальнейших проверок и изучения первоисточника — технического паспорта многоквартирного дома.

1.3. Вынесение на повестку дня и принятие решений по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания согласно Жилищному кодексу РФ, например: «утверждение нормативов потребления коммунальных услуг, перераспределение (направление на иные цели) платы за коммунальные услуги». Согласно «Правилам предоставления коммунальных услуг»

никакой «экономии по коммунальным услугам» быть не может, т.к. плата за коммунальные услуги должна начисляться по формулам, исключающим возможность возникновения прибылей или убытков, а также должна автоматически корректироваться по факту потребления коммунальных услуг в доме.

2. Начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги

2.1. Нарушение порядка начисления платы за содержание и ремонт жилья Варианты нарушений:

а) Отсутствие решения собственников о размере платы за содержание и ремонт жилья. Применение без решения собственников тарифов, утверждённых органами местного самоуправления, хотя эти тарифы могут применяться только в ограниченных законом случаях и не распространяются автоматически на всех жителей города.

б) Отсутствие структуры платы за содержание и ремонт жилья (структура платы должна быть).

2.2. Нарушение порядка начисления платы за капитальный ремонт Варианты нарушений:

а) Отсутствие утверждённого общим собранием перечня работ по капремонту с указанием их стоимости, сроков проведения. Согласно ч. 2 ст. 158 ЖК РФ:«Решение общего собрания

собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.»

б) Начисление платы за капитальный ремонт в нарушение ранее принятых общим собранием условий его проведения. Например, на общем собрании было принято решение об участии в федеральной программе капремонта по 185-ФЗ и о внесении собственниками части платы за капремонт (обычно это 5%). Ремонт проводится, собственники свою долю (5%) вносят. Но начисление платы со стороны исполнителя продолжается и после того, как собственники полностью внесут свою долю, что незаконно, т.к. противоречит принятому решению собственников.

2.3. Нарушение порядка начисления платы за коммунальные услуги (холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, газ, электроэнергия), в т.ч. в части периодических перерасчётов. Плата за коммунальные услуги должна начисляться строго в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг по утверждённым формулам расчёта. В установленных Правилами случаях,

в настоящее время возможны только раз в год в отношении отопления) должны производиться периодические перерасчёты. УК / ТСЖ, равно как и общее собрание собственников, не имеют полномочий перераспределять средства, полученные от потребителей в доме на оплату коммунальных услуг (см. п. 1.3. выше).

2.4. Неосуществление перерасчётов платы за коммунальные услуги при их временном отсутствии или некачественном предоставлении. Правилами установлены требования к качеству коммунальных услуг и порядок установления фактов нарушения их предоставления с целью их перерасчётов.

2.5. Нарушение порядка начисления пеней Пени, начисляемые исполнителем при просрочке оплаты коммунальных услуг должны указываться в отдельном документе, направляемом потребителю. См. Правила предоставления коммунальных услуг, п. 39

3. Неисполнение обязательных законов, нормативно-правовых

актов в сфере ЖКХ. Помимо Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил предоставления коммунальных услуг, существуют и другие обязательные для исполнения нормативные акты в ЖКХ

3.1. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Правила являются

обязательными для исполнения, как собственниками помещений, так и управляющими организациями. См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10.

3.2. Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Стандарт обязателен для исполнения.

 

Правовые аспекты деятельности ЖКХ за рубежом

Интересно, что в большинстве зарубежных стран, например во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья, в то время как управляющий готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.

Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки. Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышается при наличии сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.