Основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю.

Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотношений являются юридические факты, которые должны отвечать как минимум трем требованиям.

Юридические факты — это конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношений.

Данные факты можно классифицировать натри группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. Рассмотрим их по отдельности.

Правообразующие факты — это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. Таковыми являются:

1) административные акты государственных органов, изданныеими в пределах своей компетенции. Например, Закон о земельной реформе 1990 г. явился государственным актом, изданным в целях перераспределения земель, создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. Он впервые ввел право граждан на приобретение земельных участков в собственность, хотя и в ограниченном виде, т.е. через местные Советы народных депутатов.

2) сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность. Таковыми могут быть купля-продажа, договор о которой регистрируется в местной администрации, обмен земельными участками в установленном законом порядке и иные, дозволенные законом сделки. Сделки можно подразделить на прямые и косвенные. Прямые сделки имеют своим объектом земельный участок, а значит, и чисто земельно-правовую природу. К ним относится, например, приобретение в собственность земельного участка под огородничество, когда он предоставлялся в аренду или срочное пользование, поскольку такой участок имеет статус огорода при отсутствии на нем сооружений капитального типа.

3) обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю:

а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном участке, и через непосредственное наследование земельного участка, принадлежащего наследодателю.

Первый путь получения наследства имеет преимущественно гражданско-правовую природу, второй — смешанную гражданско-правовую и земельно-правовую природу.

б) при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы на получение в собственность земельного участка выдается документ, подтверждающий количественное и стоимостное выражение их земельных паев. Полученные ранее свидетельства на право собственности на землю утрачивают силу;

в) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юридического оформления своих прав, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения. При переходе права собственности или другого права на строение, сооружение к приобретателю переходит и право на земельный участок на тех же условиях, в том же объеме и для того же разрешенного использования, какое было у прежнего владельца, если законом не предусмотрено иное;

г) приватизация является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юридическими лицами. Приватизация — разгосударствление государственной собственности на землю. Собственник предприятия, приватизированного в порядке, установленном законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий (физическое или юридическое лицо), обязан в шестимесячный срок со дня своего образования оформить право законного владения фактически занимаемым земельным участком. Условия, на которых передается земельный участок право аренды или постоянного (бессрочного) пользования, сервитута и обременения), определяются договором на основании ЗК и законодательства субъектов РФ.

Правоизменяющие факты — это предусмотренные законом обстоятельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собственности. К таким фактам относятся:

а) обстоятельства (юридические факты), сужающие правомочия собственника земельного участка. Например, ЗК РФ обязывает не нарушать права собственников других земельных участков, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами, не допускать причинения ущерба окружающей природной среде. Это ограничивает правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению своей землей. Так, невозможно возвести строения вблизи водоемов; эксплуатация земельного массива вблизи лесов должна осуществляться с соблюдением противопожарных правил; сельскохозяйственные работы на полях должны проводиться с соблюдением ограничений в применении ядохимикатов и т. п.

б) обстоятельства (юридические факты), возлагающие дополнительные функции на собственников земель. Так, если у собственника сгорел на участке от пожара жилой дом, то на этого собственника возлагается дополнительная обязанность — начать строить новый дом, восстанавливать старый взамен сгоревшего в течение трех лет, поскольку земельный участок сохраняется в течение этих лет при условии начала восстановления строения в установленном порядке;

в) обстоятельства (юридические факты), расширяющие права собственников земельных участков. Например, если на земельном участке имеются общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения, то это обстоятельство расширяет правомочия собственника, предоставляя ему юридическую возможность использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства названные природные объекты;

г) обстоятельства (юридические факты), обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил. Так, собственники земель в поселениях обязаны осуществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками с соблюдением требований генеральных планов (проектов планировки и застройки) поселений, проводить в установленном порядке озеленение и поддерживать территорию в должном противопожарном и санитарном состоянии; на землях природоохранного, природо-заповедного, рекреационного назначения выполнять особые условия землепользования и установленный на этих землях особый режим земель.

Правопрекращающие факты — обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собственности.

Данные факты подразделяются на две группы — факты, которые позволяют прекратить право собственности на землю, и факты, которые обязывают это сделать.

Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права собственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов. Например, это добровольный отказ от земельного участка или его части, от отчуждения (продажи) земельного участка.

Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственности на земельный участок, характерны своей императивностью из-за грубого нарушения собственником земли земельного законодательства. Например, использование земельного участка способами, приводящими к порче земель и других природных ресурсов, а следовательно, к ухудшению экологической обстановки, является опасным деянием как с экономической, так и с экологической стороны.

Данная группа фактов (обязывающих принудительно прекратить право собственности на землю) предусмотрена законодательством в качестве своего рода «аварийного клапана» на случай возникновения опасности над земельными угодьями. К ним относятся:

а) прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства, смерть гражданина-собственника, а также по другим основаниям, предусмотренным договором, из которого возникли в порядке, предусмотренном законом, права на землю. Земля не может пустовать, особенно сельскохозяйственная. Окультуренную землю нельзя оставлять без использования; неиспользование всего или части земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение одного года, а в отношении собственника земельного участка — в течение трех лет, за вычетом времени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование;

б) использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года;

в) прекращение статуса собственника земли вследствие сделок с землей, реорганизации сельскохозяйственных организаций и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы:

1. Основаниями возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю являются юридические факты, т.е. конкретные объективные обстоятельства, с которыми закон связывает вышеуказанные правовые последствия.

2. Эти факты применительно к правоотношениям собственности можно разделить на правообразующие, правоизменяющие, правопрекращающие.

3. К числу правообразующих юридических фактов относятся административные акты государственных органов, сделки граждан и организаций и иные обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю (открытие наследства, получение земельной доли, более чем 15-летнее владение недвижимостью в установленном законом порядке, когда при переходе права собственности на него переходят и права на обслуживающий эту недвижимость земельный участок).

4. К числу правоизменяющих фактов относятся обстоятельства, сужающие, т.е. ограничивающие правомочия собственника; обстоятельства, возлагающие дополнительные функции на собственников; обстоятельства, расширяющие права собственников или обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил.

5. К числу правопрекращающих фактов относятся факты, позволяющие прекратить право собственности; факты, обязывающие прекратить это право, и факты, связанные с изъятием земель для государственных или муниципальных нужд.