Иные виды прав собственности на землю

Другие (ограниченные) вещные права на землю представляют собой предусмотренное законом право на чужой земельный участок, предоставляющее управомоченному лицу непосредственное господство и характеризующееся абсолютным характером, выражающееся в возможности владения, пользования, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - и распоряжения чужой вещью, либо при наступлении определенного условия - ее принудительной реализации, либо преимущественного приобретения на нее права собственности.

В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом – собственником.

Предоставляемые ограниченными вещными правами возможности всегда ограничены по содержанию в сравнении с правомочиями собственника, являются гораздо более узкими. Вместе с тем сопоставление содержания прав собственника и рассматриваемых прав свидетельствует об их производности, зависимости от права собственности как основного вещного права. Ограниченные вещные права не могут существовать «самостоятельно», в отрыве от прав собственности, помимо них. Поэтому при отсутствии или прекращении права собственности на земельный участок невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право.

Ограниченные вещные права ограничивают и тем самым как бы обременяют право собственности. Данные обременения сохраняются и при смене собственника «обремененной вещи», так как ограниченное вещное право в таких ситуациях обычно не прекращает своего действия (ограничения права собственности). В результате чего важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующей вещи (в данном случае - земельного участка). Иначе говоря, эти права, как бы обременяя вещь, всегда следуют за ней (точнее, за правом собственности на соответствующую вещь), а не за ее собственником.

Для возникновения ограниченных вещных прав юридически значима государственная регистрация установления самого права.

Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 25 Земельного кодекса РФ ограниченные вещные права на земельный участок подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Необходимость такой регистрации продиктована тем, что любой участник гражданского оборота вправе иметь необходимую информацию обо всех вещных правах на земельный участок, который он собирается приобрести в собственность или получить в пользование, до того, как заключит соответствующую гражданско-правовую сделку.

К признакам ограниченных вещных прав на земельный участок следует отнести:

1) ограниченность по содержанию в сравнении с правом собственности;

2) производность и зависимость от права собственности как основного вещного права;

3) наличие права следования;

4)обязательная государственная регистрация

Содержание ограниченных вещных прав, как и содержание права собственности, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения, с той лишь разницей, что обладатель ограниченного вещного права, реализуя принадлежащие ему правомочия, зависит в определенной мере от усмотрения собственника и мера его возможного поведения в отношении чужой вещи не может быть абсолютной.

Мера возможного поведения субъекта ограниченного вещного права:

1) ограничена в силу прямого указания закона;

2) зависит от воли собственника

Согласно ст. 216 ГК РФ к ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков относятся:

1) право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265-267 ГК РФ).

Пользоваться участком на этом праве могут только граждане. Данное право включает в себя возможность владеть и пользоваться участком, передавать его по наследству, в аренду или безвозмездное срочное пользование и, если иное не вытекает из закона, возводить на нем здания, строения, сооружения. Распоряжения земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением случаев перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства и права на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок.

2) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268-273 ГК РФ).

В соответствии со ст. 268 ГК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются юридическим лицам по решению уполномоченного государственного или муниципального органа. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Они могут владеть ими и использовать участок для целей, для которых он предназначен;

3) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Согласно ст. 277 ГК РФ сервитутом могут также обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Право сервитута закреплено в законодательстве, однако для его установления необходимо заключение дополнительного соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Такой договор подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод, другие (ограниченные) вещные права на землю - это устанавливаемые и определяемые на уровне закона и подлежащие государственной регистрации, не ограниченные конкретным сроком действия субъективированные права на чужой земельный участок, открыто и самостоятельно используемые субъектом для удовлетворения своих интересов, носящие абсолютный характер, обременяющие право собственности и производные от него, но в то же время привязанные не к личности собственника, а к земельному участку. К другим (ограниченным) вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Аренда земельных участков.

По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику. Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется ГК РФ, который предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы ЗК РФ. По общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду

в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении РФ - собственника земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК в качестве исключенных из оборота, а в п. 11 ст. 22 - запрет на передачу в аренду изъятых

из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. ЗК РФ закреплено преимущественное право аренда-

тора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев:

1) когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду

данного земельного участка (п. 5 ст. 35);

2) когда граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36);

3) когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК РФ. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия.

Более широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет:

1) арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления;

2) изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
13. Основания возникновения и прекращения иных прав (кроме прав собственности) на землю.

ЗК РФ, но в тесном взаимодействии с ГК и соответствующими федеральными законами.

Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ определяет круг оснований возникновения только тех прав на земельные участки, которые предусмотрены главами 3 и 4 ЗК РФ:

1) право собственности (глава 3);

2) право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20);

3) право пожизненного наследуемого владения (ст. 21);

4) право аренды (ст. 22);

5) право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут (ст. 23);

6) право безвозмездного срочного пользования (ст. 24).

При определении основания возникновения вышеперечисленных прав на земельные участки ЗК РФ делает ссылку к основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами.

ЗК РФ содержит требование государственной регистрации сделок с земельными участками, которая обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственной регистрации подлежат:

1) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. С момента регистрации данного договора последний считается заключенным (п. 2 ст. 558ГКРФ);

2) договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

3) договор мены жилыми помещениями (ст. 567 со ссылкой на п. 2 ст. 558 ГК);

4) дарение недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

5) договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);

6) договор аренды имущества (жилого помещения), предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество арендатору (п. 3 ст. 609 ГК РФ);

7) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

8) договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

9) договор доверительного управления недвижимым имуществом, которое относится к жилым помещениям;

10) договор доверительного управления предприятием (п. 2ст. 1017ГКОО ссылкой на п. 2ст. 558ип. Зет. 560ГКРФ).

Пункт 2 ст. 25 ЗК РФ устанавливает закрытый перечень сделок, подлежащих государственной регистрации. Однако ни ГК (ст. 131), ни Закон о регистрации прав на недвижимость, ни акты земельного законодательства не устанавливают исчерпывающего перечня сделок, подлежащих государственной регистрации, а лишь определяют критерии их отнесения к сделкам, подлежащим государственной регистрации:

1) сделки, направленные на установление, изменение и прекращение вещных прав;

2) сделки, направленные на установление обременении вещных прав. Учитывая тот факт, что в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права (в том числе и права на земельные участки) могут возникнуть из «...договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему», следует заключить, что сделка, прямо не предусмотренная законом, но приводящая к установлению ограничений (обременении) вещных прав на земельные участки, в соответствие со ст. 164 и 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость должна подлежать государственной регистрации.