Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю

 

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

 

2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

ГАРАНТ:См. комментарий к статье 260 ГК РФ

 

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

 

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

 

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Статья 263. Застройка земельного участка

 

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222настоящего Кодекса.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским иземельным законодательством.

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

 

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены

 

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользованияземельным участком, передаваемые по наследству.

2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

 

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

См. текст статьи в предыдущей редакции

 

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

3. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

 

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

1. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

2. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Статья 270. Утратила силу.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Абзац второй утратил силу.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

 

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами(жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

ГАРАНТ:См. комментарий к статье 272 ГК РФ

 

 

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть вторая утратила силу.

 

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

 

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

 

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

 

 

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

 

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

 

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

4. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

 

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 настоящего Кодекса.

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначениемили его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

 

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

 

Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

(28)Право собственности и другие вещные права на жилое помещение.

Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой

режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое

назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья

и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление

в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей

органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые

условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания

граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению,

пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться

в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое

назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых

помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению,

с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно,

сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также

их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений

в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в

свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих

учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности

на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев

жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие

и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых)

образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности,

как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по

усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые

(в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для

постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например,

отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве

в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно

территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные

и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным

целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные

дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов

и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает,

что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного

жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания

членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта,

как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться

с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой

собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК

сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на

основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами

жилищного законодательства.

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им

жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного

оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного

законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо

промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как следует

из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в

нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже

в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого

назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию

значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения

по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления

права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия,

предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого

помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого

помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника

со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного

самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов,

то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся)

использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо

систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание

"обстановки невозможности совместного проживания"), либо начавшееся разрушение

жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных

случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом

местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений

(в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей,

включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается

риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта

недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства

в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных

случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С

учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего

им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он

предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается

только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе - граждан-собственников

жилья.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как

объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью,

что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки,

лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты,

стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование,

находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения,

если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290),

поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим

жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного

общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых,

на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников

(ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих

им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади (ср. п. 4 Временного

положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря

1993 года N 2275).

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства

о праве общей долевой собственности (см. комментарий к гл. 16 ГК), однако

с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры

или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома

и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права

собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение,

определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников

жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая

доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе

права собственности на жилье (п. 1 Временного положения о кондоминиуме), будучи

неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников

жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном

жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности

возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших

свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа

управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования

общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п.

1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом - некоммерческой

организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский

кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной разновидностью

некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что

вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50). В отсутствие такого закона

данные организации действуют на основании уже упомянутого Временного положения

о кондоминиуме. В буквальном переводе с латыни "кондоминиум" как раз и означает

общую собственность, а "домовладельцы" (собственники жилья) в кондоминиуме,

согласно п. 2 указанного Положения, составляют товарищество.

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является

наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника,

но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292).

Кодекс признает за ними "право пользования этим помещением на условиях,

предусмотренных жилищным законодательством", что дает возможность считать

это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные

(законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья,

проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование

об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника

(п. 3 ст. 292).

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилье сам

по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением

со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении.

Иначе говоря, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе

следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает,

что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим

ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают

пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю

(или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном

"праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что

и дает основания закону объявить его вещным правом.

Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних

лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа

опеки и попечительства (п. 4 ст. 292), призванного, как известно, следить

за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь

собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей

ему недвижимостью.